Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 по делу n А53-30427/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

организацией жилых домов, входящих в состав объекта, не подлежит.

Указанный взнос был оплачен истцом в полном объеме, что подтверждается соглашением о проведении взаимозачета от 31.05.2013 (л.д. 40) и сторонами не оспаривается.

Из представленных в материалы дела документов и пояснений ответчика следует, что поскольку проектная документация на пятиэтажный жилой дом VA-2 (1 очередь) получила отрицательное заключение негосударственной экспертизы, фактически ответчиком было начато строительство трехэтажного жилого дома площадью 2060,13 кв.м.

02.12.2013 посредством электронной почты ООО «Стройюгресурс» направило ЗАО «ПИК-Регион» письмо №554 от 02.12.2013 с предложениями по заключению договоров участия в долевом строительстве в трехэтажном двухсекционном многоквартирном жилом доме общей площадью 2060,13 кв.м. (9% доля ЗАО «ПИК-Регион» - 177,45 кв.м).

С сопроводительным письмом №601 от 24.12.2013 ООО «Стройюгресурс» направило в адрес ЗАО «ПИК-Регион» дополнительное соглашение об уточнении площади и этажности дома VA-2 (1 очередь), а также о номенклатуре квартир, подлежащих передаче ЗАО «ПИК-Регион» в указанном трехэтажном многоквартирном доме.

Ответчик указал, что ответы на вышеуказанные письма не получил.

Письмом №141 от 11.04.2015 ООО «Стройюгресурс» уведомило ЗАО «ПИК-Регион» о том, что все квартиры в строящемся трехэтажном двухсекционном многоквартирном жилом доме VA-2 (1 очередь) по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С. Шило, 265, проданы, и у ответчика не имеется возможности выполнить условия договора №СЮГ/ПИК-Р/С.Шило/2013 от 31.05.2013. ООО «Стройюгресурс» предложило ЗАО «ПИК-Регион» рассмотреть вопрос о покупке квартир в следующем семиэтажном жилом доме VA-2 (2 очередь) после того, как проект пройдет экспертизу и будет получено разрешение на строительство.

В ответ на письмо №141 истец направил в адрес ответчика уведомление №1005/1-160-и от 21.05.2014 о частичном отказе от исполнения договора №СЮГ/ПИК-Р/С.Шило/2013 от 31.05.2013 в части обязательств по жилому дому VA-2 (1 очередь) на основании пункта 7.1 договора. В связи с односторонним отказом от исполнения договора в данной части ЗАО «ПИК-Регион» потребовало от ООО «Стройюгресурс» возвратить уплаченный инвестиционный взнос в размере 11 753 583 руб. 52 коп. в течение 30 дней с даты получения данного уведомления.

Указанное уведомление было получено ответчиком, что подтверждается почтовым уведомлением от 23.06.14. Однако ответчиком сумма инвестиционного взноса инвестором-застройщиком не была возвращена, ответа на претензию не последовало.

Неисполнение ООО «Стройюгресурс» указанных требований послужило основанием для обращения  в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон №39-ФЗ) инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (пункт 1 статьи 4 Закона №39-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона №39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит понятия договора инвестирования и не устанавливает его предмет и существенные условия.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление №54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из пункта 6 постановления №54 следует, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления Пленума ВАС РФ.

Из буквального толкования договора №СЮГ/ПИК-Р/С.Шило/2013 от 31.05.2013 усматривается, что на ЗАО «ПИК-Регион» как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению инвестиционного взноса на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на ООО «Стройюгресурс» - обязанность обеспечить строительство и ввод объекта в эксплуатацию и передать инвестору путем заключения договоров участия в долевом строительстве квартиры, расположенные в каждом жилом доме, входящем в долю инвестора в объекте согласно пункту 3.1 договора.

Учитывая вышеизложенное, данный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ). К обязательству по передаче квартир применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи, что разъяснено в абзаце 3 пункта 6 постановления №54.

Из искового заявление следует, что в качестве основания для предъявления ЗАО «ПИК-Регион» к ООО «Стройюгресурс» требования о возвращении суммы инвестиционного взноса в размере 11 753 583 руб. 52 коп. истец сослался на заявленный им односторонний отказ от договора в части многоквартирного жилого дома VA-2 (2 очередь) и об отсутствии в связи с этим у инвестора-застройщика правовых оснований для последующего удержания данной денежной суммы.

Возражая против требований истца, ответчик указал на отсутствие у ЗАО «ПИК-Регион» оснований требовать возврата уплаченной суммы инвестиционного взноса ввиду отсутствия у него права на односторонний отказ от договора. В связи с чем, ООО «Стройюгресурс» просило данный отказ признать недействительным (встречные исковые требования).

Рассмотрев требования и возражения сторон, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Право инвестора на односторонний отказ от договора согласовано сторонами в пункте 7.1, согласно которому в случаях, если передача инвестору площадей, соответствующих доле инвестора (пункт 3.1 договора), в каком-либо из жилых домов, либо в нескольких или всех жилых домах, невозможна в сроки, установленные пунктом 2.1 договора либо в случае нарушения инвестором-застройщиком своего обязательства заключить с инвестором договоры участия в долевом строительстве квартир, инвестор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью либо в части одного, либо нескольких жилых домов, о чем инвестор направляет уведомление инвестору-застройщику.

