Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по делу n А32-7600/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах»

Таким образом, Асланов B.C., являясь учредителем ОАО «Витязево», имеющим право распоряжаться более чем 20% голосующих акций данного Общества, и членом совета директоров ОАО «Витязево», а также и одновременно мажоритарным участником ООО «Анапа-Союзконтракт» в силу своих полномочий мог оказывать влияние на цену сделки при продаже имущества.

Налоговый орган обоснованно исходил из того, что характер взаимозависимости покупателя - ООО «Анапа Союзконтракт» и продавца - ОАО «Витязево» оказал влияние на цену сделки при продаже имущества по договорам купли - продажи б/н от 02.02.2009 и 01.04.2009.

Установлено, что при продаже имущества цена сделок определена без учета стоимости земельных участков, на которых расположены реализуемые комплексы объектов недвижимости.

При этом в ходе налоговой проверки установлено, что при реализации указанного имущества по истечении незначительного времени в цене реализации была учтена стоимость земли, предназначена для обслуживания реализованных комплексов (объектов) недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что покупатель ООО «Анапа-Союзконтракт» приобретенное имущество по цене 679 415 руб., расположенное по адресу: х. Нижняя Гостагайка, ул. Зеленая, 396 (коровники, телятники, контора) в течение трех месяцев (приобрел 03.03.2009, реализовал 23.06.2009) продал ООО «Агроресурс-Юг» по цене 4 500 000 рублей.

Таким образом, продажная цена превысила цену приобретения в 6,6 раза (справка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 25.04.2013 № 26/059/2013-151).

В силу временного фактора объекты, приобретенные у ОАО «Витязево» при их последующей реализации ООО «Агроресурс-Юг», находились в том же техническом состоянии, в каком они были приобретены. Указанное подтверждается протоколом допроса свидетеля - директора ООО «Анапа-Союзконтракт» Пономарева Ю.П.

По данным свидетельских показаний объекты недвижимости (коровники, телятники, здание конторы) находились в запущенном состоянии, без стекол, дверей, окон, заборов. Пономарев Ю.П. не помнит, использовались ли данные производственные помещения в производственной деятельности.

Таким образом, из характера состояния приобретенного ООО «Анапа-Союзконтракт» имущества и ответа руководителя следует, что рассматриваемое имущество приобретено для его последующей перепродажи.

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю склады, расположенные в п. Витязево, в течение 8 месяцев (приобретены 27.04.2009, реализованы 20.01.2010) проданы физическому лицу Асланову B.C. по цене 200 000 руб. (продажная цена составляла 103 000 руб. (справка от 25.04.2013 № 26/059/2013-174)).

При этом необходимо отметить, что объекты, расположенные в п. Витязево (винные склады), имеют выгодное местоположение, так как находятся в курортной зоне города-курорта Анапа - п. Витязево.

Таким образом, последующий анализ совершенных сделок ООО «Анапа-Союзконтракт» с фирмой ООО «Агроресурс-Юг» и физическим лицом Аслановым B.C. показал, что Асланов B.C., являясь аффилированным лицом ОАО «Витязево», мог оказывать влияние на цену сделки при купле-продаже объектов недвижимости ООО «Анапа-Союзконтракт».

Пунктом 2 статьи 40 НК РФ установлено, что налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверить правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.

Таким образом, указанные факты и представленные в материалы дела доказательства заинтересованности и взаимозависимости сторон сделки - ОАО «Витязево и ООО «Анапа-Союзконтракт», свидетельствуют об установлении выгодных для общества условий купли-продажи.

С учетом положений ст. 40 НК РФ, ответов Анапской торгово-промышленной палаты от 19.07.2011 и от 06.05.2013, отчетов «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО «Витязево», подготовленные НОУ «Институт оценки и управления собственностью» Кубанского государственного технологического Университета, предоставленные налогоплательщиком при проведении налоговой проверки, налоговым органом выявлено занижение стоимости реализуемого имущества в связи с установлением факта взаимозависимости лиц ОАО «Витязево» и ООО «Анапа-Союзконтракт».

Инспекция обоснованно исходила из того, что реализованные объекты недвижимости принадлежали ОАО «Витязево» на праве собственности на основании акта приема - передачи имущества Сельскохозяйственного кооператива СПК «Витязево» ОАО «Витязево».

Факт права собственности продаваемых объектов недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В пункте 2 рассматриваемых договоров купли-продажи указано, что земельные участки, занимаемые вышеуказанной недвижимостью и необходимые для ее использования, принадлежат продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Главы администрации Анапского района от 17.12.1992 № 463, что подтверждается Свидетельством о праве собственности и использования на землю от 15.01.1993 № 2038150000952.

Указанные земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежали сельскохозяйственному производственному кооперативу СПК «Витязево».

Согласно протоколу от 06.03.2003 № 4 внеочередного общего собрания членов СПК «Витязево», проводимого в форме собрания уполномоченных, в повестке дня рассмотрен вопрос, касающийся реорганизации СПК «Витязево» путем преобразования в ОАО «Витязево» и в результате данной реорганизации все имущество передано ОАО «Витязево».

В силу пункта 3 статьи 268 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Таким образом, земельные участки, находящиеся под реализованными объектами недвижимости, перешли в рамках правопреемства к ОАО «Витязево» и возражения общества в указанной части, не состоятельны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования, но своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

ОАО «Витязево» в нарушение пункта 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ право на земельные участки не оформило, что не отрицается обществом.

Вместе с тем, в силу пункта 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (что также отражено в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон в рамках которых направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм, по мнению налогового органа, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ. При продаже покупателю недвижимости земельные участки, находящиеся под данной недвижимостью, переходят во владение покупателя, а, следовательно, при определении цены сделки должна учитываться стоимость земли.

Негосударственным образовательным учреждением «Институт оценки и управления собственностью» Кубанского государственного технологического университета по заказу ОАО «Витязево» произведена оценка рыночной стоимости реализованных объектов недвижимости.

Из отчета от 07.11.2008 № 275 НОУ «Институт оценки управления собственностью» «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО «Витязево» и расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Анапский район, х. Нижняя Гостагайка, ул. Зеленая, 396», рыночная стоимость недвижимого имущества составила 3 316 000 руб., которая складывается из рыночной стоимости зданий и сооружений - 679 000 руб. и рыночной стоимости права аренды земельного участка под объектами - 2 637 000 рублей.

Из отчета от 14.01.2009 № 002 НОУ «Институт оценки управления собственностью» «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО «Витязево» и расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, п. Витязево, пер. Заправочный, 6», рыночная стоимость недвижимого имущества составила 6 310 000 руб., которая складывается из рыночной стоимости зданий и сооружений - 517 000 руб., и рыночной стоимости права аренды земельного участка под объектами - 5 793 000 рублей.

Из отчета от 20.03.2009 № 074 НОУ «Институт оценки управления собственностью» «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО «Витязево» и расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, п. Витязево, ул. Почтовая, 186», рыночная стоимость данного имущества определена в сумме 1 171 000 руб., которая складывается из рыночной стоимости зданий и сооружений - 103 000 руб. и рыночной стоимости права аренды земельного участка - 1 068 000 рублей.

При продаже объектов недвижимости ОАО «Витязево» использовало данную оценку при формировании цены, однако без учета рыночной цены права аренды земельных участков.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимого имущества земельные участки, находящиеся под данной недвижимостью, переходят во владение покупателя недвижимости, следовательно, при продаже недвижимости необходимо учитывать рыночную стоимость земли, находящейся под реализуемыми объектами.

Являясь полным правопреемником по всем правам и обязанностям СПК «Витязево», ОАО «Витязево» не оформило документально право собственности на земельные участки, перешедшие обществу при реорганизации СПК «Витязево», в связи с чем довод общества о том, что земельные участки при продаже объектов недвижимости не принадлежали ОАО «Витязево», несостоятелен и отклоняется судом апелляционной инстанции.

Исходя из изложенного отсутствие выделения земельных участков в натуре не препятствует учету стоимости права владения и пользования земельными участками при определении стоимости отчуждаемых объектов недвижимости в силу невозможности самостоятельной реализации объектов недвижимости.

Более того, из договоров купли-продажи недвижимости от 02.02.2009 и от 01.04.2009 следует, что предметов договоров являлись как объекты недвижимости, так и право владения и пользования земельными участками, необходимыми для их обслуживания. Следовательно, стоимость имущества, определенная сторонами в договорах, включает в себя и соответствующие права на земельные участки.

Из материалов дела следует, что у реализованных объектов недвижимости имелись технические паспорта, в которых ГУП КК «Крайтехинвентаризация» была определена площадь земельных участков, необходимых для обслуживания данных объектов недвижимости в размере 13751 кв.м. для здания МТМ, литер А, котельной, литер Б, и склада, литер В; 79 200 кв.м. для телятника литер В, телятника, литер Б, коровника, литер И, коровника, литер Ж, коровника, литер З, з, коровника, литер Д, коровника, литер Е, е, е1, е2, свинарника, литер К, к, к1, конторы, литер А, склада, литер Л, сенника, литер Г, навеса-сенника, литер Г1; 1312 кв.м. для склада, литер А, под. А, склада, литер Б.

Кроме того, из отчетов оценщика следует, что ОАО «Витязево» на момент проведения оценки принимало меры по межеванию земельных участков.

Постановление главы администрации Анапского района от 17.12.1992 № 463 и Свидетельство о праве собственности и пользования на землю от 15.01.1993 № 203815000952 являются надлежащими доказательствами, подтверждающими права ОАО «Витязево» на земельные участки под отчужденными объектами.

Налоговый орган указал, что при проведении выездной налоговой проверки располагал данными о рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в районе х. Нижняя гостагайка города-курорта Анапа в 2008-2009 годах (1 000 руб. за 1 кв.м.) и складских помещений в районе ул. почтовой в с. Витязево, города-курорта Анапа