Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 по делу n А32-11868/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-11868/2013

18 апреля 2015 года                                                                           15АП-21719/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анистратенко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-11868/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции,

по иску Администрации города Сочи

к жилищно-строительному кооперативу «Элитар»; обществу с ограниченной ответственностью «Громитус»

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «Элитар» (далее – кооператив) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 за период с 05.11.2009 по 30.03.2013 в размере 28 407 130, 08 руб., расторжении договора аренды от 27.04.2006 № 4900770188.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды в части внесения арендной платы.

Решением суда от 16.12.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 19 685 870,73 руб., расторг договор аренды от 27.04.2006 №04-24/188С (№4900770188) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 площадью 49 947 кв.м. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Суд установил обоснованность требований истца о взыскании задолженности по арендной плате, в связи с чем пришел к выводу о наличии у истца права требовать расторжения договора аренды. С учетом соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд удовлетворил требование о расторжении договора и взыскал долг с ответчика. Частичное удовлетворение иска о взыскании задолженности мотивировано некорректностью произведенного истцом расчета.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, не участвовавшее в рассмотрении дела общество с ограниченной ответственностью "Громитус" (далее – общество) обратилось с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судебный акт затрагивает права и интересы ООО "Громитус", действующего арендатора спорного земельного участка. Непривлечение общества к участию в деле является основанием для отмены решения по настоящему делу, поскольку жилищно-строительный кооператив «Элитар» передал права и обязанности по договору аренды ООО "Громитус" согласно договору о передаче ЖСК «Элитар» прав и обязанностей ООО «Громитус», что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре, а также выпиской из ЕГРП от 21.01.2014г. № 50/013/2014-288. Администрацией города Сочи не представлена выписка из ЕГРП на спорный земельный участок в обоснование правомерности предъявления требований к ЖСК «Элитар». Отсутствие указанной выписки в материалах дела и неистребование выписки судом послужили основанием для принятия судом незаконного решения, поскольку арендатором земельного участка является ООО "Громитус".

Определением от 22.01.2015г. Пятнадцатый арбитражный апелляционного суд перешел к рассмотрению дела № А32-11868/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции. Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Громитус". Апелляционный суд пришел к выводу о том, что права общества с ограниченной ответственностью "Громитус" напрямую затронуты решением суда первой инстанции, поскольку прекращен договор аренды, стороной которого является общество, то есть обжалуемый судебный акт принят о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Представитель истца в судебном заседании 19.02.2015 заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, увеличив заявленную ко взысканию сумму до 225 050 956,03 руб., поддержал доводы иска. Представил уточненный расчет, указал, что увеличивает сумму иска ввиду увеличения периода взыскания по 31.12.2014 и применения иной ставки арендной платы (1,5%), соответствующей пп. г) п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.  За 2014 год истец рассчитывает плату по ставке 2%, полагая, что в связи с исключением с 30.12.2013 земель курортов из числа особо охраняемых природных территорий, спорный участок надлежит считать участком, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством.

Указал, что требования заявляет к ответчикам солидарно, поскольку усматривает в действиях по передаче прав аренды злоупотребление правом и намерение уйти от ответственности за неоплату арендной платы. Указал, что полагает свою позицию соответствующей Постановлению Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010. Полагает сделку по уступке права аренды притворной, поскольку ответчики не уведомили арендодателя о состоявшейся уступке, новый арендатор также имеет задолженность. Кроме того, администрация указывает, что 14.10.2014 администрацией подано заявление о признании кооператива банкротом, ввиду чего взыскание  с кооператива маловероятно.

Поскольку апелляционный суд рассматривает дело по правилам суда первой инстанции, оснований для отклонения данного ходатайства, заявленного в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает.

Таким образом, предметом рассмотрения суда являются требования администрации о солидарном взыскании с кооператива и общества задолженности по арендной плате в размере 225 050 956,03 руб. за период с 05.11.2009 по 31.12.2014 и о расторжении договора аренды от 27.04.2006 № 4900770188 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009.

