Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по делу n А32-11868/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

период с 5 ноября 2009 года по 31.12.2009 составляет 1867,54 руб. (годовая арендная плата от кадастровой стоимости в размере 7 972 540,14 руб. по ставке 0,15% составляет 11 958,81 руб., а за 57 дней 2009 года соответственно 1867,54 руб.).

Сумма арендной платы за 2010 год от кадастровой стоимости в размере 7 972 540,14 руб. по ставке 0,15% составляет 11 958,81 руб.

Исходя из нового размера кадастровой стоимости, в 2011 году сумма арендной платы составляла бы в 2011 году 1 355 140,28 руб., но  с учетом запрета на увеличение арендной платы более чем на 30% в сравнении с 2010 годом составила 15 546,45 руб.

Арендное пользование спорным участком кооператив завершил 03.05.2012. За период с 01.01.2012 по 03.05.2012 (124 дня) арендная плата, определенная по вышеуказанным правилам (то есть с учетом допустимого увеличения не более чем на 30% в сравнении с 2011 годом) составила 6 847,23 руб.

Таким образом, общая задолженность кооператива «Элитар» по арендной плате за период с 05.09.2011 по 03.05.2012 составила  36 220,03руб.

Поскольку по договору произошла смена арендатора, то на общество «Громитус» распространяется ограничение размера арендной платы, предусмотренное пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.

Таким образом, стоимость арендного землепользования общества «Громитус» за 242 дней 2012 года составила 13 363,16 руб.

В 2013 году арендная плата не могла превышать более чем на 30% арендную плату 2012 года и соответственно составила 26 273,5 руб.

Поскольку 2014 год уже не относился к переходному периоду, арендная плата подлежала определению от новой кадастровой стоимости (903 426 851,37 руб.) и составляла 1 355 140,28 руб. в год.

При расчете долга истец не применял коэффициенты инфляции, что является правом истца. По указанной причине суд не индексирует арендную плату 2014 года на коэффициенты инфляции (в 2012-2013гг., как указано выше, арендная плата определялась путем увеличения ранее действующей арендной платы на 30%).

Таким образом, общая задолженность общества «Громитус» за период с 04.05.2012 по 31.12.2014 составила 2 727 652,66 руб.

Доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы в установленном размере ответчиками в материалы дела не представлено. Платежные документы отсутствуют.

О применении исковой давности заявлено обществом. Администрация заявила требования к обществу как соответчику 19.02.2015г., следовательно, применительно к обязанности общества по оплате арендной платы за период с 04.05.2012 по 31.12.2014 срок исковой давности не пропущен.

Кооператив о применении срока исковой давности не заявил. Кроме того, иск к кооперативу предъявлен 15.04.2013г., то есть также в пределах сроков исковой давности.

При таких обстоятельствах иск администрации о взыскании долга по арендной плате подлежит частичному удовлетворению.

При этом оснований для солидарного взыскания апелляционный суд не усматривает.

Как видно, соответствующий довод администрация основывает на правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу N А06-7751/2010. Президиум ВАС РФ указал, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Однако в рамках настоящего дела каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что уступка права аренды была нацелена на избежание договорной ответственности кооператива, носила притворный характер, повлекла предоставление необоснованных преимуществ новому арендатору, не представлено. Доводы о наличии долга по арендной плате сами по себе недостаточны для таких выводов. Доводы о том, что в 2014 году администрация подала заявление о банкротстве кооператива, также не подтверждают наличие вышеуказанных обстоятельств. Условия договора передачи прав также не создают оснований для солидарной ответственности.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, постольку к отношениям аренды применяется общее правило, закрепленное в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Как видно, обращение администрации с досудебной претензией к кооперативу произведено после утраты кооперативом статуса арендатора, в связи с чем по иску о расторжении договора аренды кооператив не является надлежащим ответчиком. Соответственно в удовлетворении данного требования к кооперативу  надлежит отказать. Применительно к обществу администрацией досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, ввиду чего требование о расторжении договора, заявленное  к обществу «Громитус» подлежит оставлению без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ). Доводы о неинформированности истца о смене арендатора не меняют порядок применения соответствующей процессуальной нормы. Переход права аренды зарегистрирован в установленном порядке, сведения о чем носят открытый и общедоступный характер. Получение выписки из ЕГРП до рассмотрения спора, связанного с обременением недвижимого имущества, является обычной, разумной и осмотрительной мерой поведения субъекта гражданского оборота.

Оставление иска без рассмотрения не препятствует повторному обращению с аналогичными требованиями после соблюдения установленного досудебного порядка урегулирования спора.

В силу положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2013 по делу № А32-11868/2013 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи удовлетворить в части.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Элитар» (ИНН 2317046248, ОГРН 1072317000359) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи 36 220,03 (тридцать шесть тысяч двести двадцать) руб. (три) коп. задолженности по арендной плате.

В остальной части требований к жилищно-строительному кооперативу «Элитар» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Громитус» (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367) 2 727 652,66 (два миллиона семьсот двадцать семь тысяч шестьсот пятьдесят два) руб. (шестьдесят шесть) коп. задолженности по арендной плате.

В остальной части требования к обществу с ограниченной ответственностью «Громитус» о взыскании долга отказать.

Требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи к обществу с ограниченной ответственностью «Громитус» о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Элитар» (ИНН 2317046248, ОГРН 1072317000359) в доход федерального бюджета 32,19 (тридцать два) руб. (девятнадцать) коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Громитус» (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409) в доход федерального бюджета 2 424 (две тысячи четыреста двадцать четыре) руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Громитус» (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409) 24,40 (двадцать четыре) руб. (сорок) коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

                                                                                                        А.А. Попов