Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2009 по делу n А32-4291/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-4291/2008-50/24

13 апреля 2009 г.                                                                                15АП-4991/2008-НР

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Ванина В. В., Малыхиной М. Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Попова А. А.,

без участия сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Казанджян Жанны Вагаршаковны на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03 июля 2008 года по делу № А32-4291/2008-50/24

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар

к ответчику индивидуальному предпринимателю Казанджян Жанне Вагаршаковне

об освобождении земельного участка

принятое в составе судьи Анциферова В.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Казанджян Жанне Вагаршаковне (далее – ответчик, предприниматель) об обязании освободить земельный участок общей площадью 8,78кв.м. (кадастровый номер 23:43:0303066:0001), расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара на пересечении улиц Гоголя и Коммунаров на территории кооперативного рынка, приведении его в первоначальное состояние пригодное для дальнейшего использования; об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на указанный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель пользуется земельным участком на основании договора аренды от 03.09.2004 № 4300012836, заключенного с администрацией (арендодатель) сроком до 09.08.2007. По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя предприниматель продолжает пользоваться земельным участком. 20.09.2007 администрацией в адрес предпринимателя направлено уведомление о прекращении договора аренды и предложено освободить земельный участок. Требование об освобождении земельного участка предпринимателем не исполнено.

Решением суда от 03.07.2008 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды спорного земельного участка прекращен, отсутствуют правовые основания для его дальнейшего использования предпринимателем.

Предприниматель обратилась с апелляционной жалобой на решение суда, указав, что уведомление о прекращении договора аренды и освобождении земельного участка ей не направлялось. Указанное уведомление подписано первым заместителем главы администрации муниципального образования г. Краснодар Домбровским А. Н., не имеющим полномочия на заключение либо прекращение договоров.

По истечении срока действия договора аренды, он был возобновлен на неопределенный срок, что является действием заключения нового договора. Новый договор не содержит положений старого и основания его расторжения другие. Администрация не заявляла о расторжении нового договора, поэтому нельзя ставить вопрос о применении последствий расторжения договора в виде обязания освободить земельный участок.

Администрацией не представлены доказательства в подтверждение доводов о необходимости использования спорного земельного участка для удовлетворения муниципальных нужд и доказательства его резервирования. Изъятие у предпринимателя земельного участка не может быть произведено без соразмерного возмещения убытков.

Вынося решение об аннулировании регистрационной записи, суд не указал, на кого возложена обязанность по совершению соответствующих действий.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2008 решение от 03.07.2008 отменено, исковое заявление администрации оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа постановление апелляционной инстанции от 19.11.2008 отменено, дело возвращено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на необоснованность выводов суда апелляционной инстанции о необходимости соблюдения в данном случае требований досудебного порядка урегулирования спора. Суд также указал на необходимость дополнительного изучения вопроса об уведомлении предпринимателя о прекращении договора аренды.

При новом рассмотрении дела представитель предпринимателя представил дополнительные доводы к апелляционной жалобе, указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при продолжении арендатором пользования имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Прежним условием предусмотрено прекращение договора в одностороннем порядке по основаниям, указанным в пункте 3.2.5 договора. Арендатор не нарушал указанных условий. В уведомлении от 20.09.2007 основанием освобождения помещения указан пункт 9.2 договора. Данный пункт не является основанием, как для прекращения договора, так и для его расторжения. Кроме этого не наступило обстоятельство, указанное в пункте 9.2 договора – не начата реконструкция квартала и не принят соответствующий нормативный акт о резервировании земельного участка для муниципальных нужд и реконструкции квартала.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны не явились, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 06.04.2009 до 13.04.2009 без участия сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 03.09.2004 № 4300012836 администрация (арендодатель) передала предпринимателю (арендатор) за плату во временное владение и пользование с 09.08.2004 по 09.08.2007 земельный участок площадью 8,78 кв. м. с кадастровым номером 23:43:0303066:0001 (зона 1-1), расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на пересечении улиц Гоголя и Коммунаров на территории кооперативного рынка, для временного размещения торгового киоска из облегченных конструкций.

Стороны в пункте 9.2 договора предусмотрели, что в случае реконструкции территории, начало которой возможно до окончания срока аренды земельного участка, арендатор по требованию администрации в 10-дневный срок своими силами и за свой счет демонтирует размещенный на арендованном земельном участке магазин, приводит участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, без возмещения затрат по освоению земельного участка.

Предприниматель по окончании срока действия договора аренды от 03.09.2004 продолжал пользоваться земельным участком, что в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок.

