Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по делу n А32-36476/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

первой инстанции правовую позицию кассационного суда о том, что собственник отдельных строений на участке может требовать как вступления в арендное правоотношение со множественностью лиц в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и признавать данное правоотношение (договор аренды) в соответствующей части недействительным, а также указания кассационного суда о том, что необходимо выяснить, является ли земельный участок 23:08:0102061:8 делимым, суд первой инстанции на основании определения от 16.07.2013 (л.д.85-87 т.4) и определения от 06.05.2014 (л.д.181-183 т.6) назначал проведение судебных землеустроительных экспертиз.

Судом было установлено, что на неразделенном земельном участке с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8 582 кв. м расположены следующие принадлежащие истцу объекты недвижимости:

- магазин (нежилое) литер А площадью 299,1 кв. м;

- нежилое здание – магазин № 94 литер А1 площадью 124,5 кв. м;

- уборная литер Г;

- склад литер Д;

- склад литер Е, 25,05 Х 7,2.

На этом же земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие Лыбзикову В.М., Лыбзиковой Т.В.:

- нежилое здание – хлебопекарня литер А, площадью 523,3 кв. м;

- котельная литер Б площадью 45,1 кв. м;

- нежилое здание литер В площадью 6,3 кв. м;

- нежилое здание литер Г9 площадью 16,3 кв. м;

- нежилое здание литер Д площадью 69 кв. м;

- хлебопекарня литер А площадью 846,6 кв. м;

- склад литер Е (включая Г3) 20 + 5,2 Х 6.

Кроме того, на земельном участке расположено строение Кокшарова Н.П. (правопредшественник Кокшаровой Т.С.): часть нежилого здания литер А2 (комнаты №№1-5), площадью 302,5 кв. м.

На разрешение эксперта ставились следующие вопросы: о необходимости земельного участка 23:08:0102061:8 для эксплуатации строений истца и ответчиков, о делимости земельного участка 23:08:0102061:8 для целей эксплуатации строений Дрожжиной Н.О., Лыбзиковых и Кокшарова Н.П.

В материалы дела представлены заключение эксперта от 25.12.2013 (АНО «Центр судебных экспертиз и оценка», эксперт Ижбулдин А.А., далее – заключение эксперта №1) и заключение эксперта от 22.08.2014 (ООО «Индивидуальный подход», эксперт Ананич Е.А., далее – заключение эксперта №2).

Согласно заключению эксперта №1 (ответ на вопрос №1, л.д.47 т.6), протоколу допроса эксперта Ижбулдина А.А. от 20.03.2014 (л.д.130 т.6) в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, с учетом фактического землепользования в соответствии с землеустроительными, градостроительными нормами и правилами, земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8 582 кв. м является необходимым для эксплуатации строений Дрожжиной Н.О., Лыбзиковых и Кокшарова Н.П.

Согласно заключению эксперта №2 (ответ на вопрос №1, л.д.36 т.7) в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, с учетом фактического землепользования в соответствии с землеустроительными, градостроительными нормами и правилами, земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8 582 кв. м является неделимым для целей определения двух участков: необходимого для эксплуатации строений Дрожжиной Н.О., Кокшарова Н.П. и необходимого для эксплуатации строений Лыбзиковых.

Эксперт руководствовался тем, что истец и Лыбзиковы имеют право собственности на помещения в едином строении литер Е (после перелитеровки ? часть литер Е и ? часть литер Г2); поскольку строение – единая вещь, то формирование земельного участка под его частью невозможно.

Эксперт также указал, что в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства площадь, необходимая для эксплуатации объектов хлебопекарни и трубопровода Лыбзиковых, равна 3 882,3 кв. м, что больше на 866,3 кв. м площади, фактически находящейся в пользовании Лыбзиковых.

Кроме того, по мнению эксперта, раздел земельного участка приведет к вкраплению участка земли площадью 18 кв. м (для эксплуатации газорегуляторного пункта Лыбзиковых) в площадь, фактически используемую Дрожжиной Н.О.

В силу п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации формирование земельного участка не должно приводить к вкраплению.

Помимо изложенного, через площадь, фактически используемую Дрожжиной Н.О., проходит линейный объект Лыбзиковых, являющийся недвижимым имуществом – сооружение трубопроводного транспорта общей протяженностью 319 м.

Фактически данный линейный недвижимый объект «пронизывает» всю площадь, фактически используемую Дрожжиной Н.О.

Наличие данного линейного объекта ясно просматривается на схеме (приложение № 4 к заключению эксперта № 1, л.д.54 т.6).

Следует отметить, что газопровод как линейный объект, проходящий по всему земельному участку, обозначен на Схеме границ формируемого земельного участка от 27.03.2009 и Карте (плане) границ от 27.03.2009 (л.д.11, 13, 19 т.5), указан в материалах межевания земельного участка 23:08:0102061:8 (л.д.109 т.5).

Ответчик представил разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта - системы газораспределения (л.д.87 т.7), кадастровый паспорт этого сооружения (л.д.89 т.7), технический паспорт сооружения (л.д.90-94 т.7).

Из представленных в материалы дела копий свидетельств о государственной регистрации права на объект недвижимости видно, что в ЕГРП внесены записи о регистрации права общей долевой собственности Лыбзиковых на сооружение трубопроводного транспорта протяженностью 319 кв. м (л.д.95, 96 т.7).

В соответствии с положениями п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, земельный участок 23:08:0102061:8 площадью 8 582 кв. м, с одной стороны, необходим для эксплуатации строений как истца так и ответчиков, с другой стороны, является неделимым.

В силу ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (введена ФЗ от 22.07.2008 N 141-ФЗ) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Аналогичные правила ранее предусматривались ст. 1 ФЗ от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Следовательно, земельным массивом, необходимым для эксплуатации строений Дрожжиной Н.О., Лыбзиковых и Кокшарова Н.П., правомерно признан земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8 582 кв. м.

Суд кассационной инстанции также указал суду первой инстанции на необходимость дачи оценки правомерности объединения ранее существовавших земельных участков в земельный участок 23:08:0102061:8 и тому обстоятельству, что строения истца и ответчиков ранее находились на различных земельных участках.

В частности, суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Кассационный суд указал, что из текста постановления № 654 следует, что администрацией прекращены арендные отношения с Лыбзиковым В.М. и Лыбзиковой Т.В. в отношении земельного участка площадью 3500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33, разрешенным видом использования которого являлась эксплуатация объектов пищевой промышленности, а также расторгнут соответствующий договор аренды от 14.05.2005 № 0800000679.

Суд кассационной инстанции указал, что суды нижестоящих инстанций не оценили распоряжение начальника управления от 22.06.2009 № 1143-р, которым фактически объединены земельный участок площадью 3500 кв. м, ранее находившийся в аренде у собственников объектов пищевой промышленности и земельного участка, фактически использовавшегося собственником объектов торговли, не установили получение письменного согласия Дрожжиной Н.О. на объединение, его необходимость.

Суд кассационной инстанции также указал, что судами оставлены без оценки письмо управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского района от 22.09.2004 № 02-08-8/316, из которого следует, что объекты торговли и пищевой промышленности находились на различных земельных участках, технический паспорт магазинов со сведениями о площади используемой под объектами торговли земли, а также договор купли-продажи от 03.02.2005 N 11/02 и акт приема-передачи от 04.02.2005, по которым Дрожжиной Н.О. вместе с магазином переданы хозяйственные постройки, определяющие фактическое землепользование и местоположение границ земельного участка, используемого для эксплуатации объектов торговли.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции оценил содержание указанных выше документов.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что под объектами недвижимости, находящимися в собственности Дрожжиной Н.О., никогда не формировался земельный участок, имеющий конкретную конфигурацию (имеющий границы). Под объектами недвижимости Лыбзиковых земельный участок с конкретной конфигурацией также не формировался.

В письме управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского района от 22.09.2004 N 02-08-8/316 имеется только указание на адреса нахождения строений, некоторые из которых впоследствии перешли в собственность истца и ответчиков, и дано общее указание на то, что право публичной собственности на земельные участки под данными строениями не разграничено (л.д.44 т.1).

Однако сама по себе различность адресов не свидетельствует о возможности формирования отдельных земельных участков.

В распоряжении начальника управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район от 22.06.2009 N 1143-р «Об утверждении площади земельного участка, расположенного в Ейском районе, Должанском сельском округе, станице Должнанской, по ул. Пролетарской, 33» также отсутствует всякое упоминание о существовании разных земельных участков под строениями истца и ответчиков; имеется только ссылка на то, что земельный участок 23:08:0102061:8 площадью 8 582 кв. м является вновь образованным (л.д.118 т.1).

Однако само по себе указание на «вновь образованный земельный участок» не означает, что ранее на его месте существовали иные сформированные земельные участки.

В договоре купли-продажи от 03.02.2005 № 11/02 и акте приема-передачи от 04.02.2005, по которым Дрожжиной Н.О. вместе с магазином переданы хозяйственные постройки, также отсутствует всякое упоминание о том, что под соответствующими строениями сформирован земельный участок (л.д.22-25 т.1).

В техническом паспорте на сооружение магазина, принадлежащего Дрожжиной Н.О., имеется план усадебного участка (л.д.15 т.4). Однако техническая инвентаризация жилищного фонда основной целью имела описание и закрепление технических характеристик домовладения с расположенным строением в виде дома и вспомогательных помещений. Никакой иной цели она не преследовала.

Инструкция по составлению технического паспорта на жилой дом индивидуального жилищного фонда, утвержденная приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 № 380, никаких требований к описанию границ земельного участка не предъявляла. Этот документ не являлся правоустанавливающим документом на земельный участок, тем более не определял местоположение земельного участка относительно других близлежащих земельных участков и не описывал ситуационное положение в составе земель общего пользования.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 стали предъявляться определенные требования к проведению измерений земельного участка, как составной части домовладения. Текущая инвентаризация земельного участка домовладения стала осуществляться в целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах. В соответствии с п. 2.20 названной Инструкции, учету подлежат изменения границ и внутренняя ситуация земельного участка и никакой иной цели не преследует.

В связи с этим, план усадебного участка, отраженный в материалах технической инвентаризации строения, принадлежащего истцу, нельзя признать доказательством формирования земельного участка.

При этом следует отметить, что данному участку присвоен условный кадастровый номер 23:08:0102061:7 площадью 4 724 кв. м и он включен в Перечень ранее учтенных земельный участков в границах кадастрового квартала (л.д.70 т.5).

Основанием для такого включения является исключительно не имеющий никакого юридического значения план усадебного участка согласно материалам инвентаризационного учета.

Из кадастрового же паспорта участка с условным кадастровым номером 23:08:0102061:7 видно, что граница участка не установлена в соответствии с действующим законодательством (л.д.109 т.6).

В материалах дела имеется договор аренды земельного участка площадью 480 кв. м, заключенный между администрацией муниципального образования Ейский район и Кокшаровым Н.П., для эксплуатации здания магазина (л.д.25 т.4).

Однако доказательства формирования данного участка в определенных границах не представлены.

Имеется в материалах дела и договор аренды от 14.03.2005, заключенный между администрацией муниципального образования Ейский район и Лыбзиковым В.М., для эксплуатации здания хлебопекарни