Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу n А53-5922/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-5922/2014

27 марта 2015 года                                                                             15АП-19928/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Щетининым П.И.,

при участии:

от ответчика - представитель Павленко А.А. по доверенности от 29.04.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014 по делу № А53-5922/2014 (судья Жигало Н.А.) по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

(ИНН 7709441907, ОГРН 1087799030846) к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ"

(ИНН 6163100098, ОГРН 1096195005851) при участии третьего лица: Пертии Гочи Евгеньевича,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, расторжении договора аренды, обязании вернуть участок по акту приема-передачи,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СМК Стандарт» к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства

о расторжении договора аренды земельного участка №ДЗ-12 от 15.01.2013 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее – истец, фонд) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №ДЗ-12 от 15.01.2013 в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек, неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей, расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 №ДЗ-12, обязании ответчика не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв.м. с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей,  срока представления безотзывной банковской гарантии.

Общество с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" обратилось в суд со встречными требованиями к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства о расторжении договора аренды земельного участка №ДЗ-12 от 15.01.2013 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования земельного участка.

Встречные требования мотивированы тем, что, по мнению общества, земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению. В частности, земельный участок находится в территориальных зонах градостроительного зонирования, не позволяющих осуществить его комплексное освоение в целях жилищного строительства, имеет обременения и ограничения в его использовании в виде охранной зоны водопровода, санитарно-защитной зоны промышленного объекта не пищевой промышленности. Кроме того, отсутствует техническая возможность водоснабжения участка. Границы земельного участка с кадастровым номером 61:28:0500201:118 налагаются на границы участка с кадастровым номером 61:28:0110101:1469.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014 первоначальные требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 498 825 рублей 49 копеек задолженности, 1 246 746 рублей 69 копеек пени, 56235 рублей пени за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии, 53730 рублей 29 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части первоначальных требований – отказано.

В удовлетворении встречных требований – отказано.

Суд первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта пришел к выводу о том, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, не соблюден срок представления безотзывной банковской гарантии. В то же время истцом договорные обязательства исполнены надлежащим образом, земельный участок передан ответчику в соответствии с условиями и целями заключенного договора. Так же истцом соблюден порядок направления ответчику письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и расторжении договора.

Доводы ответчика по встречным требованиям о том, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, суд первой инстанции счел необоснованными и недоказанными.

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец обжалует решение суда в части снижения судом первой инстанции взыскиваемой неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, с 2 493 493 рублей 38 копеек до 1 246 746 рублей 69 копеек. Полагает судом первой инстанции неправомерно применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик обжалует решение суда в полном объеме, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречные требования удовлетворить.

Ответчик настаивает на доводах о том, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению. В частности, земельный участок находится в территориальных зонах градостроительного зонирования, не позволяющих осуществить его комплексное освоение в целях жилищного строительства, имеет обременения и ограничения в его использовании в виде охранной зоны водопровода, санитарно-защитной зоны промышленного объекта не пищевой промышленности. Кроме того, отсутствует техническая возможность водоснабжения участка.

Ответчик в судебном заседании доводы заявленной жалобы поддержал, против доводов жалобы истца возражал, просил просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречные требования удовлетворить.

Истец в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии  с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 № ДЗ-12 (далее - договор) Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) передал во временное владение и пользование ООО «СМК Стандарт» (арендатор) земельный участок общей площадью 109 856 кв. м (кадастровый номер 61:28:0110101:1469), расположенный по адресу: Ростовская обл., Октябрьский район, п. Персиановский (далее - участок).

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 30.01.2013.

Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв.м. с видом разрешенного использования – для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский. Срок аренды установлен 3 года.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2013.

Согласно пункту 4.4 и подпункту 6.2.3 договора, арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного календарного квартала аренды.

В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.1 договора арендатор был обязан в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты заключения договора, то есть в срок до 30.04.2013 включительно, представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (далее - гарантия) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок. Гарантия в установленный срок не представлена.

В соответствии с пунктом 9.6 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый день просрочки.

Фонд «РЖС» неоднократно направлял в адрес арендатора требования о необходимости исполнения обязательств по договору, погашении задолженности и об уплате неустоек (письма от 19.08.2013 № АФ-06/7013, от 30.12.2013 № АА-06/11968), задолженность и неустойки по которым не уплачены.

Согласно подпункту 6.3.2 договора, арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае:

невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

нарушения арендатором сроков, установленных статьей 7 договора, более чем на шесть месяцев.

Поскольку арендатор более двух раз подряд не исполнил обязательство по внесению арендной платы, нарушил срок представления гарантии более чем на шесть месяцев, договор подлежит досрочному расторжению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Фонд «РЖС» направил арендатору письмо от 30.12.2013 № АА-06/11968 с предложением погасить задолженность по арендным платежам, уплатить неустойки и представить гарантию, в случае невозможности исполнения обязательств расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом фонд  уведомил арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора фонд обратится в суд с иском о взыскании задолженности, неустоек и расторжении договора.

В установленный в письме срок арендные платежи и неустойки не были уплачены арендатором, предложение о расторжении договора оставлено без ответа.

На основании изложенного истец обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №ДЗ-12 от 15.01.2013 в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек, неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей, расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 №ДЗ-12, обязании ответчика не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв.м. с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский

В свою очередь ответчик, полагая, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, обратился со встречными требованиями о расторжении договора аренды земельного участка №ДЗ-12 от 15.01.2013.

 При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же специальному отраслевому законодательству.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В