Кооперативом и обществом посредством системы «Мой арбитр» направлены суду письменные пояснения по делу, доводы которых сводятся к следующему. В период с 05.09.2011 по 03.05.2012 лицом, обязанным вносить арендную плату являлся кооператив. С 04.05.2012 арендатором участка является общество. Задолженность кооператива по оплате арендной платы обществу не передавалась. Расчет долга осуществлен администрацией некорректно без учета недопустимости увеличения более чем на 30 процентов в переходный период. Кооператив полагает досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора несоблюденным, ссылаясь на неполучение письма администрации. Общество отмечает, что применение ставок, установленных Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в рассматриваемом споре не обоснованно, так как органом местного самоуправления утверждены ставки, не превышающие ставки для федеральных земель (0,15%), следовательно, основания для неприменения муниципального нормативного акта отсутствуют. Обществом также приводятся возражения против солидарного характера взыскания, мотивированные отсутствием оснований для вывода о злоупотреблении правом при передаче прав аренды и различием фактических обстоятельств настоящего дела и дела, по которому вынесено Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13. Общество поддерживает довод кооператива о несоблюдении порядка досудебного урегулирования спора, дополнительно отмечая, что претензия в адрес кооператива направлена администратором после смены арендатора, то есть в адрес ненадлежащего лица. Также обществом представлен контррасчет исковых требований и заявлено о применении срока исковой давности.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения ТУ Росимущества в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) от 22.03.2006   №04-04/1123С   между   территориальным   управлением   и   ОАО «Агрофирма «Кудепста» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования был заключен договор аренды от 27.04.2006 №04-24/188С о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 категории «земли поселений» площадью 49947 кв.м на срок до 27.04.2055. Участок предоставлен для целей жилищного строительства.

Данный договор зарегистрирован в территориальном органе Росреестра 06.06.2006 (л.д.16 оборот).

Договором от 07.07.2006 №5 права и обязанности по договору аренды переданы Жилищно-строительному кооперативу «Гранит». Данный договор зарегистрирован в территориальном органе Росреестра 28.07.2006 (л.д.16 оборот).

12.03.2007 договором № 5/5 права и обязанности переданы ЖСК «Элитар», договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в установленном порядке 24.04.2007.

В связи с уточнением границ кадастрового деления в соответствии с приказом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13 августа 2007 года № 475-П кадастровый номер земельного участка 23:49:0408000:0009 изменен на 23:49:0401008:1251, что усматривается из кадастрового паспорта. Площадь участка (49947 кв.м) сохранена. Однако изменения в ЕГРЮЛ в части кадастрового номера участка не вносились.

Между тем, спора о тождестве участка с кадастровыми номерам 23:49:0408000:0009 и 23:49:0401008:1251 у сторон не имеется. Данное  тождество подтверждено документально.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012г. арендатором спорного участка стало ООО «Громитус». Договор зарегистрирован 04.05.2012г.

В связи с государственной регистрацией 05.11.2009 права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок, договор аренды передан в сопровождение в администрацию г.Сочи (ст. 617 ГК РФ), договору присвоен номер №4900770188.

За период пользования земельным участком образовалась задолженность по внесению арендной платы ответчиками.

29.10.2012 в адрес кооператива администрацией направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженностью и добровольно расторгнуть договор аренды (л.д.36). В адрес общества претензия не направлялась в связи с отсутствием у администрации сведений об уступе права аренды.

Уклонение ответчиков от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Как установлено судом, в спорный период субъектами спорных правоотношений являлись муниципальное образование г. Сочи (арендодатель) и кооператив «Элитар» (арендатор) с  05.11.2009 по 03.05.2012; муниципальное образование г. Сочи (арендодатель) и общество «Громитус» (арендатор) в период с 04.05.2012 по 31.12.2014.

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакциях, действующих в период спорных правоотношений сторон.

Факт использования кооперативом и обществом спорного земельного участка в период с 5 ноября 2009 года по 31 декабря 2014 года ответчиками не оспаривается.

При определении размера спорной задолженности по оплате арендной платы апелляционный суд установил следующее.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления