Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2015 по делу n А53-13374/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

университет известил Понтелимонова В.Ю. о том, что договор аренды прекращен окончанием срока и продлеваться не будет, потребовал освободить занимаемую площадку от торгового павильона (л.д. 64 т.1). На письме имеется отметка о вручении ответчику.

Также письмом от 02.04.2014 университет известил ответчика о том, что полагает возведение объектов капитального строительства вопреки условиям договоров аренды неправомерным, не намерен прекращать право постоянного (бессрочного) пользования участками и согласовывать выдел земельных участков под объект ответчика (л.д. 65 т.1). На письме имеется отметка о вручении ответчику.

Тот факт, что магазин предпринимателя Понтелимонова В.Ю. находится на земельном участке, право на который зарегистрировано за  университетом не оспаривается сторонами и подтверждается в том числе документами, подтверждающими попытки предпринимателя оформить земельный участок под принадлежащим ему павильоном путем раздела земельного участка университета с кадастровым номером 61:28:0110101:165.

Проанализировав представленные документы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Наличие благоустроенной площадки как самостоятельного объекта недвижимости, принадлежащего университету, материалами дела не подтверждено. Ее существование не доказано истцом ни фактически, ни юридически.

При таких обстоятельствах, суд исходит из того, что действительным объектом аренды по договорам от 05.09.2007  № 44  и от 01.07.2005 № 28, заключенных между университетом и предпринимателями являлся земельный участок, что не соответствовало действовавшей в указанный период времени редакции статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащей запрет на распоряжение землями, предоставленными на праве постоянного (бессрочного) пользования субъектам соответствующего права.

Аналогичным образом, актом распоряжения земельным участком являлся договор простого товарищества, заключенный с предпринимателем Лыскиным А.И.

Соответственно все указанные договоры ничтожны (ст. 168 ГК РФ) как противоречащие статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации и не могут являться основанием для установления наличия либо отсутствия прав сторон на землю под спорными объектами.

Вместе с тем, указанные документы могут быть использованы для разрешения спора как безусловное подтверждение того, что предприниматели были информированы о принадлежности земельных участков под спорными строениями именно университету.

Как указано выше, материалами дела подтверждено, что до возникновения права постоянного бессрочного пользования университета в момент регистрации в 2004 году, последний обладал в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:28:0110101:165 правом аренды, которое, в свою очередь, являлось результатом переоформления возникшего в 1992 году права постоянного (бессрочного) пользования. Возникшие последовательно в 1992 и 1996гг. земельные права университета являются ранее возникшим  согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), в силу чего признаются и в отсутствие их государственной регистрации. Кроме того, право аренды, как установлено судом, было зарегистрировано в соответствии с существовавшими требованиями комитетом по землеустройству и земельным ресурсам.

Доказательств прекращения данного права в отношении какой-либо части арендованного земельного участка в материалы дела не представлено. Объектом перерегистрации в 2002 году явился тот же земельный участок, что был предметом аренды в 1996г. – общей площадью 72,2 га, состоящий из трех частей (под застроенной территорией, под больницей, под зооинженерным факультетом). Изменение его площади при определении границ в соответствии с требованиями действующего законодательства в ходе межевания сопряжено с уточнением координат поворотных точек границ. Сведения о том, что уменьшение площади связано с частичным изъятием, разделом, прекращением прав университета в материалах дела отсутствуют.

Возможность сохранения спорных строений связана с установлением легитимности их возведения.

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, если право на нее будет признано в установленном законом порядке.

Согласно пункту 23 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Из приведенных норм права следует, что возведение строения на чужом земельном участке без согласия правообладателя само по себе является  достаточным основанием для квалификации возведенного объекта как самовольной постройки и наличие государственной регистрации права препятствием для такой квалификации не является.

