Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу n А32-7581/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Славы, 9 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» и от 29.04.2011 № 2899 «О предоставлении ООО «Лэтсар» в собственность за плату земельного участка в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара».

Из текста указанных постановлений следует, что земля предоставлена в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с принадлежностью обществу объектов недвижимого имущества крытый рынок лит. А, туалет лит. Б, магазин лит. В, торговый ряд лит. Д, магазин с пристройкой лит. Е,е по ул. Трудовой славы, 9 согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 30.03.2006 серии 23-АА №№ 661938-661942. Ранее в 1998г. обществу земля (два участка площадью 6281 кв.м и 1580 кв.м) предоставлялась в аренду для целей строительства.

Право собственности на сформированный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:334 зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АИ 739287 от 18.07.2011 (л. д. 158, т. 1).

Обращаясь с иском в суд, истец исходил из действовавшей редакции статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В настоящее время соответствующее правило закреплено пунктом 1 статьи 39.20 Кодекса.

С целью проверки доводов иска о том, что земельный участок общества с кадастровым номером 23:43:0408001:334 необходим для эксплуатации магазина истца, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопросы о конфигурации и площади части участка с кадастровым номером 23:43:0408001:334, необходимой для использования магазина, а также о координатах поворотных точек границ такой части участка.

Из заключения строительно-технической судебной экспертизы № 23/43/2013-64 от 05.02.2014г., проведенной экспертом Ананичем Е.А. экспертного учреждения ООО «Индивидуальный подход», следует, что при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации магазина предпринимателя эксперт определял площадь и конфигурацию участка, необходимого для эксплуатации магазина путем отступа от стен по периметру на 1м (минимально возможное расстояние ввиду стесненной застройки), в результате чего получил площадь участка, равную 687 кв.м, и далее увеличил данную площадь с учетом необходимости размещения автостоянки возле магазина, принимая во внимание рекомендуемое Приложение Ж «Нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков к СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и нормативы градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденные Постановлением от 24.06.2009г. № 1381-П Законодательного собрания Краснодарского края.  Эксперт посчитал, что магазин должен быть обеспечен автостоянкой на более чем 30 машино-мест и определил суммарную площадь, необходимую для эксплуатации магазина как равную 1449 кв.м.

Соответственно, эксперт пришел к выводу о том, что собственникам магазина должна принадлежать (как необходимая для эксплуатации магазина) доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:334 в размере 578/9312, а доля непосредственно истца – Макаревич Н.В., согласно экспертом данным суду первой инстанции пояснениям составит 57 222 / 931 200 (или в натуральном выражении 572,22 кв. м).

   Выводы эксперта проиллюстрированы графическими схемами.

Принимая во внимание заключение проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции указал на применимость к спорным правоотношениям сторон правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №4275/11.

Указанным постановлением рассмотрен спор между двумя субъектами исключительного  права на земельный участок под объектами недвижимости и даны разъяснения нижестоящим судам по толкованию норм материального права и определению предмета доказывания при рассмотрении аналогичных споров.

В частности, указано, что статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ с учетом положений статьи 180 ГК РФ указал, что, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

При удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.

Вместе с тем, применяя указанную правовую позицию, суд первой инстанции не учел, что в данном случае, объект недвижимости истца расположен на ином сформированном и ранее учтенном земельном участке, нежели приобретен ответчиком в порядке приватизации. Удовлетворением данного иска суд первой инстанции создал ситуацию, когда для целей эксплуатации одного объекта недвижимости  существует два земельных участка различной формы собственности, что не соответствует принципу единства правовой судьбы земельного участка и объекта недвижимости. На одном участке публичной формы собственности расположен непосредственно объект недвижимости. Истец не оформляет свои права на данный участок, но имеет на это право в силу статьи 39.20 ЗК РФ. На другом участке – частной формы собственности – какие-либо объекты истца отсутствуют, но по версии судебной экспертизы должна быть размещена парковка истца. При этом, даже в том случае, если истец реализует право на приватизацию участка под зданием магазина (с кадастровым номером 23:43:0408001:153), данный объект недвижимости все равно будет обеспечен землей, принадлежащей истцу на разных титулах (на праве единоличной и долевой собственности), что противоречит целям и смыслу земельного законодательства.

Суд первой инстанции неверно воспринял изложенную в постановлении № 4275/11 правовую позицию, поскольку такая позиция была сформирована для ситуаций нахождения в границах одного сформированного участка объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным собственникам.

В рассматриваемом же споре впадение сторон в долевую собственность в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:334 невозможно даже в том, случае, если данный участок действительно необходим для эксплуатации объекта истца.

В данном случае истец может лишь опорочить титул ответчика в определенной части, чтобы впоследствии реализовать право на получение в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации дополнительного земельного участка с целью его объединения с одновременно испрашиваемым участком под зданием магазина (с кадастровым номером 23:43:0408001:153) и формирования участка достаточного для эксплуатации магазина.

Вместе с тем, апелляционный суд критически оценивает доводы истца и выводы суда и эксперта о том, что для эксплуатации принадлежащего истцу магазина необходима часть земельного участка общества.

Как видно из материалов землеустроительного дела, первоначально для целей эксплуатации магазина, площадь застройки которого по техническому паспорту составляет 588 кв.м, сформирован земельный участок площадью 704 кв.м (на кадастровый учет участок поставлен с декларированной площадью 706 кв.м).

Из графических материалов, содержащихся в заключении эксперта, следует, что сформированный для целей эксплуатации рынка земельный участок общества с кадастровым номером 23:43:0408001:334 не накладывается на земельный участок под зданием магазина и прилегающей к магазину территорией в пределах указанной площади даже с учетом формирования проезда, относящегося к землям общего пользования. Экспертом проведены расчеты согласно которым при обеспечении отступа по всему периметру здания необходимая для его эксплуатации площадь составит 687 кв.м (без учета автостоянки) (л.д. 41 т.2). Экспертом на чертежах приведены длины линий между поворотными точками, которые позволяют определить, что площадь земельного участка, оставшегося для эксплуатации магазина, составляет не менее 704 кв.м и дополнительно имеется возможность обеспечения пожарного проезда перед зданием шириной 6 м.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что площадь сформированного при введении данного магазина в эксплуатацию земельного участка не соответствовала действовавшим в указанный период обязательным строительным нормам и правилам.

Так, в "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" содержалось Приложение № 7* «Нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков», согласно которому  для предприятий торговли торговой площадью от 250 кв.м до 650 кв.м норма обеспечения землей составляла 0,08га на каждые 100 кв.м торговой площади.

Согласно расчетам эксперта торговая площадь магазина предпринимателя составляет 435,4 кв.м, таким образом, площадь сформированного при строительстве магазина земельного участка, отведенного для целей размещения магазина, не нарушает требования указанного СНиП.

В настоящее время действует актуализированная редакция данного СНиП – "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" Приложение Ж указанного свода правил содержит аналогичные нормы.

Несмотря на то, что после изъятия здания магазина из хозяйственного ведения МУП «Прогресс» арендные отношения прекратились (совпадением должника и кредитора) и не были оформлены вновь, сформированный для целей эксплуатации здания участок сохранился как объект кадастрового учета. Достаточность земли для целей эксплуатации строения подлежит проверке на момент формирования участка.

Примененное экспертом Постановление ЗС Краснодарского края от 24.06.2009 N 1381-П "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края" (с 01.01.2015 не действует), принято после формирования земельного участка для целей эксплуатации магазина, в силу чего не может обосновывать необходимость в формировании участка большей площадью без учета сложившейся застройки окружающей территории. Указанный норматив может обусловливать обращение в установленном порядке за предоставлением дополнительного земельного участка за счет свободных земель, но не право опорочить чужой титул на земельный участок, ранее предоставленный иному лицу. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок, предоставленный обществу для эксплуатации рынка, является чрезмерным. Напротив, отраженная на схемах эксперта застройка рынка позволяет установить, что в районе смежных с магазином границ земельного участка  таковые установлены фактически по линии существующей