Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу n А53-5922/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи  309  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом,  в  соответствии  с  условиями обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  при  отсутствии  таких условий и требований  -  в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

На основании изложенных норм, законодательством предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату, а так же право арендатора на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, в предусмотренном законом случае.

Истцом в материалы дела представлено достаточное количество доказательств для определения суммы основного долга, ответчиком доказательств оплаты не представлено, ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей послужило основанием для требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении взыскиваемой неустойки, в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время суд апелляционной инстанции отмечает, что применение положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом суда при установлении соответствующих оснований.

Стороны свободны в заключении договоров, однако в настоящем случае заявленная ко взысканию неустойка не отвечает критерию соразмерности, ввиду чего подлежит снижению.

Суд апелляционной инстанции находит правомерным вывод суда первой инстанции о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного обязательства, полагает правомерным уменьшение неустойки до 1 246 746 рублей 69 копеек из расчета 0,075% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Истец так же просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей.

В соответствии с пунктом 7.1 договора арендатор был обязан в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты заключения договора, то есть в срок до 30.04.2013 включительно, представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (далее - гарантия) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок.

В соответствии с пунктом 9.6 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый день просрочки.

Учитывая то обстоятельство, что гарантия в установленный срок не представлена, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований в названной части.

Далее, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 №ДЗ-12.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положениями названной статьи, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно подпункту 6.3.2 договора, арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае:

невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

нарушения арендатором сроков, установленных статьей 7 договора, более чем на шесть месяцев.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Фонд «РЖС» направил арендатору письмо от 30.12.2013 № АА-06/11968 с предложением погасить задолженность по арендным платежам, уплатить неустойки и представить гарантию, в случае невозможности исполнения обязательств расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом фонд  уведомил арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора фонд обратится в суд с иском о взыскании задолженности, неустоек и расторжении договора.

Учитывая установленным факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, соблюдение истцом норм действующего законодательства в части уведомления ответчика о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции находит правомерными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды №ДЗ-12 от 15.01.2013 земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Истец просит суд обязать ответчика не позднее 30 дней от даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв.м. с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский.

В соответствии с  статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая то обстоятельство, что суды пришли к выводу о расторжении договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав общество с ограниченной ответственностью «СМК Стандарт» возвратить Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв.м., расположенный в Ростовской области, Октябрьском районе, п.Персиановский. 

В отношении встречных требований следует отметить следующее.

Ответчик полагает, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, ввиду чего требует  расторгнуть договор аренды земельного участка №ДЗ-12 от 15.01.2013.

Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв.м. с видом разрешенного использования – для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский. Срок аренды установлен 3 года.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2013.

Разрешенное использование земельного участка установлено постановлением Главы Персиановского сельского поселения от 30.09.2010 № 159 в порядке, предусмотренном законодательством РФ о градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду

Согласно пункту 1.2 договора №ДЗ-12 участок предоставлен арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную ( или государственную) собственность либо оформление в частную собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

При подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть строительство малоэтажного жилья экономического класса, минимальный объем общей площади жилья в застройке – 10000 кв.м.

Таким образом, на предоставленном обществу в аренду земельном участке необходимо было осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования.

Договором аренды