Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А32-3063/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

размещения склада).

Имущество, перечисленное в пункте 1.1 договора, принято арендатором по передаточному акту от 05.02.2009 без возражений.

Таким образом, в пункте 1.1 договора аренды N 3501 от 05.02.2009 сторонами согласованы все необходимые характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды, а именно его наименование, местоположение, площадь недвижимого имущества.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Соответственно, передача в аренду дробной доли в нежилом помещении не противоречит требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Следовательно, вопрос о незаключенности договора, ввиду неопределенности в данном случае его предмета, следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору (Определение ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12).

Однако, из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договоров аренды N 3501 от 05.02.2009 у сторон возникла неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями.

Обстоятельства передачи ООО «Степан и К» арендуемого нежилого помещения в фактическое владение и пользование подтверждаются передаточным актом от 05.02.2009 и установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-40213/2011, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора.

Факт принятия в аренду спорного имущества арендатором документально не оспорен, претензии к составу принятого в аренду имущества не заявлены.

Отсюда следует, что предусмотренные договорами обязательства по передаче нежилых помещений в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора.

При последующем заключении дополнительного соглашения от 01.09.2011 сторонами был уточнен размер арендной платы (43500 рублей в месяц) и порядок его определения (отчет от 31.08.2011 N 23-158-426/11 «Об определении рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир»).

Как следует из отзыва ответчика и не оспаривается истцом, ООО «Степан и К» в период с 01.09.2011 по 31.07.2012 обязательство по внесению арендных платежей исполняло с учетом дополнительного соглашения от 01.09.2011 без каких-либо возражений.

Следовательно, в процессе эксплуатации арендованного имущества у сторон не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды. Доказательства невозможности либо затруднительности эксплуатации спорных нежилых помещений, ввиду их ненадлежащей индивидуализации, отсутствуют.

В материалы дела не представлены доказательства того, что по адресу, указанному в договоре аренды N 3501 от 05.02.2009, расположены иные объекты недвижимости, схожие по своим индивидуальным характеристикам (адрес, наименование, площадь помещений) с теми, которые являются предметом спорных договоров аренды.

Расхождение в площади и нежилых помещений на момент их предоставления в аренду ООО «Степан и К» и на момент последующего заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, не свидетельствует о невозможности их идентификации с учетом отраженных в договоре индивидуальных характеристик объекта.

Кроме того, судом первой инстанции при исследовании технического паспорта на спорный объект было установлено, что изменение нумерации арендуемых ответчиком помещений и уменьшение их площади фактически не повлекло изменение внешних границ арендуемого объекта.

Изменение площади нежилых помещений с 435 кв. м до 433,8 кв. м обусловлено организацией внутренних перегородок в арендуемых ответчиком помещениях, в результате которых было создано отдельные помещения N 12 и N 1 (т. 1 л.д. 20).

При этом, в представленном управлением техническом паспорте имеется отметка организации технической инвентаризации от 06.04.2011 о том, что разрешение на перепланировку арендуемых ответчиком помещений представлено не было.

Изменения в сведения ЕГРП, касающиеся раздела спорных помещений на основании распоряжения Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир N 70 от 27.04.2011, уточнения их площади и адреса, были внесены только 14.10.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АК N 165489 от 14.10.2011.

Судом первой инстанции правомерно указано, что данные изменения объективно не могли быть учтены при подписании сторонами дополнительного соглашения от 01.09.2011.

Изменения нумерации, площади и почтового адреса арендуемого объекта в любом случае имели место после его фактической передачи ответчику, в связи с чем, также не могли повлиять на обстоятельства заключенности договора аренды N 3501 от 05.02.2009.

При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические отношения сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, о том, что договор аренды N 3501 от 05.02.2009 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2011 фактически исполнялся сторонами, споров относительно неопределенности предмета в процессе исполнения договоров не возникало, претензии к количеству и качеству переданных ООО «Степан и К» нежилых помещений у арендатора отсутствовали. Следовательно, условия о предмете договора в редакции дополнительного соглашения не могут считаться несогласованными, а договор - незаключенным.

Спорные арендуемые помещения были переданы ООО «Степан и К» по передаточному акту от 05.02.2009 и находились в арендном пользовании до момента заключения договора купли-продажи N 216-П от 20.06.2013.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 5, 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд первой инстанции указал следующее.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Договор купли-продажи N 216-П от 20.06.2013, заключенный между администрацией и обществом, не содержит условий об обязанности ООО «Степан и К» вносить арендную плату после заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Кроме того, договор купли-продажи N 216-П от 20.06.2013 заключен в порядке реализации обществом преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном вышеуказанным Федеральным законом, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (абзац 3 пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Из материалов дела следует, что фактическая передача спорного нежилого помещения ответчику по передаточному акту состоялась 05.02.2009 во исполнение управлением обязательств по договору аренды N 3501 от 05.02.2009.

На момент заключения сторонами договора купли-продажи N 216-П от 20.06.2013 спорное недвижимое имущество находилось во владении ответчика (покупателя по договору).

В данном случае обязанность продавца по передаче находящейся во владении арендатора (покупателя) вещи по договору купли-продажи в любом случае считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи N 216-П от 20.06.2013, и покупатель владеет ею с указанного момента на основании сделки купли-продажи.

Поскольку иное не вытекает из закона и соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи N 216-П от 20.06.2013, прекратили на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы по ранее заключенному между сторонами договору аренды N 3501 от 05.02.2009 (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, управление вправе требовать внесение арендных платежей за период арендного пользования ООО «Степан и К» спорными нежилыми помещениями даты, предшествующей заключению договора купли-продажи, то есть до 19.06.2013.

Факт отсутствия платежей по договору аренды N 3501 от 05.02.2009 за период с 01.08.2012 по 19.06.2013 документально не оспорен ответчиком и фактически признан обществом в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 95-97).

Расчет задолженности по арендной платы произведен управлением исходя из установленного дополнительным соглашением от 01.09.2011 размера ежемесячной арендной платы, определенного на основании отчета от 31.08.2011 N 23-158-426/11 «Об определении рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир».

Расчет проверен судом и признан методологически и арифметически верным.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

ООО «Степан и К» в спорный период пользовалось арендованным имуществом по договору аренды N 3501 от 05.02.2009, однако доказательства перечисления арендной платы в полном объеме не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции счел требования управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 462550 рублей, образовавшейся в период действия договора с 01.08.2012 по 19.06.2013, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 22220 рублей 19 копеек за период с 01.08.2012 по 19.06.2013.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В пункте 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В