Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2015 по делу n А32-2761/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-2761/2015

22 июня 2015 года                                                                              15АП-8647/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2015 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Дьяконова В.Е., паспорт, доверенность от 30.03.2015

от ответчика: не явился, извещен

от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен

от Департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен

от Управления Федерального казначейства Краснодарского края: не явился, извещен

от Министерства финансов Краснодарского края: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07.04.2015 по делу № А32-2761/2015 (судья Сумин Д.П.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания" (ИНН 2308163570, ОГРН 1092308010530)

к ответчику администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

при участии третьих лиц: Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар; Департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар; Управления Федерального казначейства Краснодарского края; Министерства финансов Краснодарского края

о взыскании суммы в размере 23 182 828,62 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.2014 № 4300021098, взыскании неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб., взыскании убытков в размере 87 281,74 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация, ответчик) о расторжении договора N 4300021098 от 14.10.2014 аренды земельного участка 23:43:0145075:4679 площадью 10601 кв. м по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, заключенному между администрацией и обществом, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 27.10.2014 N 23-23-01/2612/2014-869, взыскании неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб., взыскании убытков в размере 87 281,74 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, удовлетворенного определением суда от 02.03.2015).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федерального казначейства Краснодарского края, Министерство финансов Краснодарского края.

    Решением от 07.04.2015 в удовлетворении иска отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что истец не доказал невозможность использования переданного ему во владение спорного земельного участка, а также  неправомерных действий или препятствий в освоении земельного участка со стороны арендодателя или  административных органов.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 07.04.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада, опубликованном на сайте torgi.gov.ru, сведения о расположении на земельном участке гаражей, детской площадки и проезда отсутствуют, в договоре аренды земельного участка указанные сведения также отсутствуют. Кроме того, в пункте 1.5 договора аренды земельного участка указано, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению земельного участка. Земельный участок  считается переданным арендатору с момента подписания договора аренды земельного участка обеими сторонами (п. 1.4 договора аренды земельного участка). Особые условия договора аренды земельного участка (раздел 9) также не содержат информации о расположении на земельном участке каких-либо объектов. Ни извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, ни договор аренды земельного участка не устанавливают каких-либо обязанностей арендатора по освобождению земельного участка от гаражей,  площадок, по обеспечению пользования проездом. Таким образом, предоставленная администрацией муниципального образования город Краснодар информация о земельном участке 23:43:0145075:4679 не содержала сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности.  По мнению заявителя жалобы, при осмотре земельного участка до проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка не представлялось возможным визуально установить размещение гаражей, площадки и проезда в границах земельного участка, так как его границы  не определены и не установлены. Судом необоснованно было отказано в допросе свидетеля представителя ООО «Черноморская Строительная Компания», который мог сообщить о фактических обстоятельствах осмотра земельного участка, отказано в приобщении видеозаписи, содержащей визуальную информацию о том, каким образом осуществлялся осмотр земельного участка - доказательств, на основании которых сделан вывод о пригодности использования в соответствии с видом разрешенного использования.

В судебное заседание ответчик и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От Министерства финансов Краснодарского края поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в тексте которого заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, заявила ходатайство о вызове в судебное заседание свидетеля,  о приобщении и воспроизведении диска с видеозаписью, указала, что в суде первой инстанции истцу в удовлетворении данных ходатайств было отказано.

Апелляционный суд отклонил указанные ходатайства, поскольку отраженная на видеоносителе информация не может достоверно свидетельствовать о том, что её объектом является именно спорный земельный участок, также неизвестно кем и когда проводилась съемка, а показания сотрудника истца по факту осмотра участка не могут быть оценены как показания незаинтересованного лица.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  между администрацией муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Черноморская строительная компания" (арендатор) в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования г. Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 776-З" от 02.10.2014 заключен договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679, площадью 10 601 кв. м. по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада.

В пункте 1.1 предусмотрено, что земельный участок расположен на площади распространения пресных подземных вод Краснодарского месторождения, используемых для хозяйственно-питьевого водоснабжения населения и технологического обеспечения водой объектов промышленности  г. Краснодара  в третьем поясе зоны санитарной охраны водозабора, эксплуатируемого недропользователем - ЗАО «Хладокомбинат» (лицензия КРД 2664 ВЭ). 

Из пункта 1.2 договора следует, что границы участка  обозначены в  кадастровом паспорте  земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

 Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства многоэтажных  жилых домов со встроено-пристроенными  помещениями детского сада.

В пункте  6.1 договора предусмотрено, что он действует с 14.10.2014 по 14.10.2024.

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован в регистрирующем органе в установленном законом порядке.

Из дела  следует, что во исполнение условий договора аренды, ООО "Черноморская Строительная Компания" (арендатором) внесена годовая арендная плата в размере 22 500 000 руб.

Арендатор ссылается на то, что использовать земельный участок по его целевому назначению невозможно, так как на земельном участке расположены металлические гаражи, капитальный гараж, детская и спортивная площадка, а также проезд.

Из дела следует, что арендатор обращался к арендодателю с требованием об освобождении земельного участка от 05.12.2014 № 1400 (л.д. 55, т. 1).

Так как земельный участок освобожден не был, истец направил в адрес арендодателя претензию с предложением подписать соглашение о расторжении договора по мотиву невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению (л.д. 56,57, т. 1).

Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с невозможностью использовать земельный участок по его целевому назначению, а также возвратить денежные средства, перечисленные в счет арендной платы, проценты за их использование, убытки, возникшие у истца в связи с невозможностью исполнения спорного договора.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд установил, что арендатором соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Арендатор направил в адрес арендодателя претензию, из которой указал причины, по которым он не может использовать земельный участок.

Так как указанная претензия была оставлена без внимания, как и не устранены обстоятельства, препятствующие в использовании земельного участка, на которые ссылается истец, арендатор предложил расторгнуть договор аренды.

Получение письма об освобождении земельного участка от 05.12.2014 № 1400 подтверждается штампом входящей корреспонденции № 16058 от 05.12.2014 (л.д. 55, т. 1).

Получение претензии в порядке ст. 452 ГК РФ от 29.12.2014 подтверждается штампом входящей корреспонденции № 05/17481 17490 от 29.12.2014 (л.д. 56, т. 1).

Следовательно, для расторжения договора необходимо установить фактическое нарушение арендодателем условий договора, в части предоставления земельного участка соответствующего условиям договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.