Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 по делу n А53-8206/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-8206/2014

14 февраля 2015 года                                                                        15АП-21702/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Гамецкой Ю.М. по доверенности от 18.11.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КС Ритейл»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 октября 2014 года по делу № А53-8206/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью «КС Ритейл»

к ответчику индивидуальному предпринимателю Камбулову Вадиму Николаевичу

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Жигало Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

первоначально общество с ограниченной ответственностью «КС Ритейл» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Камбулову Вадиму Николаевичу (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности в сумме 31 801 руб. 42 коп., неустойки в размере 699 руб. 98 коп., о расторжении договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 03.045.2012 № 16-12, об обязании освободить встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, МКР Заводской, ул. Луначарского, 6, помещение № 1, а также о взыскании расходов по уплате государственной пошлины нотариусу в сумме 9000 руб.

В последующем истец неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменял заявленные требования, в результате чего, просил взыскать с общества 1 129 руб. 69 коп. неустойки, 11 250 руб. судебных расходов, понесенных за совершение нотариальных действий, а также о расторжении договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 03.045.2012 № 16-12, об обязании освободить встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, МКР Заводской, ул. Луначарского, 6, помещение № 1.

Исковые требования мотивированы следующим. Обществом по итогам аукциона было приобретено нежилое встроенное помещение общей площадью 250,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Каменск-Шахтинск, ул. Луначарского, 6, которое обременено договором аренды № 16-12 от 03.04.2012 в пользу ИП Камбдулова В.Н.  В связи со сменой собственника истец направлял в адрес ответчика дополнительные соглашения к договору об изменении размера аренды, однако последним экземпляры соглашений получены не были. Поскольку ответчиком нарушались условия договора аренды, истец направил в адрес предпринимателя письмо о расторжении договора, которое также не было получено арендатором. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2014 производство по делу в части взыскания основного долга прекращено в связи с отказом истца от данных требований; с предпринимателя в пользу общества взыскано 1 129 руб. 69 коп. неустойки, 11 250 руб. расходов, понесенных за совершение нотариальных действий. Исковое заявление в части требования о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Суд первой инстанции указал, что истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора, в частности он не предложил ответчику устранить все допущенные нарушения договора. Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по своевременному внесению арендных платежей, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению. Также ответчик признал иск в части взыскания расходов на оплату услуг нотариуса в сумме 11 250 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «КС Ритейл» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд первой инстанции не принял во внимание, что ответчиком не заключались договоры на предоставление коммунальных ресурсов в спорное помещение;

- спорное помещение сдается предпринимателем в субаренду третьему лицу без согласия истца;

- истец представил в материалы дела доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении указанного лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «КС Ритейл» заключило с Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области договор купли-продажи муниципального имущества от 15.01.2013 № 546 (по итогам аукциона).

Обществом было приобретено нежилое встроенное помещение общей площадью 250,6 кв.м., расположенное на 1 этаже и в подвале (88,2 кв.м.) по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Луначарского, дом 6. В соответствии с пунктом 1.6 договора купли-продажи № 546 встроенное помещение обременено договором аренды № 16-12 от 03 апреля 2012 года в пользу ИП Камбулова В.Н. Срок действия договора аренды с 03.04.2012 года по 02.04.2017 года.

Право собственности общества на нежилое встроенное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЗ № 575366 от 18.02.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В связи с переменой собственника арендованного встроенного помещения 28.02.2013 истец направил в адрес ответчика уведомление о смене собственника встроенного помещения и дополнительное соглашение № 1 от 18.02.2013 о внесении изменений в действующий договор аренды, нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 № 16-12.

В тексте дополнительного соглашения истец отразил сведения как по арендодателю, так и об изменении размера арендной платы с указанием реквизитов арендодателя для перечисления платежей. Истец также просил арендатора предоставить имеющиеся у него копии договоров, заключенных с третьими лицами в отношении арендуемого помещения (субаренда), и договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Ответчику предлагалось в срок до 10 марта 2013 года подписать 3 экземпляра дополнительного соглашения и передать их истцу для осуществления регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Документы в адрес ответчика были направлены с приложением описи заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако документы вернулись истцу с отметкой почты «по адресу не проживает». Впоследствии истец неоднократно направлял в адрес ответчика и дополнительное соглашение, и счета на оплату и акты, но документы возвращались с отметкой почты «не проживает» либо «истек срок хранения».

На момент подачи иска о расторжении договора аренды дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений так и не было подписано со стороны ответчика.

В соответствии с действующим договором аренды (пункт 2.2) ответчик должен был вносить арендную плату ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы, не позднее 10 числа следующего месяца. В направленном в адрес ответчика дополнительном соглашении № 1 от 18.02.2013 было отражено, что размер арендной платы в год составляет 381 617 руб., а размер ежемесячной арендной платы составляет 31 801 руб. 41 коп. На расчетный счет истца арендные платежи не поступали.

В марте 2013 года истец получил письмо от нотариуса в г. Каменск-Шахтинский о внесении ответчиком на депозит нотариуса суммы в размере 12 493 руб. 42 коп. для выдачи истцу в счет уплаты по договору аренды № 16-12 от 03.04.2012. Такие письма поступали в адрес истца от нотариуса в течение 2013 года и одно письмо в феврале 2014 года. Суммы вносились на депозит нотариуса, без указания за какой период уплачивается арендная плата.

20 марта 2014 года с депозита нотариуса на расчетный счет истца поступила сумма в размере 362 309 руб. 04 коп.

За услуги нотариуса по перечислению платежей ответчика с депозитного счёта на расчётный счёт общества последним была уплачена пошлина в общей сумме 11 250 руб., что подтверждается соответствующей справкой нотариуса, представленной в материалы дела.

Согласно позиции истца, в нарушение взятых на себя обязательств по договору аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 № 16-12 ответчик:

- сдает арендуемое встроенное помещение третьему лицу, не получив на это согласие арендодателя - истца (подпункт «д» пункта 3.1.1);

- не производит в установленный срок сверку расчетов с арендодателем (пункт 4.2.3);

- не заключил договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, отопление), которыми пользуется в арендуемом помещении (пункт 4.2.13);

- не заключил договор с управляющей компанией и не производит оплату по оказанию услуг и выполнению работ по управлению, содержанию и ремонту мест общего имущества (пункт 4.2.14), арендованное встроенное нежилое помещение находится в многоквартирном жилом доме;

- не оплачивает арендную плату за используемый земельный участок (пункт 4.2.12).

Арендодатель согласно условиям договора аренды (пункт 3.1) имеет право досрочно расторгнуть договор без возмещения арендатору понесенных затрат и упущенной выгоды в случаях:

- передачи арендатором объекта аренды или его части третьему лицу без письменного согласия арендодателя;

- при отказе от подписания арендатором дополнительного соглашения.

13 января 2014 года в адрес ответчика было направлено письмо о расторжении договора аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 № 16-12 с приложением других документов.

Письмо возвращено в адрес истца без вручения ответчику с отметкой почты «истек срок хранения».

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

Как правильно указал суд первой инстанции, в уведомлении от 13.01.2014, которое содержит указание на одностороннее расторжение договора с 10.02.2014, не содержится предложение истца ответчику устранить нарушения договора, которые могут являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. Иных доказательств обращения к предпринимателю с требованием устранить нарушения исполнения спорного договора общество не представило, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно оставил заявленные требования в указанной части без рассмотрения.

Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для удовлетворения иска в части освобождения спорного помещения отсутствуют.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Обязанность своевременно вносить арендную плату предусмотрена условиями договора