Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А32-11054/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на себя обязательством.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 ГК РФ. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

Доводы ответчика, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, подлежат отклонению в силу следующего.

Постановлением АС СКО от 21 января 2015 года по делу № А32-36887/13 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу № А32-36887/2013 оставлены без изменения. При этом суд кассационной инстанции указал, что выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1332 в порядке пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса и об отсутствии у управления Росимущества оснований для удовлетворения требования общества о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1332, площадью 658 852  кв.  м, расположенного  по  адресу:  Краснодарский  край,  г.  Сочи,  Адлерский  район, ул.  Нагорный  тупик,13, признаны подлежащими исключению из мотивировочной части постановления от  23.09.2014. Обоснованность претензий  общества  на  заключение  управлением  Росимущества с ним в  обязательном порядке договора аренды спорного земельного участка может и должна быть проверена в установленном процессуальным законодательством порядке в рамках соответствующего иска, поданного с учетом особенностей главы 29 Гражданского кодекса.

Оценивая указанные доводы в рамках настоящего дела, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Земельным кодексом РФ (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ).

В статье 11.8 Земельного кодекса РФ закреплены гарантии прав землевладельцев и землепользователей (в том числе арендаторов) исходных земельных участков в отношении вновь образованных земельных участков. Так, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, при образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Указанная правовая позиция высказана в постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.12.2012 № Ф03-5401/2012 по делу № А51-8461/2012.

Как следует из материалов дела, после процедуры изъятия земельных участков 23:49:04020342:1209, 23:49:04020342:1210, 23:49:04020342:1211, 23:49:0402042:1212 на основании Распоряжения Администрации Краснодарского края об изъятии № 751-р от 19.05.2011 года, права ООО «Имеретинская Ривьера» на земельный участок 23:49:04020342:1208 были сохранены, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Соглашение об изъятии земельных участков 23:49:0402042:1209, 23:49:0402042:1210, 23:49:0402042:1211, образованных в результате раздела земельного участка 23:49:0402042:184 было подписано 07.12.2011 года. После изъятия остался земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:1208. Распоряжение о разделе участка 23:49:0402042:1208 и изъятии из него участка 23:49:0402042:1331 принято 13.04.2012 года (между указанными событиями интервал составил 4 месяца).

Как следует из материалов дела, в указанный период общество неоднократно (21.01.2012г. № ИР17/12-21 и № ИР-17/12-29; 23.01.2012г. № ИР-17/12-71 и № ИР-17/12-4П) обращалось с письмами к ответчику о внесении изменений в договор аренды от 29.01.2007г. № 7700000689, на которые был получен отказ в связи с подачей ТУ ФАУГИ искового заявления в Арбитражный суд Краснодарского края о признании недействительным договора аренды от 29.01.2007г. № 7700000689 (дело № А32-1430/2012). Территориальное управление в ответе указало, что обращения общества будут рассмотрены по существу после окончания рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края вышеуказанного дела.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от  09.07.2012 по делу № А32-1430/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2012 года, оставленными без изменения постановлением ФАС СКО от 22 ноября 2012 года, в удовлетворении иска отказано.

Решение суда по делу № А32-1430/2012 принято в пользу общества, однако на день его вступления в законную силу (14.09.2012г.) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1208 уже не существовало, он был разделен на 2 земельных участка 23:49:0402042:1331 и 23:49:0402042:1332., с изъятием земельного участка 23:49:0402042:1331 согласно Распоряжению Администрации Краснодарского края № 298-р от 13.04.2012г. и соглашению об изъятии № 1649-298-р от 14.06.2012г.

ООО «Имеретинская Ривьера» неоднократно обращалось в ТУ ФАУГИ с письмами о заключении нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402042:1332, однако был получен отказ, что и послужило основанием для обращения иском по настоящему делу.

Таким образом, изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о принятии обществом мер по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1208 и внесению изменений в действовавший договор аренды.

Доводы ответчика о том, что поскольку истцом были изменены существенные условия договора аренды в результате уточнения исковых требований, которые не были направлены в адрес ответчика до рассмотрения настоящего спора в суде, постольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, подлежат отклонению, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, изменение размера годовой арендной платы произведено истцом в связи с изменением ответчиком в ходе рассмотрения дела вида разрешенного использования земельного участка. При этом годовой размер арендной платы в результате уточнения исковых требований определен на основании отчета о рыночной стоимости и превысил первоначально предложенный почти в 12 раз, что не может нарушать права и законные интересы арендодателя.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010, установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, заявитель обладает правом на заключение договора аренды образованного в результате раздела земельного участка в том виде, который предоставлен при уточнении заявленных требований, и данный факт не является нарушением досудебного порядка.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности РФ, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком по специальной формуле.

Таким образом, необходимым условием для определения размера арендной платы за землю является наличие отчета о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного независимым оценщиком.

Арендная плата в таком случае рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

На момент обращения истца в суд с иском по настоящему делу спорный земельный участок имел вид разрешенного использования - инфраструктура цифрового телерадиовещания, в том числе инфокоммуникационный центр вещания на зарубежные страны (проектные и изыскательские работы, строительство); центр оперативного управления по обеспечению безопасности и правопорядка (проектные и изыскательские работы, строительство).

При данном виде разрешенного использования размер годовой арендной платы рассчитан обществом в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 10.09.2008 № 270 и составил 1 134 539 руб., что изначально было отражено в проекте договора аренды, направленного в Управление Росимущества.

В ходе рассмотрения дела Управлением Росимущества изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка на размещение многофункционального рекреационно-жилого комплекса, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.04.2014 и кадастровым паспортом земельного участка от 23.07.2014.

В связи с чем для определения рыночной стоимости арендной платы за спорный земельный участок обществом произведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402042:1332, площадью 65 885 кв. м, которая составила 148 508 084 руб. (отчет от13.08.2014 № 021-22).

Исходя из рыночной стоимости земельного участка и вида разрешенного использования (постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582) размер годовой арендной платы составил 12 251 917 руб., в связи с чем истец уточнил исковые требования в соответствующей части.

Территориальное управление не оспорило определенную в отчете оценщика от 13.08.2014 рыночную стоимость земельного участка, а также расчет арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В  разъяснение указанной нормы права Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 № 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

В отсутствии обоснованных возражений со стороны ответчика относительно установленного проектом договора размера арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обязании территориального управления заключить договор аренды земельного участка на условиях предложенного истцом проекта в уточненной редакции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2014 по делу № А32-11054/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. 

Председательствующий                                                                         В.В. Ванин