Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2015 по делу n А32-11725/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки истец сослался на альтернативные отчеты о рыночной стоимости имущества, показатели которых существенно выше определенных ответчиками.

С целью соблюдения положений ч. 3 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оказания содействия в реализации прав сторон, создания условий для всестороннего и полного исследования доказательств, судом первой инстанции была назначена комиссионная экспертиза оспариваемого отчета.

На разрешение экспертам были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли оспариваемый отчет Федеральному закону от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки?

2) Могли ли повлиять на величину рыночной стоимости спорного имущества возможные нарушения стандартов оценки, допущенные оценщиками?

3) Имеет ли полученная оценщиком величина рыночной стоимости недвижимого имущества доказательственное значение? Располагается ли эта величина в интервалах стоимости, сложившейся в данном секторе рынка?

Участвующие в проведении комиссионной экспертизы эксперт Юрков А.В. (общество с ограниченной ответственностью "Агентство по оценке и экспертизе "ФАКТ") и эксперт Рогожкин Г.А. (общество с ограниченной ответственностью Оценочная фирма "Спектр") представили отдельные заключения (том 4, л.дела 128-173 и том 4, л.дела 36-55 соответственно), а также два экземпляра сводного экспертного заключения, каждый из которых подписан только одним экспертом.

По мнению эксперта Юркова А.В., отчет составлен с нарушением ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федерального стандарта оценки ФСО N 3. Так, по мнению указанного эксперта, результат рыночной оценки некорректен по причине невключения в стоимость объекта оценки стоимости прав землепользования в рамках затратного подхода; отказ от применения сравнительного подхода необоснован; выявленные нарушения стандарта ФСО N 3 повлияли на итоговую величину оценки рыночной стоимости в сторону ее уменьшения; полученная величина рыночной стоимости не соответствует интервалам стоимости, сложившимся в соответствующих сегментах (секторах) рынка на исследуемый период.

По мнению эксперта Рогожкина Г.А., выполненный отчет соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки; Нарушений стандартов оценки, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости спорного имущества не выявлено; полученная оценщиком величина рыночной стоимости недвижимого имущества имеет доказательственное значение и располагается в интервалах стоимости, сложившейся в данном секторе рынка.

Как видно из приведенных заключений, разногласия сторон спора, как и экспертов, в первую очередь сводятся к наличию либо отсутствию необходимости учитывать стоимость земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, при отсутствии у истца правоустанавливающих документов на землю.

Сам факт отсутствия таковых документов установлен судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Действующим законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой такой недвижимостью, и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271, пункты 1 и 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Являясь собственником объектов недвижимости, истец обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества по правилам ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Само по себе отсутствие оформления права на земельный участок под зданием не лишает собственника здания права владения и пользования земельным участком (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2008 года N 17616/07).

Частью 23.4 ст. 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ (введенной Федеральным законом от 30.07.2010 N 242-ФЗ опубликованным в "Российской газете" 03.08.2010 г.) урегулирован порядок определения размера убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. В этом случае размер убытков, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

Аналогичный порядок установлен при проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет (ч. 29 ст. 15 в ред. Федерального закона от 30.07.2010 N 242-ФЗ).

Действительно, на момент составления оспариваемого отчета (11 марта 2010 года) указанная норма не действовала, поскольку была введена позднее Федеральным законом от 30 июля 2010 года N 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитием города Сочи как горноклиматического курорта".

Однако, отсутствие указанных положений в Федеральном законе от 01.12.2007 N 310-ФЗ, в редакции, действовавшей на дату проведения оценки и составления оспариваемого отчета, не свидетельствовала о наличии установленного законом запрета на стоимостной учет этих прав оценщиком при проведение оценки.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности и п. 6 Федерального стандарта оценки N 2 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу положений статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, ФСО, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В разделе 3 федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" перечислены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный. При этом в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 20 раздела 4 федерального стандарта оценки N 1).

Признавая обоснованным избранный оценщиком затратный подход, суд обоснованно не  согласился с тем, что при оценке рыночной стоимости прав на недвижимое имущество не следовало учитывать стоимость прав на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования.

При такой оценке не учитывается и нарушается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связных с ним объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения, закрепленные в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, также регламентирующих единство объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Следовательно, оценка рыночной стоимости объектов без учета стоимости возмещения в связи с утратой прав землепользования под спорным имуществом исходя из площади застройки под объектами недвижимости не может считаться достоверной.

На основании изложенного, исковые требования обоснованно удовлетворены судом.

Доводы  заявителя жалобы о том, что суд преждевременно привлек  к участию в деле Федеральное казенное учреждение "Управление Федеральных автомобильных дорог "Каспий" Федерального дорожного агентства г.Астрахань", в то время как необходимо было привлечь Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края, не может служить основанием для отмены судебного акта, в то время как сами третьи лица данный акт не обжалуют. 

При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 по делу                № А32-11725/2012 оставить без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

И.В. Пономарева