Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015 по делу n А53-29722/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-29722/2014

21 мая 2015 года                                                                                 15АП-7331/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ответчика: представитель Мерзликина Д.С., паспорт, по доверенности от 25.11.2014;

от истца: представитель Пузикова Е.Ю., паспорт, по доверенности от 27.12.2014.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Дон" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2015 года по делу № А53-29722/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Донинвест"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Фитнес Дон"

о взыскании задолженности и процентов,

принятое судьей Жигало Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Донинвест» (далее - истец) обратилось в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Фитнес Дон» (далее - ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 21 от 21.01.2014 в размере 3 303 613 рублей 01 копейка за период с 21.01.2014 по 13.07.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.07.2014 по 27.11.2014 в размере 148548 рублей 49 копеек (с учетом уточнения исковых требований).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Решением суда от 18 марта 2015 года с ООО «Фитнес Дон» взыскано в пользу ООО КБ «Донинвест» 3 158 064 рубля 52 копейки задолженности, 148 548 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 3306613 рублей 01 копейка.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО «Фитнес Дон» обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда от 18 марта 2015 года отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что в ходе эксплуатации помещений ООО «Алекс Фитнес» (субарендатор) были выявлены недостатки и неисправности, о которых не сообщалось арендодателем и которые не были обнаружены арендатором во время внешнего осмотра помещений при подписании Акта приема-передачи от 21.01.2014 г. ООО «Алекс Фитнес» в адрес ООО «Фитнес Дон» было направлено письмо от 17.04.2014 г. исх. № 1704/14, в котором сообщалось, что выявленные недостатки не позволяют эксплуатировать все помещения по назначению, а также могут причинить физический и материальный ущерб третьим лицам, а именно: имеются нарушения креплений и отсутствие элементов облицовки фасада площадью около 300 кв.м., что приводит к их падению во время порывов ветра, и, как следствие - служит угрозой жизни и здоровью прохожих, причинения имущественного вреда транспортным средствам, а также нарушение внешнего вида здания в целом;      обнаружены многочисленные протечки кровли здания; оборудование теплового пункта (теплообменник) требует срочного капитального ремонта; требуется срочный ремонт систем вентиляции; во избежание внезапного возгорания необходим срочный ремонт трансформаторной подстанции. ООО «Фитнес Дон» было направлено в адрес ООО КБ «Донинвест» извещение от 04.03.2014 г. в котором сообщалось, что в целях выявления и фиксации неисправностей и недостатков помещений, указанных в п. 1.1 Договора аренды нежилых помещений № 21 от 21.01.2014 г., а также установления необходимости проведения их капитального ремонта, 18 марта 2014 г. в 10 часов 00 минут по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Киргизская, 9/3 будет проведен осмотр состояния помещений и подведенных к ним инженерных сетей. Указанное извещение получено ООО КБ «Донинвест», о чем свидетельствует роспись сотрудника Банка. Однако, ООО КБ «Донинвест» своего представителя для целей участия в проведении осмотра вышеуказанных Помещений не направил, в связи с чем осмотр помещений проведен в отсутствие представителя Банка, о чем составлен Акт осмотра от 18.03.2014 г., в котором зафиксированы выявленные неисправности и недостатки помещений. В связи с наличием указанных неисправностей и недостатков помещений, ООО «Фитнес Дон» неоднократно направляло в адрес ООО КБ «Донинвест» письма (письмо от 25.03.2014 г., письмо от 30.04.2014 г.), в которых просило безвозмездно устранить указанные неисправности и недостатки с указанием срока их устранения, либо рассмотреть вопрос о соразмерном уменьшении суммы арендной платы по Договору аренды нежилых помещений № 21 от 21.01.2014 г. Однако, ответа от ООО КБ «Донинвест» на указанные обращения ООО «Фитнес Дон» не последовало. В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы. Однако, размер арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 21 от 21.01.2014 г. уменьшен не был. По мнению заявителя, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ООО КБ «Донинвест» в полном объеме, сделал выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Представил платежное поручение об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, а также надлежащие документы, подтверждающие направление или вручение истцу копии апелляционной жалобы и документов, которые у него отсутствуют, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителей  сторон Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции по договору аренды нежилых помещений №21 от 21.01.2014, заключенному между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), истец передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилым помещением площадью 4563,2 кв.м., расположенные на 1,2,3,4 этажах административно-производственного здания общей площадью 4620 кв.м., этажность 4, мезонин, расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Киргизская, 9/3, а арендатор принимает помещения для осуществления коммерческой деятельности.

Договор заключен на срок до 31.01.2029, зарегистрирован.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата устанавливается в размере 550000 рублей. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, указанной в пункте 4.1 договора, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее последнего рабочего дня каждого месяца.

Дополнительным соглашением от 21.01.2014 стороны уточнили предмет аренды.

По акту приема-передачи от 21.01.2014 производство по делу приостановлено.

На основании договора купли-продажи от 18.03.2014 истец продал спорные помещения ООО «Русский Погрузчик». Переход права собственности зарегистрирован 14.07.2014.

