Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу n А32-39915/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: i№[email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-39915/2014

23 апреля 2015 года                                                                           15АП-4779/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.,

при участии: от истца: представитель Потапов А.В. по доверенности от 12.01.2015,

от ответчика: представитель Кравченко М.В. по доверенности от 10.03.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 по делу № А32-39915/2014 (судья Гречко О.А.)

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Юг»,

о расторжении договора аренды,

по встречному иску о признании недействительным пункта договора,

установил:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ЮГ» (далее – ответчик, общество) с требованием о  расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2012 № 4300018737, заключенного межу администрацией и обществом, об  обязании общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141001:44, площадью 516 кв. м, расположенный по ул. Солнечной, 18/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, привести его в пригодное для использования состояние и подписать акт приема-передачи.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на неиспользование ответчиком предоставленного ему земельного участка по назначению в течение длительного периода времени, что является основанием для расторжения договора аренды.

Ответчик в отзыве на иск требованиям возражал, прояснил, что обществом не допускается нецелевое использование земельного участка, арендатором принимаются надлежащие меры по освоению земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд к администрации со встречными исковыми требованиями о признании недействительным (ничтожным) п. 3.2.4 договора аренды земельного участка от 27.08.2012. № 4300018737, заключенного между администрацией и обществом, признании отказа администрации от договора аренды земельного участка недействительным. В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается на несоответствие указанного пункта договора закону, отсутствие у администрации права на односторонний отказ от договора – л.д.109 том 1.

Впоследствии общество отказалось от второго требования по встречному иску – л.д. 131 том 1.

Решением арбитражного суда от 28.01.2015 в удовлетворении иска администрации отказано. Встречный иск удовлетворён в части, признан недействительным пункт 3.2.4 договора аренды земельного участка от 27.08.2012 № 4300018737, заключенного между администрацией и обществом. В остальной части производство по встречному иску прекращено. Судом установлено отсутствие нарушений обществом согласованного порядка пользования земельным участком, противоречие пункта 3.2.4 договора положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить требования администрации, отказать в удовлетворении требований общества, настаивает на отсутствии доказательств целевого использования земельного участка, указывает на то, что общество не совершает действия, направленные на его освоение, ссылается на акт осмотра от 24.10.2013 №1631. Также указывает на отсутствие разрешения на строительство, соблюдение администрацией требований в части направления предписания о надлежащем исполнении обязательств, существенное нарушение обществом условий договора.

В отзыве на жалобу общество доводам апелляционной жалобы возражало.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить. Указал, что ответчик строительство на участке не ведет, допущено нарушение пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке.

Представитель ответчика в судебном заседании доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил суду, что ответчик не возводил самовольных построек на участке, в акте указан иной участок, ответчиком ведётся активная работа по освоению участка и подготовке проектной документации.

Представитель ответчика представил суду совместный акт осмотра №643 от 08.04.2015 земельного участка, в котором зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости. Оригинал акта осмотра №643 от 08.04.2015 исследован судом в судебном заседании.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее,  выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено судом, следует из дела, что на основании постановления администрации от 31.07.2012 № 6377 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «ЮГ» земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара», администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 27.08.2012 заключили договор №4300018737 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141001:44 из земель населенных пунктов общей площадью 516 кв. м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по улице Солнечной 18/А, сроком действия с 31.07.2012 по 31.07.2022 (л.д. 10-16).

Участок предоставлен для строительства магазина (пункт 1.3 договора аренды).

По условиям указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.11 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.09.2012.

27.08.2012 года участок передан обществу по акту приема-передачи (л.д. 20).

Истец настаивает на наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Указывает на то, что обществом строительство на земельном участке не ведется, разрешение на строительство обществу не выдавалось. В суде апелляционной инстанции администрация также указала на нарушение обществом пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке.

Обосновывая наличие существенных нарушений, администрация ссылается на следующие представленные в дело доказательства:

- акт осмотра земельного участка от 24.10.13 № 1631 управления муниципального контроля администрации, в котором указано, что участок огорожен, на нем расположен строительный инвентарь (л.д. 23-27);

- акт осмотра земельного участка от 21.02.2014 № 463 управления муниципального контроля администрации, в котором указано, что участок огорожен, на нем расположен незавершенный строительством объект, металлические вагончики, бытовой и строительный мусор, на момент проведения осмотра земельный участок не использовался (л.д. 28-29).

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный положениями ст.452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) истцом соблюден, обществу направлено предписание от 29.10.2013 с указанием на необходимость соблюдения требования о целевом использовании земельного участка, и уведомление от 26.08.2014 с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок – л.д. 30-39 том 1.

Соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора обществом не оспаривается.

Договор аренды заключен на срок более 5 лет, поэтому при разрешении вопроса о наличии оснований для его досрочного расторжения по причине нарушения арендатором своих обязанностей следует учитывать специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Суд первой инстанции верно указал на то, что в соответствии с нормами п.9. ст. 22 ЗК РФ заключенный сторонами договор может быть расторгнут досрочно только по решению суда, при констатации существенного нарушения договора аренды арендатором.

Суд обоснованно исходил из толкования, получившего отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Положения пункта 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.

В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как верно указал суд первой инстанции, иск подан администрацией до истечения срока, который позволял бы предполагать наличие существенного нарушения условий договора аренды арендатором.

Кроме того, землепользователю должно быть предоставлено время, необходимое для освоения земельного участка, в соответствии со статьями 45 и 46 ЗК РФ.

В дело представлены документы, из которых следует, что ответчик приступил к подготовке проектной документации для целей строительства магазина на предоставленном ему земельном участке. Ответчиком заключен договор об осуществлении технологического подключения к электрическим сетям. 

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Позицию ответчика о совершении действий, направленных на освоение земельного участка, подтверждает вступившее в законную силу решение суда по делу №А32-42773/2014 от 26.01.2015, в рамках которого ответчиком оспорены действия Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара по отказу в предоставлении и подготовке градостроительного плана спорного земельного участка, судом признан отказ департамента  недействительным

Довод администрации о нарушении обществом пункта 4.1.11 договора, согласно которому на земельном участке не допускается строительство новых объектов до получения разрешения на строительство в установленном порядке, подлежит отклонению, администрацией не доказано наличие существенного нарушения обществом требований указанного пункта.

Кроме того, суду апелляционной инстанции представлен совместный акт осмотра №643 от 08.04.2015 земельного участка, в котором зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке объектов недвижимости.

Таким образом, в удовлетворении  иска администрации к обществу отказано верно.

Что касается встречного иска общества, суд обоснованно признал несоответствующим положениям законодательства пункт 3.2.4 договора.

Согласно содержанию данного пункта арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий:

- невнесение арендной платы за участок более одного месяца подряд;

- неиспользование земельного участка (его части) более одного года.

Данный пункт договора нарушает два предписания положений пункта 9 ст.22 ЗК РФ: