Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2015 по делу n А53-22273/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-22273/2014

23 марта 2015 года                                                                             15АП-816/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.

при участии:

от истца: представитель Головко Д.А. по доверенности от 01.01.2015 г., паспорт;

от ответчика: представитель Хлыстов П.В. по доверенности от 30.06.2014 г., паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 15.12.2014 по делу № А53-22273/2014 по иску открытого акционерного общества "ИНПРОМ ЭСТЕЙТ" к ответчику - закрытому акционерному обществу "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами принятое в составе судьи Смольковой А.В.

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Тандер» о взыскании денежных средств в размере 5 168 972,37 рублей, из них: задолженность по арендной плате по договору в сумме 4 999 932,15 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 169 040,22 рублей.

Заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с  закрытого акционерного общества «Тандер» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 185 185,73 рублей.

Ходатайство судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2014 исковые требования удовлетворены.

С закрытого акционерного общества «Тандер»  в пользу открытого акционерного общества «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» взысканы денежные средства в сумме 191 256, 94 руб., в том числе 6 071,21 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "Тандер" обжаловало его  в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что вывод суда о ненадлежащем исполнении обязанностей ответчика по соглашению о фактическом пользовании необоснован и противоречит фактическим обстоятельствам дела. Так как  на момент подписания сторонами соглашения о фактическом пользовании обязанность арендатора по внесению арендной платы аренды нежилых помещений была исполнена. Зачет арендодателем обеспечительного платежа, полученного по предварительному договору, в счет исполнения обязанности арендатора по оплате пользования недвижимым имуществом является закономерным следствием взаимного исполнения сторонами обязательств в рамках арендного правоотношения, получения согласия арендатора на зачет платежа не требуется в силу закона и условий подписания сторонами договора. Кроме того, заявитель считает, что истцом не доказан факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон представили дополнительные материалы к делу - платежные поручения.

Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве и в дополненных пояснениях по делу, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16 мая 2012 года между открытым акционерным обществом "ИНПРОМ ЭСТЕЙТ" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Тандер" (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества N ГК/2782/12 (далее - предварительный договор), согласно которому стороны обязуются не позднее 31 августа 2013 года подписать и зарегистрировать в установленном порядке договор аренды недвижимого имущества, указанного в п. 2.2 настоящего договора. Основной договор подписывается сторонами в течение 3 рабочих дней со дня получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание (п. 1.1 предварительного договора).

В силу п. 2.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор аренды недвижимого имущества, указанного в п. 2.2 договора, при условии выполнения сторонами обязанностей, предусмотренных п. 3.1, 3.2 договора.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора по условиям основного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения в пределах границ, указанных в схеме границ объекта: первый этаж (приложение N 1), подвальный этаж (приложение N 2) общей площадью 5233,6 кв. м, отвечающее инженерно-строительным и техническим характеристикам и параметрам, созданным в соответствии с разграничительной ведомостью по проектированию и строительно-монтажным работам (приложение N 4 к настоящему предварительному договору).

Стороны признают, что фактическая общая площадь указанных нежилых помещений может отличаться от площади, указанной в настоящем пункте, но должна быть не менее 5233,6 кв. м. Площадь и технические характеристики нежилого помещения будут уточнены по результатам технической инвентаризации, произведенной соответствующей организацией технического учета.

Цель использования объекта - для размещения гипермаркета "Магнит", с целью организации розничной торговли смешанными группами товаров.

По условиям основного договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в основном договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- базовой части арендной платы;

- переменной части арендной платы.

При этом, размер базовой части арендной платы составляет 580 рублей за квадратный метр объекта, что составляет 3 035 488 рублей в месяц, в том числе НДС 18%, что составляет 463 040,54 рублей за один месяц аренды, включая эксплуатационные расходы (приложение N 2 к основному договору).

Порядок оплаты, существенные и иные условия основного договора определены в проекте основного договора, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 3 к настоящему предварительному договору).

Пунктом 3.1.3 предварительного договора установлено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору объект для подготовки к торговой деятельности (выполнению работ, за которые ответственен арендатор, указанных в приложении N 4 к настоящему договору) по акту доступа (приложение N 5 к настоящему договору) в период с 01.02.2013 г. по 01.07.2013 г., направив ему соответствующее письменное уведомление. Факт выполнения указанных работ подтверждается актом совместного осмотра, который составляется и подписывается обеими сторонами перед подписанием основного договора.

В силу п. 3.1.5 предварительного договора арендодатель обязан заключить основной договор с арендатором на условиях, установленных настоящим договором и приложениями к нему в срок, указанный в п. 1.1 договора.

Арендатор обязуется до подписания основного договора провести работы по подготовке объекта к торговой деятельности и открытию гипермаркета "Магнит".

Арендатор обязан компенсировать арендодателю расходы по оплате за потребленные арендатором коммунальные услуги в объекте за период осуществления работ, предусмотренных п. 3.2.3 настоящего договора, по тарифам, установленными специализированными организациями, осуществляющими снабжение коммунальными услугами (п. 4.1 предварительного договора).

22 декабря 2013 года между открытым акционерным обществом "ИНПРОМ ЭСТЕЙТ" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Тандер" (арендатор) заключено соглашение о фактическом пользовании недвижимым имуществом N РсФ/349/14 (далее - соглашение), на условиях настоящего соглашения арендодатель передает в аренду (во временное владение и пользование) нежилые помещения общей площадью 5233,6 кв. м, номера на поэтажном плане подвал: 44, 46-120, 127-132; 1 этаж: 112, 113, расположенные этаж N 1, подвал N 1 нежилого зданий, общей площадью 51 241,8 кв. м, этажность: 5, подземная этажность: 2; находящегося по адресу: Россия, Ростовская область, г.Таганрог, Площадь Мира,7 (п. 1.1 соглашения).

В силу п. 1.5 соглашения нежилые помещения используются арендатором для размещения гипермаркета "Магнит" с целью организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Соглашение заключено на срок 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Действие настоящего соглашения досрочно прекращается с момента заключения долгосрочного договора аренды между сторонами. Настоящее соглашение заключается в целях регламентации правоотношений сторон по аренде нежилых помещений на период с даты его подписания до даты заключения долгосрочного договора аренды (п. 1.6 соглашения).

Пунктом 1.7 соглашения установлено, что передача нежилых помещений от арендодателя к арендатору производится по акту приема-передачи. При заключении долгосрочного договора аренды возврат нежилых помещений по настоящему соглашению не требуется.

В соответствии с п. 1.8, 1.9 соглашения плата за фактическое использование нежилых помещений в период действия соглашения составляет 2 459 792 рублей, в том числе НДС 18%. Арендатор возмещает арендодателю стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг.

Судом установлено, что 22 декабря 2013 года по акту приема-передачи помещения переданы в аренду ЗАО "Тандер".

Также, 23 мая 2014 года между открытым акционерным обществом "ИНПРОМ ЭСТЕЙТ" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Тандер" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества NРеФ/285/14 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения общей площадью 5198,2 кв. м, номера на поэтажном плане подвал: 44, 46-120, 127-132; 1 этаж: 112, 113, расположенные этаж N 1, подвал N 1 нежилого здания, общей площадью 51 241,8 кв. м, этажность: 5, подземная этажность: 2; находящегося по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, Площадь Мира,7 (далее - здание).

Техническая характеристика объекта содержится в кадастровых паспортах помещения от 14.04.2014 N 61/001/14-333424, от 24.04.2014 N 61/001/14-374473 (п. 1.1 договора).

В силу п. 1.2 договора здание принадлежит арендодателю на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию NRU61311000-241 от 20.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61-АИ N 308586, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации N 61-61-42/159/2013-920.

Согласно п. 3.1.2 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 настоящего договора.

Базовая часть арендной платы обеспечивает исполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору, в том числе эксплуатационные расходы.

Перечень эксплуатационных расходов, включенных в базовую часть арендной платы, указан в приложении N 2 к настоящему договору.

Размер базовой части арендной платы определяется исходя из расчета:

- первый и последующие месяцы до момента получения арендодателем лицензии на розничную продажу алкогольной продукции (но не более 2 месяцев с момента государственной регистрации настоящего договора) размер базовой части арендной платы составляет 2 443 154 рублей в месяц, в том числе НДС 372 684,51 рублей, включая эксплуатационные расходы.

- со дня получения арендатором лицензии на розничную продажу алкогольной продукции размер базовой части арендной платы соответствует размеру, указанному в п. 5.1 договора.

Базовая часть арендной платы начисляется и оплачивается, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

Не позднее последнего числа каждого месяца аренды арендодатель обязан выставить арендатору акт об оказанных услугах на сумму базовой части арендной платы. Счет-фактура на сумму базовой части аренды выставляется арендодателем в срок не позднее 5 календарных дней после даты выставления акта выполненных работ по базовой части аренды.

Оплата базовой части арендной платы осуществляется арендатором авансом до 10 числа текущего месяца.

Базовая часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

Переменная часть арендной платы начисляется арендодателем и уплачивается арендатором ежемесячно в сумме потребленных арендатором коммунальных услуг (в том числе электроэнергии, отопления, воды), определенных на основании фактического потребления услуг.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно в течение 10 календарных дней после месяца аренды, путем подписания акта об оказанных услугах по переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя и справки расчета переменной части арендной платы.

Согласно п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.5 договора возвратный депозит находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды и составляет 3 035 488 рублей, в т.ч. НДС 18% - 463 040,54 рублей.

В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных настоящим договором,