Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу n А32-8617/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

№ 8257 о заключении договора аренды, учитывая, что иных заявлений о предоставлении в аренду указанного земельного участка не поступило.

Таким образом, при предоставлении земельного участка в аренду в 2008 году были соблюдены требования к порядку заключения договоров аренды земли с крестьянским хозяйством, в том числе установленные пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В соответствии с указанными нормами и фактическими обстоятельствами предоставления земельного участка проведения торгов не требовалось.

По указанным причинам у апелляционного суда отсутствуют основания считать договор аренды от 05.02.2008 № 8832000047 между администрацией и КФХ «Деметра» Дрыги Н.В. незаключенным или недействительным.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из сопоставления указанных двух норм следует, что правила, предусмотренные частью 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только к тем ситуациям, в которых арендодатель выразил волю на прекращение арендного обязательства по истечении срока его действия.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с пунктом 1 соглашения от 16.01.2013 администрация и хозяйство пришли к соглашению считать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 05.02.2008 № 8832000047 расторгнутым по истечении срока действия (л.д. 60). Соответственно, арендное обязательство между администрацией и хозяйством в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратилось именно по истечении своего срока. Претензий к арендатору о ненадлежащем исполнении им своих обязанностей администрацией не заявлено.

Поэтому вывод суда о расторжении договора досрочно и невозможности применения к отношениям сторон правил о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок является неверным.

Как обоснованно указал суд в решении по делу № А32-28801/2013, по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении.

Соответствующие разъяснения содержатся в пунктах 2-4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

Таким образом, администрацией правомерно заключен договор аренды с лицом, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды. Сообщение о торгах содержит информацию о том, что имеется арендатор, пользующийся преимущественным правом на заключение договора аренды, торги не оспорены в установленном законом порядке, в том числе, и по тем основаниям, что включена информация о лице, преимущественное право на заключение договора аренды у которого отсутствует.

Предметом исследования суда по делу № А32-28801/2013 был довод истца о том, что поскольку не имеется уведомления арендатора о намерении заключить договор на новый срок, глава КФХ Дрыга Н.В. не является лицом, пользующимся преимущественным правом на заключение договора аренды. Суд обоснованно отклонил указанный довод на том основании, что воля указанного лица на заключение договора на новый срок выражена его действиями по фактическому заключению договора аренды от 24.05.2013., а то обстоятельство, что администрации о наличии воли арендатора было известно до проведения торгов, подтверждается сообщением публикации о проведении торгов.

На основании изложенного решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2014 по делу № А32-8617/2014 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 24.05.2013 № 88320000108 и о прекращении регистрационной записи от 05.06.2013 № 23-23-14/032/2013-905 в отношении регистрации договора аренды земельного участка площадью 475 600 кв. м, с кадастровым номером 23:32:0103000:30, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о секция 65 контур 1 (участок № 11), отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.Н. Мисник

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

Т.Р. Фахретдинов