Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу n А32-38466/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-38466/2013

13 мая 2015 года                                                                                 15АП-10405/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,

при участии:

от истца: представителя Ярковой В.А. по доверенности №В-140/01-2016/15-24 от 12.03.2015,

ответчика Маяцкого А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маяцкого Антона Павловича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 16 мая 2014 года по делу №А32-38466/2013 (судья Назыков А.Л.)

по иску администрации муниципального образования Темрюкский район

к ответчику индивидуальному предпринимателю Маяцкому Антону Павловичу (ИНН 235208322040, ОГРН ИП 308235213400076)

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Темрюкский район (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Маяцкому Антону Павловичу (далее – ответчик, предприниматель, Маяцкий А.П.) о расторжении договора аренды №3000004417 от 29.10.2010.

Исковые требования мотивированы тем, что Маяцкий А.П. является арендатором земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв.м., расположенного по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9. Земельный участок предоставлен для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Арендатор использует земельный участок с существенными нарушениями условий договора и назначением имущества. От подписания соглашения о расторжении договора арендатор уклоняется.

Решением суда от 16 мая 2014 года исковые требования удовлетворены, суд расторгнул договор аренды земельного участка.

Суд установил, что актом от 25.08.2011 проверки состояния земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111, составленным исполняющим обязанности начальника отдела по градостроительству и землепользованию Новотаманского сельского поселения Темрюкского района, установлено: отсутствие стоянки с твердым покрытием для отдыхающих, ограждение акватории Черного моря, наличие на участке строений высотой до 2-х этажей в виде конструкций из металлического профиля, захламление участка строительным мусором, изменение естественного рельефа участка. В акте от 17.05.2012 обследования земельного участка зафиксирована та же информация. В акте от 01.04.2013 обследования земельного участка отделом по градостроительству и землепользованию администрации Новотаманского сельского поселения Темрюкского района отражено отсутствие стоянки для автокемпинга с твердым покрытием, захламление участка бытовым мусором, присутствие строительного материала в виде бетонных плит, изменение естественного рельефа земельного участка со стороны пляжной территории, отсутствие признаков освоения территории в соответствии с договором аренды, не ведение арендатором работ для благоустройства территории, отсутствие развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. Требование администрации о приведении земельного участка в соответствие с условиями договора, изложенное в письме от 12.08.2013, арендатором не исполнено.

Суд пришел к выводу о том, что не освоение земельного участка означает недостижение цели договора аренды, на что была вправе рассчитывать администрация при его предоставлении в аренду, при этом земельный участок, выходящий к Черному морю, используется арендатором в его личных интересах, не связанных с благоустройством территории, организацией автокемпинга, кафе. Доказательства благоустройства территории, устройства автокемпинга, кафе, размещения развлекательных объектов отсутствуют. Суд признал нарушение арендатором условий договора аренды существенным, достаточным для его расторжения. Претензионный порядок расторжения договора администрацией соблюден.

Маяцкий А.П. обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск администрации оставить без рассмотрения.

В апелляционной жалобе Маяцкий А.П. указал следующее:

- истец не доказал существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если нарушение устранено арендатором в разумный срок,

- проверки использования земельного участка проведены истцом с грубыми нарушениями. Акты обследования земельного участка составлены без извещения арендатора о проверках, копии актов в адрес арендатора не направлялись, основания проведения плановых проверок отсутствовали. Допущенные при составлении актов грубые нарушения лишают их доказательственной силы,

- установленный законом порядок расторжения договора аренды администрацией не соблюден: факт существенного нарушения условий договора в установленном порядке не зафиксирован; разумный срок для устранения недостатков арендатору не предоставлен; повторная проверка использования земельного участка перед заявлением о досрочном расторжении договора не производилась. Письмо от 11.09.2013 о направлении соглашения о расторжении договора ответчиком не было получено. Отсутствие описи к почтовому отправлению не отрицал в судебном заседании представитель администрации,

- суд без достаточных оснований не принял во внимание представленные ответчиком письма МЧС, акты государственного инспектора ГИМС, договор от 01.02.2013 на оказание услуг по водоснабжению и приему хозяйственно-бытовых стоков, договор от 29.05.2013 на оказание услуг по вывозу твердых бытовых отходов, которые подтверждают принятие арендатором мер, направленных на надлежащее содержание предоставленного в аренду земельного участка. Представленные истцом фотографии не позволяют с достоверностью соотнести имеющиеся на фото объекты с границами земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111.

В дополнениях к апелляционной жалобе Маяцкий А.П. указал, что при вынесении решения судом не учтен факт нахождения на арендованном земельном участке принадлежащих ответчику объектов капитального строительства: кафе площадью 235,4 кв.м; пяти нежилых зданий площадью 1,8 кв.м каждый; линии электропередач ВЛИ-04кВ Ф-3 КРП-ЧМ-5-248 протяженностью 737м. Строительство объектов было выполнено после получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, выданного отделом градостроительства и землепользования администрации Новотаманского сельского поселения Темрюкского района. Вывод суда о доказанности существенного нарушения ответчиком договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам. Предпринимателем построено здание кафе; выполнены мероприятия по благоустройству территории (построены туалеты/душевые, введена в эксплуатацию система освещения); на участке обустроен и функционирует автокемпинг; установлены мусоросборники. Договор аренды не регламентирует степень эстетичности, которой должен отвечать автокемпинг и иные объекты, возведение которых допускается по договору аренды. Контроль за использованием земельного участка проводился с грубыми нарушениями законодательства и в отсутствие арендатора. Форма акта проверки не соответствует форме, утвержденной постановлением главы муниципального образования Темрюкский район от 04.10.2013 №912 «Об утверждении административного регламента проведения проверок при осуществлении муниципального земельного контроля». Истцом нарушен досудебный порядок расторжения договора. Не доказан факт существенного нарушения договора; судом не учтено, что право требовать расторжения договора возникает лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу указала на необоснованность доводов ответчика о несоблюдении претензионного порядка расторжения договора аренды. Факт нарушения ответчиком условий договора аренды подтверждается представленными в материалы дела актами осмотра земельного участка. От участия в совместном осмотре земельного участка, проведенном по предложению суда, ответчик отказался. Осмотром земельного участка от 28.04.2014 установлено, что земельный участок не освоен, на участке беспорядочно разбросаны бетонные плиты, мусор. Пляж не благоустроен, отсутствуют тенты, раздевалки, туалеты, пункт спасателей и медпункт. Условия для отдыхающих не созданы, безопасность отдыхающих ничем не обеспечена. Пунктом 4.1.12 договора арендатору запрещено ведение строительства зданий и сооружений на земельном участке. Арендатор не исполняет надлежаще обязанность по внесению арендной платы.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.07.2014 производство по апелляционной жалобе Маяцкого А.П. по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы администрации муниципального образования Темрюкский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 по делу №А32-31480/2013, возбужденному по иску предпринимателя о признании права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества.

07.10.2014 апелляционным судом по делу №А32-31480/2013 было принято постановление, которым решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2013 отменено, Маяцкому А.П. в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением суда апелляционной инстанции от 11.11.2014  производство по делу возобновлено.

Определением суда апелляционной инстанции от 09.12.2014 производство по апелляционной жалобе было приостановлено в связи с назначением по делу судебной  экспертизы.

Определением от 14.04.2015 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании Маяцкий А.П. просил решение суда отменить, пояснил, что им надлежаще исполняются условия договора аренды.

Представитель администрации просил решение оставить без изменения. Пояснил, что администрация в рамках настоящего дела не указывала основанием для расторжения договора нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.10.2010 между администрацией муниципального образования Темрюкский район (арендатор) и гражданской Гудза Р.Н. (арендатор) был заключен договор №3000004417, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0703006:111 площадью 46035 кв.м, расположенный по адресу: Темрюкский район, п. Веселовка, ул. Приморский бульвар, 9, для благоустройства территории, размещения развлекательных объектов, автокемпинга, кафе. В пунктах 1.4 и 6.2 стороны указали, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка арендатору, и действует в течение 10 лет до 29.10.2020.

В пунктах 4.1.6 - 4.1.13 договора от 29.10.2010 арендатор обязался использовать земельный участок с соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в пункте 1.1 договора; содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка; вести работы по благоустройству земельного участка, в том числе посадку зеленых насаждений; вести хозяйственную деятельность на земельном участке в строгом соответствии с разрешенным видом использования.

В пункте 4.1.12 договора от 29.10.2010 был установлен запрет арендатору вести строительство зданий и сооружений на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством.

25.08.2011 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту, составленному по результатам проведенного обследования, сотрудниками администрации были установлены следующие обстоятельства: на спуске к оз. Соленое со стороны пос. Артющенко по границе участка установлен шлагбаум, с отдыхающих взимается плата за проезд, однако стоянка с твердым покрытием не организована; со стороны пляжной территории участок частично огорожен металлической сеткой, что препятствует свободному доступу граждан к акватории Черного моря в нарушение Водного кодекса Российской Федерации; на земельном участке располагаются строения высотой до двух этажей включительно, представляющие собой конструкцию из металлического профиля; участок захламлен строительным мусором в виде досок, поддонов, предметов кухонной мебели, вышедшей из строя, что нарушает санитарные зоны, применимые к данной территории, а также порочит эстетический вид; на спасательных вышках в зоне ответственности арендатора отсутствуют спасатели; изменен естественный рельеф указанного участка со стороны северного фасада (оз. Соленое), нарушая водоотвод (л.д. 19 том 1).

17.05.2012 выездной комиссией в составе сотрудников администрации Новотаманского сельского поселения было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0703006:111. Согласно акту №10, составленному по итогам проведенного обследования, сотрудниками администрации были установлены следующие обстоятельства: на земельном участке располагаются строения высотой до двух этажей включительно, представляющие собой конструкцию из металлического профиля; локально на земельном участке находится строительный и бытовой мусор в виде пластиковых и стеклянных бутылок, досок, поддонов, что нарушает санитарные