Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2015 по делу n А32-2761/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

При этом в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В пункте 1.4 договора аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка стороны констатировали, что указанный земельный участок считает переданным арендатору с момента подписания договора обеими сторонами.

А в пункте 1.5 договора аренды N 43000221098 стороны зафиксировали, что фактическое  состояние земельного участка соответствует условиям договора и его целевому назначению.

В материалах дела также имеется извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием: для строительства многоэтажных жилых домов.

Согласно п. 12 указанного выше извещения, осмотр земельного участка на местности осуществляется 02.09.2014 в 11-00 час. по адресу: ул. Школьная, 17/1. Осмотр земельного участка заявителями может осуществляться в любое время в течение периода приема заявок.

Таким образом, арендодателем предусмотрена открытость и свобода доступа к земельному участку, являющегося лотом на торгах.

Следовательно, потенциальный арендатор имел возможность не только в обусловленное время, но и в любое другое обозреть земельный участок.

Судом также исследован договор аренды земельного участка от 14.10.2014 № 4300021098 о наличии у арендатора сведений о земельном участке, а также согласии на его принятие.

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено то, что земельный участок считается переданным арендатору с момента подписания договора обеими сторонами.

С учетом указанного выше пункта 1.4 договор аренды является фактически актом приема-передачи земельного участка.

В силу п. 3.1.1 договора аренды, арендодатель обязуется передать земельный участок свободным от прав третьих лиц.

Судом установлено, что истец не представил доказательств, свидетельствующих об обременении земельного участка иными лицами.

Согласно выписке из ЕГРП на спорный земельный участок зарегистрировано право аренды за ООО "Черноморская Строительная Компания".

В силу абз.2 п. 5.1 договора аренды, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка или передаче участка в аренду.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор должен был знать о наличии на земельном участка металлических гаражей, капитального гаража, а также детской и спортивной площадки как минимум на момент участия в торгах.

Судом указано, что доводы истца о невозможности установления названных обстоятельств до проведения торгов опровергаются представленными в дело самим истцом доказательствами.

Истец не представил доказательств наличия каких-либо не зависящих от него причин, которые препятствовали начать возведение объекта.

При этом истец не доказал, что  общая площадь земельного участка  10 601 кв. м.  даже с учетом размещения гаражей и проезда с незначительной площадью не позволяла  возводить объекты  жилого строительства.

Доказательств нахождения на спорном участке автомобильной дороги как объекта недвижимости в дело не представлено.

Доказательств блокирования строительства при наличии на участке детской площадки также не представлено с учетом того, что пунктом 1.3 договора  аренды  N 43000221098 напротив предусмотрено, что участок предоставляется для строительства многоэтажных  объектов со встроено-пристроенными  помещениями детского сада, а детская площадка является необходимой в данном случае.

Довод заявителя жалобы о том, что в момент осмотра земельного участка и принятия  во владение он не мог определить препятствия для его использования ввиду отсутствия границ не принимается апелляционной коллегией, так как из пункта 1.2 договора аренды  N 43000221098 следует, что границы участка  обозначены в  кадастровом паспорте  земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Приобщенный к материалам дела кадастровый паспорт  земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 45075:4679  от 02.07.2014  (л.д. 52) имеет план  земельного участка  (л.д. 53, т.1) площадью 10601 кв.м. + - 36 кв.м.  который позволяет считать достаточно определенными  границы земельного участка (с масштабом 1:1500), переданного истцу для строительства объектов.  Наличие границ спорного участка подтверждается также  сведениями из официального сайта Росреестра согласно публичной кадастровой карты, а также данными технического паспорта (л.д.46, т.2)

Так, из представленных в дело доказательств не следует, что ответчик каким- либо образом препятствовал обследованию земельного участка до проведения торгов. В отсутствии специальных познаний, при наличии кадастрового номера земельного участка ничто не препятствовало истцу обратиться к лицам, обладающим специальными познаниями не после заключения спорного договора, а до его подписания и последующей регистрации.

Суду не представлено доказательств того, каким образом размещение на земельном участке гаражей и площадок на данный момент препятствует использованию земельного участка.

Так, земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома.

Однако истец не представил информации о том, что строительство многоэтажного жилого дома должно проводиться именно в зоне размещения гаражей, либо площадок и проезда.

При этом согласно пункту 9 извещения о проведении аукциона (л.д. 124, т.2) победитель обязан осуществить снос имущества по адресу: г. Краснодар, ул. Чапаева, 106, однако и таких доказательств в дело также не представлено.

Суд критически отнесся к заключению ООО "А-Триум", согласно которому при наличии на земельном участке гаражей и площадок отсутствует возможность размещения многоэтажного жилого дома.

В указанном заключении отсутствует информация о том, какой многоэтажный жилой дом будет возведен, этажность, площадь, схема размещения на земельном участке, а также предполагаемая площадь застройки.

Разрешение на строительство в дело не представлено как и разрешение на застройку площадей залегания полезных ископаемых в Краснодарнедра (пункт 4 извещения о проведении аукциона (л.д. 124, т.2).

В материалах дела также отсутствует какой-либо проект многоквартирного жилого дома, строительство которого предполагает осуществить  истец на земельном участке.

С учетом изложенного, достоверных доказательств тому, что использование участка в соответствии с договором аренды было невозможно, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды судом первой инстанции отказано правомерно.

Также судом обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о возврате (взыскании) неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб. и  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб.

Поскольку спорные платежи производились истцом в рамках исполнения договорных обязательств за арендуемое им имущество по договору аренды, то правовых оснований для их квалификации в качестве неосновательного обогащения и взыскания с арендодателя не имеется.

В связи с тем, что в удовлетворении требований истца по расторжению договора судом отказано, а истец от подписания дополнительного соглашения о расторжении договора по обоюдному согласию, представленного ответчиком, отказался,  до прекращения действия договора и возвращения спорного земельного участка ответчику у истца сохраняется обязанность по исполнению условий договора в части обязанности по внесению арендных платежей.

Принимая во внимание, что судом отказано в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб., то отсутствуют и правовые основания для удовлетворения требования по взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб.

В удовлетворении требовании о взыскании убытков в размере 87 281,74 руб. судом обоснованно отказано на основании следующего.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, под убытками в юридическом аспекте понимаются не любые имущественные потери лица, независимо от причин их возникновения, имеющие экономическую основу, а лишь те невыгодные имущественные последствия, которые наступают для потерпевшего вследствие противоправного нарушения обязательства либо причинения вреда его личности или имуществу и подлежащие возмещению.

Поскольку возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

В силу статей 15, 393 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Для взыскания убытков необходимо наличие совокупности указанных обстоятельств.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Истец не доказал совокупности указанных условий, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания убытков.

По мнению апелляционного суда, утрата арендатором хозяйственного интереса в освоении земельного участка, возможно и непривлекательного с точки зрения получения ранее запланированной прибыли, не может служить основанием для возврата ранее внесенных арендных платежей с процентами и взыскании убытков с исправного арендодателя.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 по делу             № А32-2761/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

Судьи                                                                                             В.В. Ванин

И.В. Пономарева