Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 по делу n А32-32853/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-32853/2013

17 февраля 2015 года                                                                        15АП-17139/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи и ООО "Урожай" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2014 по делу № А32-32853/2013 по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "Урожай"

при участии третьего лица - ООО "Беркли"

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Урожай» о взыскании задолженности в размере 192825 руб. 47 коп., неустойки в размере 37561 руб. 51 коп., расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 1003 от 10.07.1998.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Беркли».

Решением от 29.08.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 192825 руб. 47 коп. задолженности за использование земельного участка за период с 01.04.2011 по 30.06.2013, 37561 руб. 51 коп. неустойки по состоянию на 17.06.2013. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Решение мотивировано тем, что ответчик в период с 01.04.2011 по 30.06.2013 пользовался земельным участком, оплата не производилась. Размер задолженности определен на основании постановления главы города-курорта Сочи от 15.06.2007 № 791. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате задолженности, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания неустойки. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано, так как спорный договор является незаключенным. Предмет договора - земельный участок площадью 1351 кв.м, который является частью земельного участка площадью 2676 кв.м, не имеет описания своих границ, в натуре не выделялся.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части отказа в удовлетворении исковых требований, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что основанием для расторжения договора является существенное нарушение арендатором его обязательств. Досудебный порядок по требованию о расторжении договора соблюден. Требование о расторжении договора аренды заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Ответчик также обжаловал решение в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным лицам. По мнению заявителя жалобы, плата должна вноситься всеми участниками долевой собственности, пропорционально доле в принадлежащем им недвижимом имуществе, расположенном на данном земельном участке. По мнению заявителя жалобы, администрация г. Сочи злоупотребляет своими правами, так как арендатор неоднократно обращался с просьбой заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, договор не был заключен. Пеня начислена неправомерно, просрочка в оплате возникла по вине администрации г. Сочи. В период с 24.05.2000 по 01.03.2013 земельный участок находился в аренде у ООО "Беркли", в связи с чем ООО "Урожай" не является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании задолженности за период с 01.04.2011 по 01.03.2013.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Сочи не явился.

Администрация г. Сочи извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель ООО «Урожай» в судебное заседание не явился. Общество извещено о рассмотрении дела надлежащим образом. Ответчиком представлен расчет задолженности во исполнение определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2015.

Представитель третьего лица – ООО «Беркли» в заседание не явился, отзыв не представил. Третье лицо о судебном заседании извещено надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционной инстанции 04.02.2015 был объявлен перерыв до 10.02.2015 до 10 час. 20 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

После перерыва заседание продолжено без участия представителей лиц участвующих в деле.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.07.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Учебно-спортивный комбинат "Урожай" (правопредшественник ответчика, арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № 1003 (т. 1 л.д. 7-10), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях совместной аренды с Управлением по вопросам культуры  и искусства администрации г. Сочи и предприятием "Вера-Юг" земельный участок площадью 1351 кв.м, занимаемый зданиями по ул. Чебрикова, 38, в Центральном районе. Земельный участок предоставляется для использования его в целях: объекта физической культуры (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора с 01.07.1998 по 01.07.2047.

В пункте 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 1351 х 0,3. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города) либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4).

Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух кварталов либо использованию участка в целях, не предусмотренных в пункте 1.3 договора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке. В случае нарушений сроков внесения арендной платы, установленных в пункте 2.3 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05 % от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.3).

К договору сторонами подписан план земельного участка, предоставленного в аренду (т. 1 л.д. 66).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (т. 1 л.д. 67).

По дополнительному соглашению от 20.01.2003 сторонами изменен номер договора и прядок определения размера платы. Сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2003 составляет 47940 рублей (т. 1 л.д. 11).

В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению платежей с 01.04.2011 по 30.06.2013, администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При оценке правоотношений сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор является незаключенным, в связи с несоответствием площади переданного в пользование участка (1351 кв.м) площади участка, указанной в плане земельного участка, предоставленного в аренду (2676 кв.м).

В Государственном кадастре недвижимости площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:2, часть которого является объектом аренды,  указана в размере 2676 кв.м (выписка из кадастрового паспорта - т. 1 л.д. 59).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусматривают, что на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Земельный участок площадью 1351 кв. м, являющийся частью земельного участка площадью 2676 кв.м с кадастровым номером 23:49:0205024:2, сторонами в договоре не описан, графически не определен, в натуре не выделялся.

В удовлетворении требования о расторжении договора земельного участка отказано судом первой инстанции, поскольку спорный договор является незаключенным.

Вместе с тем, спорный договор аренды заключен 10.07.1998, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), что не учтено судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в определенных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Приложением к спорному договору является план земельного участка, предоставленного ЗАО «Учебно-спортивный комбинат Урожай», Управлению по вопросам культуры и искусства администрации г. Сочи и предприятию «Вера-Юг» (т. 1 л.д. 66).

Площадь земельного участка, на котором расположено здание, составляет 2676 кв.м, по условиям договора в аренду передан земельный участок площадью 1351 кв.м. При этом из приведенного плана земельного участка невозможно установить какая часть передана в аренду ЗАО «УСК Урожай», графически на указанном плане участка часть земельного участка не определена.

В данном случае невозможно сделать вывод о том, что незаключенность условия о предмете договора преодолена его фактическим исполнением, так как пользование соответствующей долей земельного участка производилось обществом в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора обоснован.

В связи с тем, что отношения сторон не опосредованы договором, отношения по использованию земельного участка регламентируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении (глава 60 Кодекса).

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы.

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного