Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу n А32-24542/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Закона о регистрации прав регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса).

По смыслу указанной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса. Наличие государственной регистрации прав на самовольно возведенные объекты или объекты, не являющиеся недвижимыми, не препятствует суду квалифицировать их соответствующим образом (пункты 23, 52 постановления N 10/22).

Из имеющихся в деле доказательств не следует, что спорное мощение создавалось для самостоятельного использования. Указанный правовой подход выражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 года N 9626/08.

 Апелляционный суд также отмечает, что технический и кадастровый учет мощения не могут служить достаточными доказательствами отнесения его к объектам недвижимого имущества. Мощение как элемент благоустройства земельного участка в данном случае, не являются объектами недвижимого имущества в смысле статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции предлагал представителю Даниеляна А.М. документально подтвердить факт создания спорного сооружения- мощение как объекта недвижимости. Как указали представители предпринимателя, таким документами они не располагают, поскольку все объекты были приобретены по договору купли-продажи  от 27.07.2012 г.

Во исполнение определения апелляционной инстанции Управление архитектуры и градостроительства г.Геленджик в письме №110-52-7405/14-01-11 от 21.10.2014  сообщило, что в архивах администрации отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию) кафе 1982 г., расположенное по адресу: г. Геленджик, ул.Революционная, городской пляж кадастровый номер 23:01:12-19:2002:269.

 Суд отклоняет ссылку предпринимателя на судебные акты общей юрисдикции, которыми признано право собственности за продавцом объектов  Кристиченко  В.В.

Как следует из резолютивной части  решения Геленджикского районного суда от 23.08.2000 г сделка купли-продажи кафе, заключенная между Центром восточных единоборств «Объединение» и Кристиченко В.В. признана действительной. За покупателем- Кристеченко В.В.признано право собственности на здание кафе литер А общей площадью 95,3 кв.м., литер Г –навес площадью 79 кв.м., забор площадью 21 кв.м., мощение площадью 79 кв.м., расположенные на земельном участке общей площадью 171 кв.м. по адресу: г.Геленджик, ул.Революционная, городской пляж. (том 1, лист дела 203 ) При этом, судебный акт не содержит выводов о наличии у мощения признаков объекта недвижимости.

Определением от 25.11.2013 г. Геленджикского городского суда отказано Даниеляну А.М. в разъяснении решения от 23.08.2000 г. В мотивировочной части определения  сделан вывод о том, что объекты являются недвижимым имуществом  только на основании их регистрации в ЕГРП.

Не приняты судом апелляционной инстанции выводы, сделанные в Техническом заключении ГУП «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ по г.Новороссийску» от 06.10.2014 г. о принадлежности спорного объекта (мощения) к объектам недвижимости.

Из технического описания данного объекта, а также имеющихся в материалах дела фотографий не следует, что мощение имеет признаки, при наличии которых оно может быть отнесено к категории недвижимого имущества. Так, в техническом заключении указано: мощение имеет следующие характеристики: основание бетонная площадка, мощение-тротуарная плитка, то есть, в данном случае имеет место улучшение земельного участка, но никак не создание объекта недвижимости.

Оценив представленные сторонами доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя.

Относительно довода жалобы администрации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Из абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Следовательно, собственникам недвижимости земельные участки предоставляются в границах, необходимых для эксплуатации этого объекта недвижимости.

Рассмотрев заявление ИП Даниеляна А.М. об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом квартале 23:40:0403019 по ул.Революционной в г. Геленджике, Постановлением №1328 от 17.05.2013 администрация утвердила схему расположения земельного участка площадью 240 кв.м.

Предприниматель считает, что для эксплуатации объектов недвижимости ему необходим земельный участок площадью 800 кв.м.

Таким образом, при разрешении спора надлежит исследовать вопрос о площади испрашиваемого участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, которая определяется по правилам абзаца второго пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса.

 Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы, эксперту Телегину Игорю Алексеевичу.

Как следует экспертного  заключения  № 19/09-3/16.1 от 28.04.14., площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимого имущества (кафе, нежилого сооружения 23:40:0403019:52, 23:40:0403019:53), с учетом вида деятельности предпринимателя составляет 800 метров. При этом, эксперт указал, что расчет данной площади не зависит от нахождения в собственности предпринимателя спорного объекта: мощение лит. «II» площадью 79 кв.м., расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, городской – 4 ( том 1,лист дела 191-198)

Согласно расчету-обоснованию, выполненному ГУП КК «Краснодарский земельный центр» для кафе на 20 мест (площадь строения 95,3 кв.м.) рекомендуется участок 800 кв.м. (том 1, лист дела 21). По данным ГУП «Краснодарский земельный центр» (расчет № 90.03.127 от 04.02.2013 г) согласно СНиП 2.07.01.-89* (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Приложение Ж Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания) размер земельного участка для предприятия общественного питания составляет 800 кв.м.

Управление Архитектуры и градостроительства администрации МО г.Геленджик в отзыве, сославшись на Приложение «Ж» СНиП 2.07.01-89* рассчитало площадь земельного участка по формуле:

2000 кв.м./100 мест (вычисляется площадь участка на 1 место) х 20 мест (фактическое количество мест в кафе)=400 мест, с учетом устройства парковочных мест.

Учитывая ссылку эксперта и управления на один и тот же СНиП и применение различных методик расчета площади земельного участка, судом апелляционной инстанции были допрошены: эксперт Телегин Игорь Алексеевич и заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Геленджик -Малов Владимир Владимировича.

 Экспертом указано, что площадь 800 кв.м. является минимальной, для эксплуатации объектов недвижимости предпринимателя, эксперт подтвердил свои расчеты со ссылкой на СНиП 2.07.01-89*. Эксперт также отметил, что испрашиваемый участок не занимает пешеходную зону и другие места общего пользования.

Специалист Управления архитектуры и градостроительства администрации г-к. Геленджик также ссылался на СНиП 2.07.01-89*,однако, нормативно не обосновал методику, применяемую при расчете площади участка в 240 кв.м.

Управление в отзыве указало, что поскольку земельный участок, согласно выкопировке из ситуационного плана г.Геленджика расположен в 1-ой зоне санитарной охраны курорта, следовательно, организация возле кафе автостоянки невозможна, в связи с этим, площадь земельного участка равная 240 кв.м. достаточна для эксплуатации кафе. Управление утверждает, что земельный участок площадью 800 кв.м. не использовался предпринимателем, следовательно, не подлежит передаче.

Между тем, доказательств подтверждающих использование земельного участка только под зданием кафе и навесом не представлено, фотоматериал представленный в ходе рассмотрения жалобы таковым доказательством не является, так как отражает объекты только в момент съемки.

 Указание администрации и управления на запрет размещения зданий и сооружений в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств, отклонено, поскольку предоставление земельного участка связано не со строительством новых объектов, а с эксплуатацией уже существующих объектов.

Администрация ссылается на выписку № 1370 из Правил землепользования и застройки части территории МО город-куророт Геленджик, указав, что спорный участок расположен в зоне пляжей и набережных-Р-4, градостроительный регламент которой не предусматривает испрашиваемый предпринимателем вид разрешенного использования земельного участка.

Однако, из технического паспорта и иных документов следует, что здание кафе имеет год постройки 1982 г., то есть, при его строительстве не могли быть учтены Правила землепользования и застройки части территории МО г. Геленджик, утвержденные решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 № 466( в редакции решения №924 от 20.07.2013 г.)

В экспертном заключении отмечено: ст. 38 градостроительного регламента в зоне Р-4 разрешается размещение объектов общественного питания до 50 мест. Кафе предпринимателя имеет 20 мест. Кроме того, предпринимателем представлены в дело копии договоров аренды  земельных участков, граничащих со спорным участком, которые предоставлены администрацией для эксплуатации кафе и иных объектов общественного питания.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает вывод суда первой инстанции о необходимости предоставления предпринимателю земельного участка площадью 800 кв.м. для эксплуатации объектов недвижимости, обоснованным.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации МО г.Геленджик не имеется.

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2014 по делу № А32-24542/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Х. Тимченко

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов