Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по делу n А32-11868/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Постановлением главы города Сочи № 791 от 15 июня 2007 года «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи» ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

При подаче иска истец производил расчет задолженности исходя из указанной ставки, однако после перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции уточнил иск, полагая корректным начисление арендной платы по савке 1,5 %, установленной подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582.

Суд апелляционной инстанции отклоняет соответствующие доводы администрации как основанные на неверном понимании норм материального права.

Согласно Постановлению от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 по делу № А47-7623/2010, в частности разъяснил, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Таким образом, необоснованным является установление ставок более высоких, нежели установленные Правилами предельные ставки. Муниципальное образование, не изменившее нормативный акт в сторону повышения ставок, не вправе ссылаться на необходимость применения более высокой ставки Правил, утвержденных Постановлением № 582.

Установленная Постановлением главы города Сочи № 791 от 15 июня 2007 года ставка в размере 0,15% не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом «г» пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением № 582, для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, ввиду чего ее применение в спорных правоотношениях сторон не противоречит вышеприведенным нормам материального права.

Несостоятелен и довод администрации о том, что в 2014 году подлежит применению ставка арендной платы в размере 2%, закрепленная в пп. «д» п. 3 Правил, утвержденных Постановлением № 582 для случаев, когда право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Мотивируя применение данной ставки администрация указывает, что с 2014 года спорный участок земель курортов перестал относится к особо охраняемым природным территориям в связи с изменением земельного законодательства, то есть претерпел изменение правового статуса.

Однако данные суждения истца, во-первых, не имеют отношения к основанию, указанному в пп. «д» п. 3 Правил, утвержденных Постановлением № 582, поскольку переоформление права аренды в отношении спорного участка в заявленный в иске период по приведенному основанию не происходило, а во-вторых, некорректны как сделанные без учета п. 3 ст. 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

   Таким образом, правомерны доводы ответчиков о необходимости  применения ставки арендной платы за спорный земельный участок в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

При определении подлежащей применению при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости (кадастровых стоимостей) являвшегося объектом аренды земельного участка апелляционный суд установил следующее.

В материалах дела имеются сведения о кадастровой стоимости спорного участка в 2010 году (кадастровый паспорт). Данная кадастровая стоимость была определена на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2007 года № 1202-р (далее – распоряжение № 1202-р) и постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года № 58 (далее – постановление Краснодарского края № 58).

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года № 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.

В силу пункта 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года № 7-КЗ «О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края» (далее – Закон № 7-КЗ), действовавшего на момент принятия распоряжения от 29 декабря 2007 года № 1202-р, официальным опубликованием нормативных правовых актов края признается первая публикация их полного текста в газете «Кубанские новости» или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края.

Сообщение о подписании распоряжения № 1202-р было опубликовано в газете «Кубанские новости» от 9 февраля 2008 года № 21 (4160). Текст распоряжения № 1202-р без соответствующих приложений был опубликован в газете «Кубанские новости» от 13 марта 2009 года № 37 (4400). Доказательства опубликования в полном объеме (с приложениями) распоряжения № 1202-р в газете «Кубанские новости» или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона № 7-КЗ в деле отсутствуют.

Поскольку постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом, а в соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, постольку распоряжение № 1202-р применению не подлежит (данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2013 года по делу № А32-46574/2011).

Постановление Краснодарского края от 5 февраля 2010 года № 58, содержащее новые показатели кадастровой стоимости земельных участков (применительно к спорному участку – 903 426 851,37 руб. согласно сведениям публичной кадастровой карты), опубликовано в полном объеме (с приложениями) 8 февраля 2010 года в газете «Кубанские новости» (№ 21) и с учетом пункта 6 указанного постановления вступило в силу с 18 февраля 2010 года в течение 10 дней после официального опубликования.

Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.

Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства № 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.

В соответствии с пунктом 9 Правил № 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года № 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1251 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:09) в размере 903 426 851,37 руб. подлежит применению при определении размера арендной платы в период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2014 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1251 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:09). определенной нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, в деле отсутствуют.

Из дополнительного соглашения № 04-26/20С к спорному договору следует, что по состоянию на 20 декабря 2006 года кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 7 972 540 руб. 14 коп. Ответчики данную кадастровую стоимость не оспаривают. Истцом доказательства изменения данной кадастровой стоимости нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, не представлены.

При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы в период с 5 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 972 540 руб. 14 коп.

При таких обстоятельствах размер арендной платы за являвшийся объектом аренды земельный участок подлежит определению по установленной Постановлением главы города Сочи № 791 от 15 июня 2007 года «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи» ставке (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, составлявшей в период с 5 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года 7 972 540 руб. 14 коп., в период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2014 года – 903 426 851,37 руб.

Однако судом дополнительно учитывается, что при переходе к расчету арендной платы с ранее закрепленной пунктом 4.1 договора формулы на процентную ставку от кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установлен переходный период, в котором изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.

Исходя из изложенного сумма арендной платы за