Таким образом, в данном пункте договора стороны согласовали два основания, при наличии которых ЗАО «ПИК-Регион» возникает право в одностороннем порядке отказаться от договора: во-первых, если передача инвестору площадей, соответствующих его доле (пункт 3.1 договора) в каком-либо из жилых ломов, либо в нескольких или всех жилых домах, невозможна в сроки, установленные пунктом 2.1 договора; во-вторых, в случае нарушения инвестором-застройщиком своего обязательства заключить с инвестором договоры участия в долевом строительстве квартир.

Как указывалось выше, письмом №141 от 11.04.2015 ООО «Стройюгресурс» уведомило ЗАО «ПИК-Регион» о том, что все квартиры в строящемся трехэтажном двухсекционном многоквартирном жилом доме VA-2 (1 очередь) проданы, и у ответчика не имеется возможности выполнить условия договора №СЮГ/ПИК-Р/С.Шило/2013 от 31.05.2013 в данной части.

Учитывая невозможность передачи инвестору площадей в жилом доме VA-2 (2 очередь), ЗАО «ПИК-Регион» правомерно отказалось от  договора в части указанного жилого дома.

Довод ООО «Стройюгресурс» о том, что в пункте 2.1. договора отсутствует указание сроков передачи инвестору площадей, в связи с чем, данное основание для расторжения договора не может быть признано согласованным, обоснованно отклонено судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели, что в рамках реализации инвестиционного проекта ООО «Стройюгресурс» осуществляет привлечение ЗАО «ПИК-Регион» к участию в инвестировании проектирования и строительства объекта, состоящего из группы жилых многоэтажных домов, расположенных по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 265 и включающего, в том числе, 5-ти этажный жилой дом VA-2 (1 очередь) общей площадью 3216,50 кв.м. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2014 года.

Согласно пункту 4.1 договора ООО «Стройюгресурс» обязано обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в сроки, определенные в пункте 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора по окончании строительства жилого дома, в срок не позднее трех месяцев с момента выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, стороны оформляют акт о частичной реализации договора, в котором устанавливается окончательная доля инвестора в жилом доме.

Таким образом, с учетом буквального толкования договора, имеющейся переписки сторон, включая письмо ООО «Стройюгресурс» № 141 от 11.04.2014, уведомление ЗАО «ПИК-Регион» №1005/1-160-и от 21.05.2014, следует вывод о том, что при заключении договора стороны предусмотрели передачу квартир в 5-ти этажном жилом доме VA-2 (2 очередь) общей площадью 3 216,50 кв.м (доля ЗАО «ПИК-Регион» - 289,5 кв.м), являющимся предметом частичного отказа от исполнения договора, в срок до 31.12.2014.

При таких обстоятельствах, поскольку все квартиры в жилом доме VA-2 (1-я очередь) были реализованы ответчиком, в связи с чем, они не могли быть переданы истцу в указанный срок, суд первой инстанции законно и обоснованно признал соответствующим требованиям закона и условиям договора заявление ЗАО «ПИК-Регион» об отказе от договора в части жилого дома VA-2 (1-я очередь) и констатировал прекращение договорных отношений между сторонами в данной части. В связи с этим, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Стройюгресурс».

Поскольку основания для удержания денежных средств, перечисленных истцом ответчику в качестве инвестиционного взноса в строительство жилого дома VA-2 (1-я очередь), отпали после прекращения договорных отношений в данной части, у ответчика прекратилось обязательство по передаче истцу соответствующей жилой площади в жилом доме и возникло обязательство по возвращению названного инвестиционного взноса.

Согласно пункту 5 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора», если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 ГК РФ).

При определении суммы неосновательного обогащения суд первой инстанции принял за основу абзац 2 пункта 7.1 договора, согласно которому 9% доля, принадлежащая инвестору по договору (пункт 1.3 договор), выплачивается инвестору инвестором-застройщиком денежными средствами, исходя из стоимости 1 кв.м в размере 30 000 руб. в течение 30 дней с даты поступления инвестору-застройщику такого уведомления инвестора об одностороннем отказе от исполнения договора.

Суд первой инстанции произвел перерасчет задолженности и уменьшил сумму неосновательного обогащения с 11 753 583 руб. 52 коп. до 8 685 000 руб. (289,5 кв.м х 30 000 руб.).

ЗАО «ПИК-Регион» решение суда в части уменьшения размера неосновательного обогащения не обжаловало, в отзыве на апелляционную жалобу просило решение оставить без изменения. В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.04.2015 представитель истца указал, что ЗАО «ПИК-Регион» с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований согласно.

ООО «Стройюгресурс» решение суда в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований также не обжалует (протокол судебного заседания от 21.04.2015).

Ответчик полагает, что взысканный судом первой инстанции размер неосновательного обогащения является чрезмерно высоким и подлежит уменьшению до 5 420 400 руб., рассчитанного исходя из 9% площади построенного трехэтажного жилого дома VA-2 (1-я очередь).

Рассмотрев