Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу n А32-11083/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-11083/2014

08 мая 2015 года                                                                                 15АП-3644/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 м 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анистратенко А.В.,

при участии: от истца: не явился, извещен,

от ответчика: представители Полтанова И.Л. по доверенности от 20.05.2014, Аршинский В.Г. по доверенности № 2 от 06.04.2015,

от третьих лиц: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2015 по делу № А32-11083/2014

по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп"

при участии третьего лица: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства и возвратить земельный участок,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп" (далее – общество) о расторжении договора аренды от 01.12.2008 № 0000001939 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203, расположенного по ул. Восточно-Кругликовская, 42 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, заключенного между сторонами, указав в решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды ООО "Олимпик Трамп" по договору аренды земельного участка от 01.12.2008 № 0000001939; обязании  ООО «Олимпик Трамп» освободить за свой счет указанный земельный участок от объекта незавершенного строительства, возведенного на основании разрешения на строительство от 15.11.2012 №RU23306000-2501-p, и возвратить департаменту земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства, в том состоянии, в котором земельный участок находился на момент его передачи ООО "Олимпик Трамп".

Исковые требования основаны на п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и мотивированы неосвоением земельного участка, предоставленного по договору аренды. Департамент в иске также указал на то, что ответчиком неоднократно нарушаются условия договора аренды в части внесения арендной платы.

Определением от 02.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара.

Решением суда от 25.01.2015 в удовлетворении иска отказано.

Суд указал, что материалами дела подтверждается подготовка ответчиком проектной и разрешительной документации, а также возведение на участке незавершенного строительством объекта. Суд установил, что спорный земельный участок предоставлен для строительства спортивного комплекса, то есть  технически сложного объекта, предназначенного для посещения неограниченным кругом лиц. Суд указал, что согласно представленной в материалы дела экспликации на земельном участке будут располагаться спортивный центр, трансформаторная подстанция, дизельгенераторная, компактная насосная станция, хозяйственная площадка для контейнеров, предполагается благоустройство земельного участка. Общая площадь территории, занятой объектами (за исключением объектов благоустройства), не должна превышать 10% от территории парка.

Суд отметил, что из текста Земельного кодекса и из условий договора аренды не следует обязанность арендатора обеспечить застройку на всей территории земельного участка по периметру или на большей части территории земельного участка, ввиду чего признал несостоятельным довод департамента о том, что застройка 3 000 кв. м из 20 000 кв. м, арендуемых ответчиком, свидетельствует о ненадлежащем освоении земельного участка. Суд учел получение ответчиком в период аренды градостроительного плана земельного участка, заключение и исполнение договора на выполнение проектных работ, получение разрешения на строительство, положительного заключения негосударственной экспертизы, проведение инженерных изысканий, получение технических условий, возведение на участке объекта капитального строительства уровнем строительной готовности 70%.

На основании изложенного суд установил, что для строительства на земельном участке ответчиком были предприняты все необходимые меры. Суд оценил значительность объема совершенных обществом необходимых действий, предваряющих строительство, получение разрешения на строительство и фактическое его осуществление, а также установил, что задолженность по арендной плате отсутствует, в результате чего пришел к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 4 АПК РФ, и просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что земельный участок не предоставлялся для целей разбивки на нем парка, имеет иной разрешенный вид использования. Использование большей части земельного участка не в целях предусмотренных договором аренды является нарушением договора, что является основанием для его расторжения. С 2008 по 2012 годы ответчиком фактически не предпринимались никакие меры по освоению земельного участка или подготовки к осуществлению строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке, определенном ст. 156 АПК РФ.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 12.11.2008 № 950-р обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 для строительства и эксплуатации спортивного комплекса по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 42, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (т.1, л.д. 30-31).

На основании указанного распоряжения департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Олимпик Трамп" 01.12.2008 был заключен договор № 0000001939 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м, по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 42, для строительства и эксплуатации спортивного комплекса.

Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 10 лет. По истечении срока аренды земельного участка действие договора прекращается (пункт 8.1). В соответствии с пунктом 4.1.12 арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. Арендатор обязан сохранять зеленые насаждения, находящиеся на участке (пункт 4.1.11 договора). Арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 4.2.4). До начала строительных работ арендатор обязан получить разрешение на строительство в установленном порядке (пункт 10.7).

В соответствии с кадастровым паспортом от 10.09.2008 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м - размещение спортивного комплекса. Такое же разрешенное использование указано и в кадастровом паспорте от 12.12.2013 (т. 1, л.д. 39).

Согласно выписке из ЕГРП от 16.01.2014 № 01/154/2014-084 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 зарегистрирована аренда в пользу ООО "Олимпик Трамп" на основании договора аренды земельного участка от 01.12.2008 № 0000001939 (т. 1, л.д. 42-44).

Согласно представленному департаментом акту обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль" от 14.08.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20000 кв. м, в котором указано, что земельный участок не используется, не освоен, зарос сорной растительностью, не огорожен, здания и сооружения на участке отсутствуют (т. 1, л.д. 45-46).

22.02.2013 истцом ответчику направлено претензионное письмо № 52-307/13-43-11, в котором истец предложил расторгнуть договор аренды в связи с длительным неосвоение предоставленного ему земельного участка и нарушением условий по арендной плате. Однако ответа на данное письмо истцу не поступило.

22.10.2013 истцом в адрес ответчика направлено уведомление №52-16909/13-43-11 о неисполнении обязательств по договору аренды, которым ответчику было предложено в срок до 13.11.2013 устранить допущенные нарушения договора аренды, о чем уведомить арендодателя. Ответа на данное уведомление также не последовало.

Актом обследования от 17.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 часть участка примерной площадью 3000 кв. м используется для строительства, возводятся стены первого этажа, проводятся монолитные работы, остальная часть участка примерной площадью 17 000 кв. м огорожена и не используется. Строительство ведется на основании разрешения на строительство (№RU 23306000-2501-р) (т. 1, л.д. 48, 50-52). В акте обследования земельного участка от 28.07.2014 указано, что на части участка ведется строительство многоэтажного здания (возведено 3 этажа монолитного строения) на общей площадью застройки около 3 000 кв. м, на остальной части участка строительство не ведется, растут деревья, частично зарос сорной травой, предоставлен генеральный план застройки, разрешение на строительство №RU 23306000-2501-р сроком до 15.01.2016 (т. 1, л.д. 162-167).

24.12.2013 департаментом получено письмо общества, в котором общество не признало наличия оснований для расторжения договора аренды, так как участок используется, арендную плату оно вносит.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный