Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу n А32-38466/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

зоны, применимые к данной территории, а также порочит эстетический вид; изменен естественный рельеф указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое) путем проведения вертикальной планировки территории (л.д. 25-30 том 1).

Доказательства уведомления арендатора о проведении выездных проверок 25.08.2010 и 17.05.2012 в материалы дела не представлено.

17.05.2012 Гудза Р.Н. заключила с Маяцким А.П. соглашение о передаче своих прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, вытекающих из договора аренды от 29.10.2010 №3000004417, Маяцкому А.П. (л.д. 110 том 1).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.05.2012 (оборотная сторона л.д. 110 том 1).

 01.04.2013 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено повторное обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту №30, составленному по итогам проведенного обследования, сотрудниками администрации были зафиксировано следующее: стоянка для автокемпинга с твердым покрытием не организована; участок захламлен бытовым мусором, присутствует строительный материал в виде бетонных плит; изменен естественный рельеф указанного участка со стороны пляжной территории, а также со стороны фасада (оз. Соленое), нарушая естественный водоотвод; признаков освоения территории в соответствии с договором аренды нет; работы для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе не проводятся (л.д. 31 том 1). Соответствующие результаты осмотра отражены на фотоснимках, черно-белые копии которых представлены в материалы дела (л.д. 32-35 том 1).

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора от 29.10.2010 арендодатель вправе принимать решение о досрочном расторжении договора без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение земельного участка и упущенной выгоды при существенных нарушениях договора, таких как: использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; неиспользование земельного участка в течение одного года; невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1, 4.2 договора; использование земельного участка способами, ухудшающими качественные характеристики участка и экологическую обстановку.

В пункте 7.3 стороны указали, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон на основании действующего законодательства Российской Федерации.

Претензионным письмом от 12.08.2013 №В-140/02-8485/13-24, направленным в адрес ответчика 02.09.2013 (почтовая квитанция №35350015012137, реестр почтовых отправлений – л.д. 41-46 том 2), администрация предложила предпринимателю устранить допущенные нарушения пункта 4.1.6 договора от 29.10.2010 в срок до 10.09.2013, указала, что в случае неисполнения данного требования администрация обратится в суд с целью досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Ссылаясь на неустранение указанных в претензии от 12.08.2013 нарушений, администрация направила в адрес ответчика письмо от 11.09.2013 №13.01-14/1829 с приложением текста соглашения о расторжении договора аренды от 29.10.2010 №3000004417, в котором просила подписать соглашение о расторжении договора аренды в течение пяти рабочих дней с момента получения указанного письма (л.д. 105-107 том 1).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45, пунктом 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается соблюдение администрацией процедуры досудебного порядка расторжения договора.

Администрация к существенным нарушениям Маяцким А.П. договора аренды указала: установление на спуске к оз. Соленое со стороны пос. Артющенко шлагбаума и взимание  с отдыхающих платы за проезд в отсутствие оборудования стоянки с твердым покрытием; ограждение арендатором территории участка со стороны пляжной территории, что препятствует свободному доступу граждан к акватории Черного моря; размещение на земельном участке строений высотой до двух этажей включительно, представляющих собой конструкции из металлического профиля; захламление участка строительным мусором в виде досок, поддонов, бетонных блоков, а также бытовым мусором в виде предметов кухонной мебели, пластиковых и стеклянных бутылок; изменение естественного рельефа указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое); непроведение арендатором работы по благоустройству территории, размещению развлекательных объектов, автокемпинга и кафе.

Исходя из содержаний составленных администрацией актов обследования земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне арендатора Маяцкого А.П. существенных нарушений условий договора, выразившихся в неосвоении земельного участка и использовании земельного участка в личных целях, не связанных с благоустройством территории, организацией автокемпинга, кафе, являющихся основанием для расторжения договора.

При этом суд не учел, что акты от 25.08.2011 и 17.05.2012  составлены в период, когда арендатором земельного участка являлась Гудза Р.Н.,  Маяцкий А.П. стал арендатором земельного участка после 17.05.2012.

Акт обследования земельного участка от 01.04.2013 составлен работниками отдела градостроительства и землепользования администрации Новотаманского сельского округа в отсутствие арендатора, доказательства информирования арендатора о предстоящем обследовании земельного участка в материалы дела не представлены. Данные о привлечении к участию в обследовании земельного участка незаинтересованных лиц отсутствуют.

Кроме этого, вывод суда о неосвоении арендатором земельного участка  не соответствует фактическим обстоятельствам.

Материалами дела подтверждается, что арендатором Маяцким А.П. проводятся мероприятия по благоустройству территории.

В частности, на земельном участке арендатором размещены: кафе, караульное помещение,  4 туалета, линия электропередачи ВЛИ-04 кВ Ф-З КТП-ЧМ-5-248.

В целях содержания земельного участка в надлежащем санитарном состоянии  был заключен договор от 29.05.2012 с МУП «Бытсервис» на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, в последующем (15.06.2014) договор на вывоз твердых бытовых отходов заключен с МУП «ЖКХ-Бугуз». С МУП «ЖКХ-Бугуз» 15.06.2014  также заключен договор на вывоз жидких бытовых отходов (л.д. 93-94 том 2). 01.02.2013 заключен договор с ООО «Юг АкваСистемы» на водоснабжение и прием сточных вод (л.д. 90-91 том 1).

Согласно пояснениям Маяцкого А.П., данным в судебном заседании апелляционной инстанции, бетонные плиты (о наличии которых отражено в акте проверки как о строительном материале) используются как место размещения контейнеров для мусора. Указанное обстоятельство не отрицал в судебном заседании представитель администрации.

В процессе рассмотрения дела во исполнение определения суда первой инстанции от 27.04.2014 сотрудниками администрации МО Темрюкский район и Новотаманского сельского поселения Темрюкского района  произведено обследование текущего состояния земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, по результатам которого составлена информационная справка от 28.04.2014 (л.д. 130-131 том 1).

В информационной справке отражено, что участок захламлен бытовым и строительным мусором, зарос сорной и карантинной растительностью; строительные работы на участке  не ведутся, территория не благоустроена, посадка зеленых насаждений не осуществлялась; на территории произошел обрыв линий электропередач, не изолированный кабель валяется на земле; рельеф и поперечный профиль земельного участка не изменился, присутствует искусственное разрытие, предположительно выгребная яма с канализационным водоотводом; на земельном участке установлены фундаментные блоки на водотоке к озеру Соленому в период прилива Черного моря и наполнения бассейна оз. Соленого, чем нарушен естественный водоток; ограждения, препятствующие доступу на территорию общего пользования, на момент осмотра отсутствуют; на участке имеется бетонная площадка ориентировочной площадью 30 кв.м; на земельном участке установлена одна металлическая конструкция ориентировочной площадью 200 кв.м, жестко связанная с бетонным основанием (предположительно дом сезонного проживания); на участке расположены четыре сборно-разборные металлические конструкции (предположительно туалеты) ориентировочным размером 1,0м х 2,0 м, площадью  2 кв.м.

Отраженные в информационной справке факты не свидетельствуют об использовании арендатором земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли и не в соответствии с его целевым назначением (требования подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 3 статьи 46  ЗК РФ, являющиеся основанием досрочного расторжения договора аренды земельного участка).

Информация о захламленности участка бытовым и строительным мусором не соответствует приложенному к справке от 28.04.2014 фотоматериалу.

Довод администрации о нарушении арендатором пункта 4.1.12 договора аренды от 29.10.2010, являющимся достаточным основанием для расторжения договора, также не соответствует фактическим обстоятельствам.

Согласно пункту 4.1.12 договора установлен запрет арендатору вести строительство зданий и сооружений на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством.

В процессе рассмотрения дела в апелляционной инстанции Маяцким А.П. в материалы дела были представлены свидетельства о государственной регистрации права от 28.01.2014 серии 23-АМ №328856, №328855, от 10.02.2014 серии 23-АМ №067433, №067435, №067437, №067436, №067434 о регистрации