Задолженность истца по арендным платежам за период с 21.01.2014 по 13.07.2014 составила 3158964 рубля 52 копейки.

Требования истца основаны на условиях договора аренды, соответствуют положениям статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.07.2014 по 27.11.2014 в размере 148548 рублей 49 копеек. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, требования истца о взыскании с ответчика процентов в заявленном размере правомерны и подлежат удовлетворению. Расчет проверен судом и признан обоснованным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что  недостатки помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Киргизская, 9/3, являющего предметом по Договору аренды нежилого помещения № 21 от 21.01.2014 г., не позволяли эксплуатировать все помещение, имелась необходимость срочного проведения ремонта оборудования теплового пункта, систем вентиляции, трансформаторной подстанции не принимаются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Так, между ООО КБ «Донинвест» и ООО «Фитнес Дон» 21.01.2014 г. был заключен договор аренды № 21, в соответствии с которым ООО «Фитнес Дон» было передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Киргизская, 9/3 для осуществления коммерческой деятельности.

При заключении указанного договора аренды 21.01.2014 г. между ООО КБ «Донинвест» и ООО «Фитнес Дон» был подписан акт приема-передачи к договору аренды нежилых помещений от 21.01.2014 г., в соответствии с которым нежилые помещения, все прочие принадлежности и инфраструктурные элементы недвижимого имущества, необходимые для нормального использования, включая трансформаторную подстанцию, систему вентиляции здания, переданы арендатору ООО «Фитнес Дон» в нормальном состоянии, позволяющем осуществлять их эксплуатацию. Таким образом, при приеме нежилых помещений, подписав акт приема-передачи, арендатор ООО «Фитнес Дон» не имел претензий к состоянию принимаемых помещений.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Вместе с тем, п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, арендодатель освобождается от ответственности за явные недостатки переданного в аренду имущества, то есть такие, которые должны были быть выявлены арендатором при обычном порядке приема-передачи.

При приеме арендатором нежилых помещений в соответствии с актом приема-передачи к Договору аренды нежилых помещений от 21.01.2014 г., ООО «Фитнес-Доп» не было лишено возможности осуществить проверку целостности и состояния нежилых помещений, работоспособности систем отопления, водоснабжения и т.д.

Для обоснования своих требований ответчику, ссылающемуся на п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки на которые ссылается заявитель  возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Согласно п.6.1.7 Договора аренды нежилых помещений № 21 от 21.01.2014 г., арендатор обязан незамедлительно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшим (или грозящем нанести) помещениям ущерб; незамедлительно и своевременно принять необходимые и возможные меры по предотвращению аварии, угрозы дальнейшего разрушении и повреждения помещения. Кроме того, п.6.1.14 указанного договора аренды предусматривает обязанность арендатора о незамедлительном уведомлении арендодателя о любых повреждениях или разрушениях арендованного помещения, также принимать все возможные меры для уменьшения ущерба.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчиком извещалось ООО КБ «Донинвест» о выявленных ответчиком неисправностях и недостатках арендуемого помещения, а также направление Банку претензий об устранении выявленных нарушений. Также ответчиком не предоставлены доказательства выявленных неисправностях помещения (отсутствуют акты осмотра, заключения специализированных служб и т.п.).

В соответствии с п. 1.4. указанного договора аренды, арендатор ООО «Фитнес Дон» вправе сдавать помещения в субаренду третьим лицам по согласованию с арендодателем.

31.01.2014 г. между ООО КБ «Донинвест», ООО «Фитнес Дон» и ООО «Алекс Фитнес» был заключен Договор субаренды нежилых помещений, в соответствии с которым, ООО «Фитнес Дон» передал в субаренду ООО «Алекс Фитнес» нежилые помещения», расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Киргизская, 9/3, для организации субарендатором фитнес клуба под коммерческим наименованием «ALEX Fitnes» или «01ymp».

ООО «Алекс Фитнес» принял нежилые помещения и оборудование необходимое для организации фитнес клуба на основании акта приема-передачи от 18.02.2104 г. к Договору субаренды нежилых помещений от 31.01.2014 г. Как видно из указанного акта приема-передачи, у ООО «Алекс Фитнес» отсутствовали замечания к принятому имуществу, а также не было необходимости выполнения каких-либо работ в принятом помещении.

Кроме того, в соответствии с Приложением № 4 к договору субаренды нежилых помещений от 31.01.2014 г., ООО «Фитнес Дон» и ООО «Алекс Фитнес» определен перечень эксплуатационных расходов, затраты по котором несут стороны в соответствии с условиями указанного договора субаренды, к таким эксплуатационным расходам относятся текущий и капитальный ремонт системы вентиляции и венткамер, включая ремонт и/или замену кондиционеров.

Следовательно, довод ответчика о том, что системы вентиляции, требовавшие срочного ремонта, не позволяли эксплуатировать указанные нежилые помещения, не может быть принят судом во внимание, так как ремонт системы вентиляции отнесен к обязанности арендатора ООО «Фитнес Дон» и обязанности субарендатора ООО «Алекс Фитнес».

В соответствии со ст. 612