Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу n А32-17892/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы уполномоченных органов о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев когда орган местного самоуправления вправе отказать в предоставлении земельного участка в собственность. К этим случаям относится: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Перечень оснований для отнесения земельных участков к участкам, изъятым из оборота или ограниченных в обороте, содержится в п. п. 2,4 ст. 27 ЗК РФ и является исчерпывающим.

При разрешении спора суд первой инстанции установил, что на спорном земельном участке с видом разрешённого использования: "для эксплуатации производственной базы" находится принадлежащая обществу производственная база, состоящая из строений капитального и некапитального характера, представляющих собою единый имущественный комплекс, и состоящая из объектов: административное здание литера А площадью 206,4 кв.м; производственное здание литера Д,Д1 площадью ПО, 8 кв.м; лаборатория литера Г, г, г1 площадью 56,2 кв.м; склад литера Г18 площадью 50,6 кв.м; трансформаторная подстанция литера Г20 площадью 89,6 кв.м; насосная литера Г21, Г22 площадью 436,4 кв.м.; здание пультовой литера Г26 площадью 15,8 кв.м.; склад литера Г30 площадью 1267,2 кв.м; склад литера Ж, ж площадью 45,9 кв.м; производственное здание литера И площадью 70,1 кв.м; котельная литера К, К1 площадью 139,4 кв.м; производственное здание - битумохранилище литера Л площадью 381,5 кв.м; производственное здание - склад литера М,М1 площадью 56,5 кв.м; нежилое здание литера С площадью 218,4 кв.м.; основное строение литер Х площадью 355,3 кв.м; железнодорожный путь № 1, 2 протяженностью 533 м.п.; склад литер Ч площадью 9 220,8 кв.м; навесы литер Г 13, Г14, Г33 площадью 27,5 кв.м., 29.5 кв.м., 16.8 кв.м. соответственно; туалет литер Г53 площадью 1,2 кв.м.; склады литер Г 37, Г 40 площадью 450 кв.м., 22,3 кв.м. соответственно; котельные Г41, Г42, Г43, Г44 площадью 7 кв.м., 7,2 кв.м., 16.3 кв.м., 6,9 кв.м. соответственно; проходная литер Г45 площадью 13,6 кв.м.; пристройка литер V площадью 65,5 кв.м.; подсобное помещение литер P площадью 48,1 кв.м.; мощение асфальтовое литер III площадью 419,9 кв.м; промплощадка литер VI площадью 2 068,8 кв.м; мощение бетон литер VII площадью 654,4 кв.м.; пожарный водоём литер VIII площадью 28,3 кв.м.

Право собственности общества на капитальные строения, являющиеся составной частью производственной базы, для эксплуатации которой сформирован спорный земельный участок, исходя из вида его разрешённого использования, зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серия 23-АЕ № 214090 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214088 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214080 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214093 от 05.09.2008 г.. серия 23-АЕ № 214092 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214094 от 05.09.2008 г., серия 23-АИ № 332751 от 16.12.2010 г., серия 23-АЕ № 214091 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214085 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214082 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214087 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214089 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214086 от 05.09.2008 г., серия 23-АЕ № 214081 от 05.09.2008 г., серия 23-АИ № 414136 от 26.11.2010 г., подтверждается нахождение объектов недвижимости - нежилых зданий: административного литер А общей площадью 206.4 кв.м., производственного литер Д общей площадью 110.8 кв.м., лаборатории литер Г, г, г1 общей площадью 56.2 кв.м., склада литер Г18 общей площадью 50.6 кв.м., трансформаторной подстанции литер Г20 общей площадью 89.6 кв.м., цеха, насосной литер Г21, Г22 общей площадью 436.4 кв.м., пультовой литер Г26 общей площадью 15.8 кв.м., склада литер Г30 общей площадью 1 267.2 кв.м., склада литер Ж, ж общей площадью 45.9 кв.м., производственного литер И общей площадью 70.1 кв.м., котельной литер К, К1 общей площадью 139.4 кв.м., битумохранилища литер Л общей площадью 381.5 кв.м., склада, производственного литер М, Ml общей площадью 56.5 кв.м., двухэтажного здания литер С общей площадью 218.4 кв.м., железнодорожный путь №№ 1, 2 протяженностью 533, 0 м.п.

Доказательства наличия ограничений в обороте земельного участка (ст. 27 ЗК РФ) либо несоблюдения заявителем при обращении за выкупом земельного участка требований п.5 ст. 36 ЗК РФ в дело не представлены.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, разрешенное использование земельного участка: для эксплуатации производственной базы.

Таким образом, фактическое использование земельного участка соответствует его разрешенному использованию.

Следовательно, спорный земельный участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте, что подтверждается и предоставленным в материалы дела кадастровым паспортом, который не содержит указаний на изъятие земельного участка из оборота или ограничение в обороте.

Перечень оснований для отнесения земельных участков к участкам, не подлежащим приватизации, установлен п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Несоответствие определения нежилого здания в различных документах не является согласно п. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» препятствием для предоставления участка в частную собственность.

Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок также не является зарезервированным для государственных и муниципальных нужд.

В п.13 постановления N 11 разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п.3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абз. 2 п.7 ст. 36 ЗК РФ).

Исходя из указанного в кадастровом паспорте вида разрешённого использования, спорный земельный участок сформирован под объектами недвижимости, составляющих единый имущественный комплекс принадлежащей обществу производственной базы.

Согласно ст. 35 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в различных территориальных зонах разрабатываются в переходный период формирования системы регулирования землепользования и застройки.

По мере их разработки указанные параметры включаются в часть II настоящих Правил как дополнения к ним.

В апелляционной жалобе департамент, обосновывая законность оспариваемого в деле отказа в предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ, ссылается на то, что обществом  не подтверждено исключительное право на спорный земельный участок, поскольку не обоснована испрашиваемая площадь земельного участка; суд не учел, что нормативная площадь застройки, определенная экспертом, меньше площади испрашиваемого земельного участка, и что эксперт включил в площадь застройки объекты, не являющиеся недвижимым имуществом и не подлежащие учету в соответствии с нормами технологического проектирования. Департамент так же полагает, что выводы суда о возможности применения ст. 36 ЗК РФ в рассматриваемом споре с учетом характеристики принадлежащих заявителю объектов как имущественного комплекса, предназначенного для единой цели, основаны на ошибочном толковании положений ст. 36 ЗК РФ.

Дополнительно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для признания приведённых выше доводов департамента правомерными и переоценки вывода суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок не превышает предельно допустимый норматив, поскольку расположенные на нем объекты используются обществом по общему целевому назначению, как имущественный комплекс.

В частности, применительно к вопросу о возможности предоставления в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ земельного участка для эксплуатации совокупности строений и инфраструктуры к ним, хотя и не зарегистрированных в ЕГРП в качестве единого объекта гражданских прав – имущественного комплекса, но фактически  представляющих собою данный имущественный комплекс по функциональной связи, производственному назначению и использованию в текущей деятельности, ФАС СКО в постановлении от 01.09.14г. по сходному по предмету и объекту делу № А01-187/2013 высказана следующая правовая позиция.

«Сформулированная в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10 правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации состоит в том, что в материалах конкретного дела отсутствовали доказательства, подтверждающие приобретение коммерческой организацией объектов недвижимости как имущественного комплекса, что обусловило недопустимость приватизации земельного участка, площадь которого многократно превышала площадь объектов недвижимости, а удовлетворение требований собственника последних привело к нарушению положений ст. 33 ЗК РФ.

Ряд объектов, в том числе приобретенных по отдельным договорам купли-продажи (лотам), могут представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей предприятия в целом.

Имущественный комплекс консервного завода создавался, использовался и мог быть приватизирован как единый объект, предназначенный для производства пищевой продукции. Входящее в его состав движимое имущество могло выполнять вспомогательную функцию при осуществлении деятельности по производству консервов, при этом завод, как имущественный комплекс, не мог осуществлять свою деятельность без соответствующих элементов инфраструктуры или иного движимого имущества (в рассматриваемом случае сооружения градирни и навеса весового с весами).

При доказанности использования обществом совокупности приобретенных объектов как имущественного комплекса оно имеет право на формирование и выкуп земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10.

Суды, сделав выводы о том, что приобретенные обществом объекты в совокупности не являются производственным комплексом и что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для использования указанных объектов, не оценили в полном объеме представленные обществом доказательства, не предложили сторонам провести судебную экспертизу на предмет установления возможности и факта использования обществом приобретенного имущества как производственного комплекса, а также определения площади земельного участка, необходимого как для использования такого комплекса в целом, так и для раздельного использования объектов. В отсутствие экспертного заключения по указанному вопросу, требующего специальных познаний, судебные акты первой и апелляционной инстанции не могут быть признанными законными и обоснованными, а содержащиеся в них выводы - соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам».

С учётом приведенных выводов, указанное дело направлено судом кассационной инстанции на новое рассмотрение в суд первой инстанции для принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств с учётом приведённой выше позиции суда кассационной инстанции о подходах к квалификации объектов в качестве имущественного комплекса.

В рассматриваемом деле общество, как и в указанном деле № А01-187/2013 настаивает на том, что на основании ст. 36 ЗК РФ спорный земельный участок может быть предоставлен ему в собственность для эксплуатации находящегося на нём имущественного комплекса – производственной базы.

В целях обоснования необходимой площади земельного участка для эксплуатации предприятия металлопродукции общество представило суду первой инстанции подготовленный МУ «Градинформ» расчет производственных площадей, в соответствии с которым фактическая территория спорного земельного участка площадью 50 026 кв.м. соответствует нормативной площади (СНиП 11-89-80), учитывая плотность застройки на участке 36.2 % при нормативной плотности - 35 %.

Так же общество предоставило