Предоставление в 1997 году предпринимателю Лыскину А.И. земельного участка площадью 18 кв.м под размещение торгового ларька, то есть объекта движимого имущества, с очевидностью не может легитимировать произведенное в 2005 строительство как осуществленное на предоставленном для указанных целей участке. Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ 2001 и 2004гг. титул на землю для целей строительства не подтверждают, выданы органом, не управомоченным на распоряжение публичными землями.

Акт распоряжения публичного собственника с целью предоставления земельного участка под строительство торгового павильона Лыскина А.И. отсутствует. Доказательства соблюдения порядка предоставления земель для целей строительства, установленного статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Фактическое создание недвижимого павильона в 2001 году не подтверждено документально. Оснований полагать, что в 2005 году имела место реконструкция некоего созданного ранее легально объекта недвижимости не имеется.

Если бы в 2001 году ответчиком был создан недвижимый павильон, то права на него могли бы возникнуть лишь в порядке статьи 219 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации.

Создание ныне существующего (с 2005 года) павильона как результат реконструкция павильона, установленного в 2001 году, не подтверждено документально. Согласование реконструкции требует соблюдения разрешительного порядка, аналогичного порядку возведения нового строения. Доказательств соблюдения установленной разрешительной процедуры не представлено.

Также из представленных документов (рабочего проекта) прямо следует, что в 2005 году строительство осуществлено на свободном от застройки участке.

Как видно, в ходе оформления разрешительной документации на существующее строение торгового павильона Лыскин А.И. ссылался – и данная ссылка была воспринята органами, дозволившими строительство, – на принадлежность земель университету и полагал, что действует в рамках договора простого товарищества. Кроме того, все оформленные в ходе строительства документы не позволяли установить факт возведения павильона как капитального объекта, не оперировали термином «строительство» и указывали лишь на установку павильона.

Следовательно, квалификация торгового павильона, принадлежащего  Лыскину А.И., как самовольной постройки является верной.

Предпринимателем в ходе судебного заседания указано нахождение принадлежащего ему павильона на имеющемся графическом материале, подтвержденное результатами межевания. Как видно, спорный объект расположен внутри земельного массива, составляющего учетную часть 61:28:0110101:192 земельного участка  с кадастровым номером 61:28:0110101:165.

По состоянию на дату возведения спорного торгового павильона данный земельный участок принадлежал университету, права Лыскина А.И. на землю под строением не подтверждены. Договор 1997 года такие права не подтверждает. Будучи информированным с 2004 года о наличии зарегистрированного права университета и осуществляя установку павильона по согласованию с последним как правообладателем участка, предприниматель Лыскин А.И. не оспаривал нарушение своих арендных прав по договору 1997 года, не настаивал на их наличии, а также не представил доказательств их реального, непрерывного  и добросовестного осуществления (в частности, внесения плату за землю), не говоря уже о том, что  объем таких прав явно не соответствует площади произведенной застройки. Напротив, Лыскин А.И. исходил из необходимости оформлять использование территории с университетом, заключая и продлевая договор аренды.

Доказательств реального нахождения на дату регистрации права университета какого-либо объекта предпринимателя Лыскина А.И. на участке университета не представлено. Оснований полагать, что возникшее в 1997 году фактическое арендное пользование сохранялось до 2004 года, что позволило бы полагать договор возобновленным на неопределенный срок и действующим на момент предоставления участка истцу, не установлено. Напротив, имеются основания полагать, что в 1997 году предпринимателю предоставлен участок, уже находящийся в пользовании университета.

Таким образом, предпринимателем Лыскиным А.И. не подтверждено наличие законных оснований для размещения спорного торгового павильона на земельном участке  с кадастровым номером 61:28:0110101:165, равно как и не опровергнута легитимация истца на заявление требования о сносе, не опровергнуто наличие права университета на указанный земельный участок.

Заявление о пропуске срока исковой давности отклонено судом правомерно, поскольку истец фактически осуществляет владение спорным участком, лишь незначительная часть которого занята спорным объектом. Указанное свидетельствует о негаторном характере защиты (ст. 304 ГК РФ). На соответствующие требования срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

При таких обстоятельствах требования университета в отношении предпринимателя Лыскина А.И. удовлетворены правомерно. Доводы апелляционной жалобы несостоятельны.

В отношении предпринимателя Понтелимонова В.Ю., как указано выше, суд установил, что магазин названного предпринимателя создан в 2004 года, при этом его строительство оформлялось как реконструкция ранее существовавшего металлического движимого павильона меньшей площадью. Доказательств того, что в 2000 году предпринимателем фактически создан объект недвижимости не представлено. Не имеется документов, подтверждающих сроки завершения строительства и ввод объекта в эксплуатацию. Не имеется АПЗ, проекта, рабочего проекта, который позволял бы предположить капитальный характер строительства в 2000 году.

Как видно, договор аренды от 31.03.2000г. зарегистрирован учреждением юстиции 01.08.2000г. Следовательно, право на возведение капитального объекта (даже если предположить наличие такового) возникло не ранее права аренды и соответственно права на созданный на таком участке объект подлежали государственной регистрации и возникали с момента таковой (ст. 219 ГК РФ). Однако доказательств наличия у Понтелимонова В.Ю. прав на объект недвижимости, созданный в 2000-2001гг., не представлено. Соответственно наличие на земельном участке созданного в установленном порядке объекта недвижимости не подтверждено и по данным критериям. А в силу указанного Понтелимонов В.Ю. не может легитимировать ныне существующую постройку фактом реконструкции ранее возведенного объекта.

Создание капитального объекта на месте движимой вещи не является реконструкцией в том смысле, в котором это понятие применяется в градостроительном законодательстве, но представляет собой создание новой недвижимой вещи. Учитывая, что площадь под новый павильон была увеличена, в 2004 году требовалось соблюдение положений Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 30-32) о предоставлении земельного участка для целей строительства (публикация, предварительное согласование и пр.). Доказательства соблюдения установленного публичного порядка предоставления земель под строительство не представлено. Постановление Персиановской сельской администрации № 117 от 06.08.2004г. таковым не является, вынесено в нарушение приведенных норм закона. На момент вынесения указанного постановления соответствующие земли принадлежали университету на праве постоянного бессрочного пользования, переоформленном из ранее существоваших прав аренды (1996г.) и бессрочного пользования (1992г.) и зарегистрированном в установленном порядке. Доказательств прекращения прав университета в установленном порядке не представлено.

Доводы о том, что до уточнения границ университета в порядке, установленном действующим законодательством, земельный участок последнего не мог считаться сформированным, основаны на неверном понимании норм материального права, поскольку указанный участок являлся ранее учтенным и был сформирован в соответствии с правилами, актуальными на 1992 и 1996 годы. Учитывая указанное предпринимателями местоположение принадлежащих им объектов, предположить, что участки под данными объектами вошли в состав участка университета в результате ошибочного описания границ при последнем уточнении невозможно. Объекты находятся в центре земельного массива, площадь которого при проведении межевания и уточнении границ сохранена в неизменном виде (45,7га).

Кроме того, ранее предприниматель не оспаривал право университета на соответствующий земельный участок, с 2007 года соглашаясь с обозначенным сторонами  статусом предпринимателя как арендатора университета. На наличии собственных земельных прав предприниматель Понтелимонов В.Ю. в отношениях с университетом не настаивал. Доказательств реального сохранения и исполнения договора аренды с администрацией, заключенного в 2000 году, не представил.

Следовательно, квалификация магазина, принадлежащего предпринимателю Понтелимонову В.Ю., как самовольной постройки правомерна.

Предпринимателем Понтелимоновым В.Ю. не подтверждено наличие законных оснований для размещения спорного торгового павильона на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0110101:165, равно как и не опровергнута легитимация истца на заявление требования о сносе, не опровергнуто наличие права университета на указанный земельный участок.

Заявление о пропуске срока исковой давности отклонено судом