Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу n А53-9293/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 1 - 5) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Из приведенных императивных законоположений и разъяснений порядка их применения высшей судебной инстанцией следует, что, отчудив принадлежащие ему самостоятельные нежилые помещения, общество не могло сохранить права на лестницы и лестничные площадки, данное право прекратилось в силу закона и довод общества об ошибочном сохранении записи о нем в ЕГРП суд обоснованно признал правильным.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Из этой нормы следует, что иск о плате за землю как части обязательных расходов собственника недвижимости к обществу, утратившему право на недвижимость, обращен быть не может, в нем надлежит отказать.

В связи с тем, что департамент не представил доказательства наличия у ОАО «Ростсельмаш» в заявленный период права собственности на самостоятельные (обособленные) нежилые помещения в спорном здании либо на иные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что общество не может рассматриваться в качестве фактического пользователя земельного участка и нести обязанность по внесению платы за такое использование. В данной части решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежит изменению.

Частично отказывая в удовлетворении иска департамента, заявленного по отношению к ИП Пермякову С.В. и ИП Золотовскому А.А., суд первой инстанции также обоснованно указал на пропуск срока исковой давности, о чём было заявлено ответчиками. В связи с этим, суд первой инстанции правомерно отклонил заявленные требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами с ИП Пермякова С.В. за период с 20.04.2010 по 22.04.2011 (иск подан 23.04.2014), а с ИП Золотовского А.А. - за период с 20.04.2010 по 20.05.2011 (иск подан 21.05.2014).

Как следует из материалов дела, предпринимателям на праве общей долей собственности (каждому по ? доли) принадлежат помещения общей площадью 2249,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Менжинского, 4, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021902:99.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021902:99 площадью 6 346 кв.м. помимо здания, в котором располагаются нежилые помещения предпринимателей, располагаются иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, перечень которых установить не представилось возможным. Иными словами, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021902:99 не формировался исключительно для целей эксплуатации и обслуживания здания, в котором располагаются нежилые помещения предпринимателей.

При таких обстоятельствах, при определении площади части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021902:99, за использование которой плата подлежит отнесению на предпринимателей, суд первой инстанции руководствовался формулой, определённой Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом при вынесении постановления от 20.11.2013 по делу № А53-32628/2012. В рамках данного дела был рассмотрен иск департамента о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021902:99 с ООО «Веста», которому как и предпринимателям, на праве собственности принадлежит ряд нежилых помещений, размещающихся в здании лит. ГЩ,ГЩ1,ГЩ2,ГЩ3,ГЩ4,ГЩ5,ГЩ6,ГЩ7,ГЩ8,ГЩ9,ГЩ10 (лит. ГЩ).

Суд апелляционной инстанции по делу № А53-32628/2012 пришёл к выводу о том, что установить все объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, а также их собственников не представляется возможным. Поскольку истцом не представлено доказательств того, что для использования нежилых помещений, расположенных в здании литер ГЩ, ответчиком используется вся площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021902:99, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что необходимая для эксплуатации принадлежащих ответчику помещений площадь земельного участка должна определяться исходя из отношения площади всех помещений в здании, в котором находятся помещения, к площади помещений, принадлежащих ответчику и к площади, занимаемой зданием на земельном участке. За основу расчётов суд апелляционной инстанции принял площадь застройки здания лит. ГЩ в размере 3 653,3 кв.м. и общую площадь нежилых помещений в здании лит. ГЩ в размере 4 822 кв.м.

Данный вывод суда апелляционной инстанции о порядке расчёта суммы неосновательного обогащения был признан судом кассационной инстанции обоснованным, в связи с чем постановлением от 27.03.2014 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

При разрешении спора по настоящему делу суд первой инстанции исходил из того, что выводы арбитражных судов по делу № А53-32628/2012 являются преюдициальными при разрешении настоящего спора, т.к. предприниматели выступали третьими лицами при рассмотрении дела № А53-32628/2012. В связи с этим, при расчёте неосновательного обогащения суд первой инстанции принял за основу следующие данные: площадь земельного участка, необходимую для использования земельного участка, в размере 3 653,3 кв.м. (площадь застройки здания) и общую площадь нежилых помещений в здании лит. ГЩ в размере 4 822 кв.м.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной позицией суда первой инстанции по следующим обстоятельствам.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Применительно к рассматриваемому спору это означало, что для арбитражного суда является преюдициально установленным только порядок расчёта неосновательного обогащения, т.е. размер платы подлежал определению исходя из отношения площади всех помещений в здании, в котором находятся помещения, к площади помещений, принадлежащих ответчику и к площади, занимаемой зданием на земельном участке.

Вместе тем, департамент и предприниматели не были лишены права представлять новые доказательства в обоснование показателей величин, входящих в формулу расчёта неосновательного обогащения.

В связи с тем, что в материалы дела были представлены технические паспорта на здание, содержащие различные сведения об общей площади помещений данного здания, а также о площади застройки здания, суд апелляционной инстанции направил в адрес МУПТИиОН запрос, с просьбой предоставить соответствующие разъяснения по выявленным противоречиям.

Согласно справке МУПТИиОН № 1019 от 20.02.2015 общая площадь здания по внутренним обмерам лит. ГЩ,ГЩ1,ГЩ2,ГЩ3,ГЩ4,ГЩ5,ГЩ6,ГЩ7,ГЩ8,ГЩ9, ГЩ10 составляет 4 849,7 кв.м. В экспликации технического паспорта от 28.02.2008 в итог 1-го этажа и соответственно всего здания в целом ошибочно не включена комната № 43 площадью 21,2 кв.м., расположенная в лит. ГЩ1. Так как пристройка лит. ГЩ10 находится в стадии разрушения, специалистами МУПТИиОН замеры внутренних помещений не производились, поэтажные планы и экспликации на ветхие и разрушенные объекты не составляются, и в общую площадь здания лит. ГЩ,ГЩ1,ГЩ2,ГЩ3,ГЩ4,ГЩ5,ГЩ6,ГЩ7,ГЩ8,ГЩ9,ГЩ10 площадь по внутренним обмерам лит. ГЩ10 не включается.

Таким образом, суд первой инстанции неправильно определил общую площадь помещений здания, подлежащую принятию в расчёты площади части земельного участка, приходящуюся на предпринимателей.

С учётом того, что общая площадь всех помещений здания литер ГЩ составляет 4 849,7 кв.м. (а не 4 822,9 кв.м., как ошибочно определил суд первой инстанции), площадь помещений ответчиков составляет 2 249,6 кв.м., то доля помещений, принадлежащих ответчикам в общей площади помещений в здании, составляет 46,39% (2 249,6 кв.м. / 4 849,7 кв.м. х 100%).

Согласно справке МУПТИиОН № 1019 от 20.02.2015 площадь застройки здания лит. ГЩ,ГЩ1,ГЩ2,ГЩ3,ГЩ4,ГЩ5,ГЩ6,ГЩ7,ГЩ8,ГЩ9,ГЩ10 составляет 3 092,8 кв.м., в данную площадь также включается площадь застройки лит. ГЩ10, которая составляет 535 кв.м.

Суд первой инстанции при расчёте руководствовался площадью застройки в размере 3 655 кв.м. всего земельного участка, т.е. принимал в учёт площадь застройки иных объектов недвижимости помимо здания, в которых располагаются нежилые помещения предпринимателей, что не соответствует расчётной формуле.

При определении площади застройки здания, в которых размещаются нежилые помещения предпринимателей суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться выводами, содержащимися в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по делу № А53-7635/2013.

В рамках указанного дела судом апелляционной инстанции было установлено, что первоначально право собственности на всё здание учёбно-производственного комплекса в порядке приватизации было приобретено ОАО «Ростсельмаш». При этом учебно-производственный комплекс образовывали составные части под литерами ГЩГЩ1ГЩ2ГЩЗГЩ4ГЩ5ГЩ6ГЩ7ГЩ8ГЩ9. Согласно данным МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону здание ГЩ10 было присоединено к зданию ГЩ-ГЩ9 в результате уточнения технических данных. Включение здания литер ГЩ10 площадью 535 кв.м. в состав здания ГЩГЩ1ГЩ2 ГЩ3ГЩ4ГЩ5ГЩ6Щ7ГЩ8,ГЩ9 произошло не в результате объединения ранее существующих зданий или уточнения их площадей, а путем механического присоединения здания литер ГЩ10 к зданию ГЩ-ГЩ9. Данное обстоятельство исключало возможность возникновения у ОАО «Ростсельмаш» права собственности на здание ГЩ10, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Менжинского, 4 «а». Ввиду того, что у ОАО «Ростсельмаш» право собственности на здание лит. ГЩ10 не возникало, акционерное общество не могло передавать права на него своим сингулярным правопреемникам, в том числе и ООО «Аскип», которое, в свою очередь, не могло производить его отчуждение предпринимателям.

Немотивированное включение органом технического учёта в состав здания учебно-производственного корпуса самостоятельного строения с лит. ГЩ10 не способно породить у предпринимателей прав и обязанностей в отношении данного имущества как его собственников.

Таким образом, внесение в ЕГРП записи о том, что предприниматели являются собственниками нежилых помещений в здании, состоящем из строений с литерами ГЩ, ГЩ1, ГЩ2, ГЩ3, ГЩ4, ГЩ5, ГЩ6, ГЩ7, ГЩ8, ГЩ9, ГЩ10, является необоснованным.

На момент приватизации здания учебно-производственного комплекса здание, имеющее литеровку ГЩ10, было разрушено, следовательно, не могло являться объектом гражданского оборота, а также рассматриваться в качестве составной части здания.

В ходе рассмотрения настоящего дела данные выводы суда департаментом опровергнуты не были.

При таких обстоятельствах, при определении площади застройки здания, в котором располагаются нежилые помещения предпринимателей, вне зависимости от литеровки здания, присвоенной органом технического учёта, в данную площадь не подлежит включению площадь застройки разрушенного здания лит. ГЩ10.

Ввиду того, что ни ОАО «Ростсельмаш» в порядке приватизации, ни предприниматели как сингулярные правопреемники акционерного общества не приобретали право собственности