Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 по делу n А32-32853/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

владения. Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, отсутствие вещного или обязательственного титула на земельный участок, не является основанием для освобождения собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, от внесения им платы за землю.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:020524:2 является муниципальное образование – город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 13), следовательно, администрацией города-курорта Сочи правомерно заявлено требование о взыскании платы за пользование спорным земельным участком.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что ООО «Урожай» является собственником недвижимого имущества – нежилые помещения общей площадью 1077,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чебрикова, 38 (т. 1 л.д. 84-85). В отношении указанных объектов недвижимости зарегистрировано обременение – аренда ООО «Кулинарные истории».

Регистрация права собственности ООО «Урожай» произведена 29.06.2010.

ООО «Урожай», являясь собственником объектов недвижимого имущества, фактически пользуется земельным участком, в той части, которая приходится на долю его помещений в здании.

Период взыскания задолженности определен истцом с 01.04.2011 по 30.06.2013 и соответствует периоду пользования земельным участком ООО "Урожай".

В соответствии со статьями 424 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер платы за фактическое пользование земельным участком определен исходя из цены, которая применялась бы в сравнимых обстоятельствах. В данном случае, плата за землепользование должна соответствовать размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Размер задолженности определен истцом в соответствии с постановлением главы города-курорта Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи». Размер задолженности составил 192825 руб. 47 коп.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность в полном объеме, указав, что иные собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке являются солидарными должниками, взаимоотношения между солидарными должниками регулируются нормами статей 322 и 323 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, в данном случае оснований для вывода о возникновении у собственников объектов недвижимого имущества солидарной обязанности по оплате за пользование земельным участком на котором находятся объекты недвижимости, отсутствуют.

В силу статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2 названной статьи).

В дело не представлены доказательства наличия между собственниками объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, каких-либо соглашений, предусматривающих солидарную обязанность по оплате за пользование земельным участком.

Ссылка на пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.3005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между собственником земельного участка и собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, отсутствует. Арендатором по договору является только ООО «Урожай».

Как отмечено выше, право собственности на нежилые помещения зарегистрировано за ООО «Урожай» 29.06.2010.

Из материалов дела следует, что помимо ООО «Урожай» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205024:2 расположены объекты недвижимого имущества принадлежащие иным лицам -  МУК «Централизованная библиотечная система г. Сочи», Сберегательный банк России, муниципальному образованию город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 15-18).

Поскольку истцом не представлено доказательств того, что для использования нежилых помещений, расположенных в здании № 38 по ул. Чебрикова в г. Сочи, ответчиком используется вся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что необходимая для эксплуатации принадлежащих ответчику помещений площадь земельного участка должна определяться исходя из отношения площади всех помещений в здании, в котором находятся помещения, к  площади помещений, принадлежащих ответчику и к площади, занимаемой зданием на земельном участке.

Как отмечено выше, площадь нежилых помещений, принадлежащих ответчику, составляет 1077,5 кв.м.

Согласно ответу ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на запрос Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда общая площадь здания № 38 по ул. Чебрикова составляет 2784,1 кв.м.

Таким образом, доля помещений, принадлежащих ответчику в общей площади помещений в здании, составляет 0,387, следовательно, расчет платы за пользование земельным участком необходимо производить исходя из этой доли.

Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается по формуле в соответствии с постановлением главы города-курорта Сочи № 791 от 15.06.2007:

SUM = S x Бс x Кэпз x Кц x Кпр, где:

SUM - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;

S - площадь арендуемого земельного участка, кв. метров;

Бс - базовая ставка арендной платы, руб.;

Кэпз - коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны;

Кц - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка;

Кпр - дополнительный коэффициент.

По приведенной формуле расчета размер арендной платы за весь земельный участок составляет 173766 руб. 06 коп. в год, 43441 руб. 52 коп. в квартал.

С учетом определенной выше доли принадлежащих ответчику помещений размер арендной платы в квартал составляет 16811 руб. 87 коп., за спорный период (9 кварталов) задолженность составляет 151306 руб. 83 коп.

Представленный ответчиком контррасчет задолженности произведен без учета доли принадлежащих ответчику помещений, однако, поскольку заявитель жалобы признает подлежащей оплате сумму задолженности в большем размере, чем определено судом апелляционной инстанции, взысканию с ответчика подлежит сумма, определенная ООО «Урожай» – 154900 руб. 16 коп.

Истцом также заявлено требование о применении договорной ответственности за нарушение срока оплаты в виде взыскания неустойки по состоянию на 17.06.2013 в размере 37561 руб. 51 коп.

Судом первой инстанции данное требование удовлетворено со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Как отмечено выше, в данном случае незаключенность условия о предмете договора не преодолена его фактическим исполнением, так как пользование соответствующей частью земельного участка производилось обществом в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества. Подлежащая передаче арендатору часть земельного участка в натуре не выделялась, предмет договора сторонами не определен. При таких условиях, в связи с отсутствием между сторонами договорных отношений, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе перераспределяются между сторонами исходя из удовлетворения требований частично (на 67,24 %).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2014 по делу № А32-32853/2013 изменить.

Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:

«Взыскать с ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) в пользу администрации г. Сочи (ОГРН 1022302934367) задолженность за период с 01.04.2011 по 30.06.2013 в размере 154900 руб. 16 коп.»

Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:

«Взыскать с ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) в доход федерального бюджета 5115 рублей государственной пошлины по иску».

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сочи без удовлетворения.

Взыскать с администрации г. Сочи (ОГРН 1022302934367) в пользу ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) 655 руб. 20 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                             Еремина О.А.

Судьи                                                                                                               Ковалева Н.В.

                                                                                                                    Чотчаев Б.Т.