Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2015 по делу n А32-37882/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

права на приобретение арендуемого имущества (в редакции Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции верно установлено, что общество непрерывно владеет (пользуется) имуществом на основании договора аренды 16.03.2009. Указанный договор не зарегистрирован. Дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 3, которым размер арендуемых помещений увеличен до 483 кв. м, также не зарегистрировано.

В пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается (пункте 5 информационного письма 05.11.2009 N 134).

В определении от 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Общество в подтверждение своих доводов указывает, что договор аренды и дополнительные соглашения к нему не могли быть зарегистрированы, поскольку администрация бездействовала в отношении государственной регистрации права муниципальной собственности на арендуемые им помещения по договору аренды от 16.03.2009.

Администрация в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривала факт непрерывного владения и пользования обществом спорными нежилыми помещениями в течение указанного выше периода.

Возражения заинтересованного лица связаны с тем, что договор аренды от 16.03.2009 заключен после вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым предусмотрен порядок приватизации имущества, находящегося во владении арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона, то есть до 25.07.2008.

Данный довод апелляционным судом отклоняется, поскольку заявитель обратился в управление имущественных и земельных отношений города Новороссийска с заявлением от 02.09.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества, после вступления в силу Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Подпунктом "а" пункта 2 статьи Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ в статью 3 Закона N 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым имущество должно находиться в аренде в соответствии с договором или договорами непрерывно в течение двух лет и более по состоянию на 1 июля 2013 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2013 N 21/307/2013-125 право собственности муниципального образования город-курорт Новороссийск зарегистрировано в установленном порядке 11.12.2013 номер регистрации 23-23-21/2506/013-770, то есть после обращения общества с ограниченной ответственностью "ТМТ-Сервис" в арбитражный суд с заявлением об оспаривании незаконного отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений (том 1, л.д. 88).

Из материалов дела также усматривается,  что 12.04.2013г. общество обращалось в управление по охране, реставрации и эксплуатации историко –культурных ценностей (наследия) Краснодарского края с просьбой о разъяснении сложившейся ситуации по вопросу государственной регистрации охранно –арендного договора №52/2009.

Письмом от 16.04.2013г. Управление уведомило общество об отсутствии возможности предоставления документов,  необходимых для регистрации указанного договора, в связи с тем,  что право оперативного управления за Управлением не было зарегистрировано, поскольку не было зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на спорный объект (Т. 1, л.д. 29,30).

При этом, у апелляционного суда, с учетом установленных по делу обстоятельств, отсутствуют основания  квалификации действий Управления охраны  (арендодателя) как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В этой связи общество не имело оснований прибегать к механизму защиты права, предусмотренному п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ и обращаться с требованиями о государственной регистрации договора аренды. 

При отсутствии государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации на спорное помещение,  договор его аренды не прошел бы государственную регистрацию.

Как было указано выше, право муниципальной собственности на спорное имущество (после его передачи из государственной собственности Краснодарского края) зарегистрировано 11.12.2013г., т.е. после обращения общества с заявлением о выкупе арендуемых помещений.

Выполняя указания кассационного суда, апелляционной инстанцией также установлено, что согласно п. 1.1. Положения об Управлении по охране, реставрации и эксплуатации историко – культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, утвержденного Постановлением главы администрации Краснодарского края от 16.05.2007г. №455 Управление по охране  является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным в области сохранения,  использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия.

В соответствии с п. «б» части 1 ст. 5 Закона Краснодарского края от 13.05.1999г. №180-КЗ «Об управлении государственной собственностью Краснодарского края» органы государственной власти Краснодарского края вправе в пределах их компетенции совершать в отношении объектов государственной собственности Краснодарского края любые действия, не противоречащие действующему законодательство и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в  том числе: передавать другим лицам права по владению,  пользованию и распоряжению имуществом. 

Таким образом,  Управление по охране обладало правом  на передачу в аренду спорного имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при передаче спорных помещений от одного собственника к другому, 12.02.2013г. был оформлен соответствующий акт приема –передачи имущества, передаваемого из государственной собственности Краснодарского края в муниципальную собственность муниципального образования город Новороссийск на безвозмездной основе.

В силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ  на арендатора не возлагается обязанность уведомления нового собственника о наличии арендных отношений, хотя из материалов дела следует,  что еще до регистрации права муниципальной   собственности (11.12.2013г.), общество обращалось  в муниципалитет с заявлением о подписании договора аренды в связи со сменой арендодателя (01.04.2013г.).

Однако, письмом от 09.04.2013г. администрация отказала обществу со ссылкой на возможность предоставления права аренды по результатам проведения конкурсов или аукционов.

В этой связи, довод администрации о неинформированности относительно занятия спорного помещения обществом является несостоятельным. Именно на администрации,  как новом собственнике лежало бремя проверки как фактического, так и юридического состояния переданного имущества.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении администрацией действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Выполняя указания кассационного суда по проверке наличия задолженности по арендной плате на дату обращения общества с заявлением о выкупе спорных помещений,  апелляционная инстанция установила следующее. 

Актом сверки расчетов от 12.02.2013г., подписанным между обществом и Управлением по охране, подтверждается надлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.

В апелляционной жалобе и в пояснениях, данных в судебном заседании апелляционного суда, представитель общества сослался на то, что  после передачи спорных помещений в муниципальную собственность, общество было фактически лишено возможности внесения арендной платы ввиду непредставления муниципалитетом реквизитов для осуществления соответствующих платежей. 

Судебная коллегия находит данный довод заслуживающим внимания.

Так,  из материалов дела усматривается,  что в рамках дела №А32-41264/2013 Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "ТМТ-Сервис" об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений подвала N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 общей площадью 481,6 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Советов / ул. Новороссийской Республики, N 44 / 7; о взыскании с ООО "ТМТ-Сервис" денежных средств в размере 1 381 069 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 606 руб. 54 коп.

Решением суда от 04.06.2014 г.  с ООО "ТМТ-Сервис", г. Новороссийск, в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск, г. Новороссийск,  взыскана задолженность в размере 1 381 069 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 606 руб. 54 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

При этом,  как видно из текста указанного решения, в ходе судебного разбирательства общество иск в части взыскания задолженности и процентов признало и после получения с помощью суда реквизитов для перечисления, оплатило добровольно взысканную сумму.

Представитель общества,  отвечая на вопросы коллегии, пояснил, что при уклонении администрации от сообщения реквизитов для перечисления арендной платы, это было единственной возможностью внесения денежных средств.

Кроме того, в заседании апелляционного суда представитель общества также пояснил, что  и в настоящее время администрация отказывается принимать денежные средства в счет уплаты арендных платежей.

Представитель администрации не отрицал данных обстоятельств, пояснив, что администрация не расценивает общество, как арендатора,  поэтому не принимает от последнего какие –либо денежные средства.

Таким образом, бездействие органов государственной власти и органа местного самоуправления, выразившееся в уклонении от государственной регистрации права, возникшего после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по существу воспрепятствовали реализации заявителем права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предоставленного ему Законом N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды, обусловленное отсутствием зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилые помещения, не должно отменять предусмотренных Законом N 159-ФЗ прав арендатора, добросовестно выполнявшего свои обязанности по надлежащему содержанию и своевременному внесению платы за