В письме от 20.09.2007 администрация уведомила предпринимателя о необходимости освобождения земельного участка на основании пункта 9.2 договора аренды. Письмо арендодатель направил по адресу, указанному в договоре аренды: г. Краснодар, ул. 1-я Линия, 46. Из представленного в материалы дела уведомления о вручении почтового отправления следует, что письмо вручено адресату 25.09.2007 (л. д. 7).

Отказ предпринимателя освободить земельный участок явился основанием для обращения администрации с иском по настоящему делу.

Предприниматель считает, что пункт 9.2 договора не является основанием, как для прекращения договора, так и для его расторжения. Кроме этого не наступило обстоятельство, указанное в пункте 9.2 договора – не начата реконструкция квартала и не принят соответствующий нормативный акт о резервировании земельного участка для муниципальных нужд и реконструкции квартала.

Указанные доводы являются несостоятельными в силу следующего.

В пунктах 25 и 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Толкование пункта 9.2 договора свидетельствует о согласовании сторонами при заключении договора условия о праве арендодателя завить односторонний отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств. Указанный пункт договора согласуется с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель в обоснование своих возражений приводит довод о неполучении уведомления об освобождении земельного участка и о не наступлении оснований для применения пункта 9.2 договора.

Администрация при предъявлении иска в доказательство соблюдения досудебного уведомления арендатора об отказе от договора представила уведомление (письмо) от 20.09.2007 №11092/02-14 и почтовое уведомление в подтверждение направления предпринимателю указанного письма по адресу: г. Краснодар, ул. 1-я Линия, 46. Между тем, при рассмотрении дела в апелляционной инстанции установлено, что предприниматель зарегистрирован по месту жительства по адресу: г. Краснодар, ул. 1-я Линия, 49, корпус 1. По мнению предпринимателя, данное обстоятельство свидетельствует о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска администрации о понуждении ее освободить земельный участок.

Между тем, в договоре аренды от 03.09.2004 указан адрес арендатора: г. Краснодар, ул. 1-я Линия, 46. В пункте 4.1.17 договора от 03.09.2004 предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя об изменении реквизитов (юридический и фактические адреса, изменение организационно-правовой формы, переименование, банковские реквизиты) посредством направления новых реквизитов в адрес арендодателя заказным письмом с уведомлением. При отсутствии такого уведомления, документы, связанные с исполнением договора, направляются по последнему известному арендодателю адресу арендатора и считаются доставленными.

Предприниматель не предоставил суду доказательств, свидетельствующих об уведомлении администрации об изменении места своего жительства (регистрации).

По указанному адресу направлены не только письма администрации, но и извещения суда, которые получены предпринимателем и ею было обеспечено участие в судебных заседаниях своего представителя. Указанные обстоятельства свидетельствуют об информированности предпринимателя о нежелании администрации продолжить с ней арендные отношения и заявлении отказа от договора.

Довод о не наступлении оснований для применения пункта 9.2 договора, в связи с чем, не мог быть заявлен отказ от договора, суд апелляционной инстанции считает необоснованным.

Как следует из содержания статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен в любое время вне зависимости от наступления либо не наступления каких-либо обстоятельств. Обязательным в силу закона является лишь соблюдение порядка уведомления контрагента по договору об отказе от договора.

Довод предпринимателя о несоблюдении администрацией досудебного порядка расторжения договора, суд находит несостоятельным.

Как следует из материалов дела, иск в суд администрацией был предъявлен 11.03.2008. Об информированности предпринимателя о возбуждении дела по иску администрации свидетельствует то, что в первом же судебном заседании участвовал ее представитель. С момента предъявления иска до вынесения решения прошло более трех месяцев, чтобы считать право и интерес предпринимателя в получении заведомого предупреждения об отказе арендатора от договора защищенными, и считать обязанность администрации о предупреждении предпринимателя в установленные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки исполненной.

В данном случае отсутствие у администрации воли на продолжение арендных отношений, о чем арендатор информирован, являются юридическим фактом, влекущим прекращение договора аренды.

По изложенным выше основаниям вывод суда о том, что договор аренды от 03.09.2004 № 4300012836 прекратил свое действие суд апелляционной инстанции находит правильным.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор после прекращения договора аренды обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором.

Из доводов администрации  следует отсутствие воли на продолжение арендных отношений с предпринимателем, его требование об освобождении земельного участка арендатором является обоснованным, соответствующим требованиям закона. Интерес предпринимателя в предоставлении ему достаточного времени для возврата земельного участка арендодателю при рассмотрении дела судом первой инстанции в течение более трех месяцев нельзя не считать соблюденным.

Из положений статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация