Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу n А32-5231/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

истец заявляет о нарушении его прав, как собственника помещения в многоквартирном жилом доме, чье право нарушено уменьшением фактической (необходимой) площади земельного участка необходимой для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Реализация жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме неразрывно связана с обладанием права общей долевой  собственности  на земельный участок, необходимый для размещения строения и эксплуатации этого дома.

Судом первой инстанции было назначено проведение судебной экспертизы ФБУ «Краснодарская ЛСЭ» МЮ РФ (эксперт  - Родионенко Ольга Борисовна) для разрешения вопроса о том, имеет ли место наложение земельных участков, и каково площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.

Экспертным заключением от 03.10.2014  №4215/09-3/16.1 установлено,  что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с продовольственным магазином, расположенным на 1 этаже, в г.Белореченске, по ул.Интернациональной, 18  на момент ввода в эксплуатацию с учетом требований СНиП II-60-75 Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов  и  проекта  на  строительство составляла 9 885 кв.м; по состоянию на 16.08.2006 (дата постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером  23:39:1101021:0011)  площадь  земельного  участка, необходимая  для эксплуатации многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки составляет 9 182, 8 кв.м.

Также согласно  экспертному  заключению площадь  земельного  участка, с кадастровым  номером  23:39:1101021:0011 и его  конфигурация  не  соответствуют действующим требованиям СНиП; фактическая площадь земельного участка равна 5 290 кв.м. и является недостаточной для эксплуатации жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки.

Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома с встроенными  помещениями  магазинов  и  аптеки  по  адресу:  г.Белореченск, ул.Интернациональная, 18 составляет 9 182, 8 кв.м.

Согласно п.7 выводов экспертного заключения (т.8 л.д.18) земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 находится в границах земельного участка, предоставленного под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с первичными правоустанавливающими и землеотводными документами.

Эксперт пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19  находится в границах (то есть, является частью) земельного участка, предоставленного под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с первичными правоустанавливающими и землеотводными документами, возможности изменения конфигурации без наложения границ, на земельный участок  с кадастровым номером 23:39:11010021:19  не  имеется,  так  как  влечет  за  собой  исключение  из  площади придомовой территории противопожарного подъезда, элементов  озеленения и благоустройства территории жилого дома,  исключение  возможности доступа маломобильных групп населения к магазинам по специальным пандусам, которые будут  находиться  за  границами  земельного  участка,  предоставленного  для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Проанализировав выводы, изложенные в экспертном заключении, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация, предоставляя в аренду спорный  земельный участок, по сути, изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома часть  земельного  участка необходимого  для  его  обслуживания  и  надлежащей эксплуатации.  В связи с этим, договор аренды от 07.10.2011 г. № 3900004923 земельного участка  площадью  1030  кв.м  с  кадастровым  номером  23:39:1101021:19  в  силу положений  ст.168  ГК  РФ,  является  недействительной  (ничтожной  сделкой).

Апелляционный суд отклоняет доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по следящим основаниям.

В п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29.04.2010 г. (далее постановление Пленума № 10/22 от 29.04.2010 г.) предусмотрено, что согласно ч.1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Границы и размер земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома но ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска определены на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы от 02.10.2014 г.

В основу экспертного расчета положено постановление от 14.04.2004 г. №345 «Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома» (в редакции Постановления Главы администрации Краснодарского края от 05.07.2005 г. № 591).

Как уже отмечалось выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В ч.1 ст. 2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Примененная экспертом Методика расчета размера земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, утвержденная постановлением Главы администрации Краснодарского края в ред. постановления от 05.07.2005 г. № 591, является действующей.

В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

В результате действий администрации МО «Белореченский район» по формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, у Астахова А.Н. возникло право аренды земельного участка площадью 1030 кв.м., необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска.

Довод в апелляционной жалобе Астахова А.Н. о применении устаревших, недействующих на момент проведения экспертизы, нормативно-правовых актов при расчете площади необходимой для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска является необоснованным.

Методика расчета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином, примененная при расчете площади земельного участка, утверждена действующим постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 г. № 345 «Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома».

Администрацией МО «Белореченский район» и ИП Астаховым А.Н. не опровергнуты выводы эксперта о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:0011 для целей эксплуатации многоквартирного дома без использования земельного участка с кадастровым номером 23:39:11010021:19 невозможно.

Учитывая, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, суд обоснованно пришел к выводу, что администрация, предоставляя в аренду спорный земельный участок Астахову А.Ы., изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома часть земельного участка необходимого для его обслуживания и надлежащей эксплуатации.

Договор аренды обоснованно признан недействительным ввиду его противоречия требованиям закона.

Правовая позиция по вопросу оспаривания договора аренды земельного участка, заключенного органом местного самоуправления с третьим лицом, сформулирована в постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 г. № Ф08-2763/13 по делу № А32-14920/2011. В качестве доказательства определения недостаточности площади земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, судом принято заключение экспертизы, в котором применена методика расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома, утвержденная постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 г. № 345.

Довод администрации МО «Белореченский район» о пропуске Обществом срока исковой давности является необоснованным.

Администрация указывает, что собственникам помещений многоквартирного дома в 2006 г. было известно о проведении землеустроительных работ на земельном участке под многоквартирным домом.

Доказательств согласования с жильцами многоквартирного дома площади земельного участка в размере 5290 кв.м. для эксплуатации многоквартирного дома администрация МО «Белореченский район» не предоставила.

Кроме этого, администрация МО «Белореченский район» не предоставила доказательств проведения публичных слушаний по проекту территории квартала № 21 и проекту межевания квартала № 21, заключение о результатах публичных слушаний, протокол публичных слушаний.

Кроме того, апелляционным судом установлено, что ходатайство о пропуске срока исковой давности в суде первой инстанции не заявлялось.

Довод в апелляционной жалобе о том, что размеры и границы земельного участка площадью 5290 кв.м. с кадастровым номером 23:39:1101021:11, сформированного администрацией МО «Белореченский район» для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска, не могут быть уточнены, т.к. земельный участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный, является необоснованным.

В постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 г. № Ф08-2994/12 по делу № А32-5562/2011 указано, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома состоит из 2-х этапов: формирование земельного участка и проведение государственного кадастрового учета. Обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления. При этом действия государственных (муниципальных) органов по формированию земельного участка не должны нарушать прав и интересов собственников помещений, в силу закона претендующих на определенный (необходимый для нормальной эксплуатации многоквартирного дома) земельный участок. Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о площади отмежеванного земельного участка само по себе не может служить препятствием последующему уточнению уполномоченными органами (решением суда) границ и площади необходимого для надлежащей эксплуатации многоквартирного дома земельного участка, законными владельцами которого являются собственники помещений.

Анализ вышеизложенного позволяет прийти к выводу, что если ранее учтенный земельный участок нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, то они вправе обратиться в суд для уточнения границ и размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.

Довод в апелляционной жалобе о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:39:11010021:19 для эксплуатации многоквартирного дома невозможно, т.к. земельные участки отнесены к разным территориальным зонам, является необоснованным.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101021:11 относится к территориальной зоне: Ж-ММ зона застройки многоэтажными жилыми домами, спорный  земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 отнесен к территориальной зоне: ИТ-2 зона транспортной инфраструктуры.

В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок,