Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2015 по делу n А53-19984/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-19984/2014

02 марта 2015 года                                                                             15АП-1254/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца – представитель Зенков С.В. по доверенности № 1 от 12.01.2015;

от Дровалева К.В. – представитель Карманова В.А. по доверенности от 09.01.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Дровалева К.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2014 по делу № А53-19984/2014

по иску ООО КА "Сфера"

к ответчику - ООО "ЮгПрайсКонсалтинг"

при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы судебных приставов России по Ростовской области, Первомайского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области

должника - Дровалев К.В.

о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества

принятое в составе судьи Чернышевой И.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Коллекторское агентство "Сфера" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЮгПрайсКонсалтинг" с иском о признании недействительным отчета № 07-02/81/0405/14-143 от 25.07.2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный специалистом ООО «ЮгПрайсКонсалтинг», в части определения рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов для эксплуатации инструментального цеха, инженерно-вычислительного центра площадью 20008,0 кв.м, кадастровый номер 61:44:0032005:1, общая долевая собственность 350/1000 и об определении рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов для эксплуатации инструментального цеха, инженерно-вычислительного центра площадью 2008,0 кв.м, кадастровый номер 61644:003205:1, общая долевая собственности 350/1000, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Ереванская, 36/3 в размере 2851699 рублей (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 4 л.д. 68-69).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Первомайский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы судебных приставов России по Ростовской области, Дровалев Константин Викторович.

Решением от 09.12.2014 иск удовлетворен, отчет ООО "ЮгПрайсКонсалтинг" № 07-02/81/0405/14-143 от 25.07.2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в части определения рыночной стоимости земельного участка - земли населенных пунктов, для эксплуатации инструментального цеха, инженерно-вычислительного центра площадью 2008,0 кв. м, кадастровый номер 61644:003205:1, общая долевая собственности 350/1000, расположенного по адресу: гор. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Ереванская, 36/3, признан недействительным. Судом определена рыночная стоимость земельного участка - земли населенных пунктов, для эксплуатации инструментального цеха, инженерно-вычислительного центра площадью 2008,0 кв. м, кадастровый номер 61644:003205:1, общая долевая собственности 350/1000, расположенного по адресу: гор. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Ереванская, 36/3 в размере 2851699 рублей.

Решение мотивировано тем, что ответчиком при определении рыночной стоимости земельного участка, выполненной по поручению Службы судебных приставов, применен затратный подход. Спорный земельный участок, расположенный в центральной части города, должен был оцениваться с применением сравнительного метода. Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка составляет 2851699 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, Дровалев К.В. обжаловал его в порядке глав 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что должник по исполнительному производству не был извещен о рассмотрении дела в суде первой инстанции. Определенная судом рыночная стоимость имущества должника занижена.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Дровалева К.В. жалобу поддержал, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения, против назначения экспертизы возразил.

Представитель ООО «ЮгПрайсКонсалтинг» в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, отзыв не представил. Общество извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Представители Первомайского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы судебных приставов России по Ростовской области в заседание не явились, отзывы не представили. Третьи лица о судебном заседании извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца и заявителя жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании исполнительного листа от 19.05.2011 ВС № 015834081, выданного Первомайским районным судом г. Ростова-на-Дону о взыскании с Дровалева К.В. в пользу ООО "Правовые технологии" 3918210 руб.  23 коп, судебным приставом-исполнителем Первомайского районного отдела судебных приставов гор. Ростова-на-Дону возбуждено исполнительное производство № 69136/13/30/61 (постановление от 23.08.2013 - т. 1 л.д. 9).

Постановлением от 23.08.2013 заменен взыскатель по исполнительному производству на ООО Коллекторское агентство "Сфера" (т. 1 л.д. 10).

В рамках исполнительного производства судебным приставом  01.10.2013 произведен арест имущества должника: 350/1000 доли в праве собственности на земельный участок для эксплуатации инструментального цеха, инженерно-вычислительного центра площадью 2008 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ереванская, д. 36/36 с кадастровым номером 61:44:0032005:1, с расположенным на нем нежилым помещением площадью 623,4 кв.м, кадастровый номер 61-61-01/581/2008-146, нежилым помещением площадью 33,2 кв. м кадастровый номер 61-61-01/328/2009-112 (т. 2 л.д. 12-15).

Постановлением от 01.04.2014 судебный пристав привлек к участию в исполнительном производстве специалиста-оценщика - ООО "ЮгПрайсКонсалтинг" для оценки рыночной стоимости подвергнутого аресту имущества должника (постановление от 01.04.2014 - т. 2 л.д. 15-16).

В соответствии с отчетом специалиста от 25.07.2014 № 07-02/81/04 05/14-14 рыночная стоимость арестованного имущества определена в размере 9545000 рублей (т. 1 л.д. 57-146).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.08.2014 определена рыночная стоимость имущества должника следующим образом: рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 623,4 кв.м составила 3230000 рублей, нежилого помещения, площадью 33,2 кв. м (1/2 доли) - 81000 рублей, земельного участка 2008 кв.м (350/1000 доли) - 6234000 рублей, а всего 9545000 рублей (т. 1 л.д. 11).

Полагая, что определенная ООО "ЮгПрайсКонсалтинг" рыночная цена земельного участка завышена, ООО Коллекторское агентство "Сфера" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки, в том числе недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 названной статьи, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме этого требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, принятых в соответствии со статьей 18 названного Федерального закона.

В статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, определено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

В пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) указано, что при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

При определении рыночной стоимости земельного участка ООО "ЮгПрайсКонсалтинг" применен затратный подход к оценке, при этом оценщиком приведены обоснования невозможности применения доходного и сравнительного подходов оценки.

По вопросу применения затратного подхода указано, что информация, приведенная в отчете, а именно, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний, является достоверной на дату составления отчета 25.07.2014.

В соответствии с пунктами 5 - 6 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или