Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2015 по делу n А32-28593/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-28593/2014

02 февраля 2015 года                                                                        15АП-23469/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от истца - Схабо А.А по доверенности от 01.08.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, Администрация г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 по делу № А32-28593/2014, принятое судьей Савиным Р.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЮЖГАЗСТРОЙ»

к департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи, администрация г. Сочи, обществу с ограниченной ответственностью «Александрия»

об обязании заключить договор аренды и признании недостоверной величины оценки

УСТАНОВИЛ:

ООО «Фирма «ЮЖГАЗСТРОЙ» (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края  с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент), ООО «Александрия» (далее - оценщик), об администрацию города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ООО «Фирма «Южгазстрой» договор о предоставлении в пользование на условиях аренды № 4900009244 от 11.10.2013 земельного участка площадью 5094 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0202026:1047, изложив п. 3.2. договора в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 657355,23 руб.» (с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 исковые требования удовлетворены.

Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи и Администрация г. Сочи обратились с апелляционной жалобой, просили отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014, в удовлетворении исковых требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что спорный земельный участок не относится к категории  земельных участков, указанных в п. 5.2 постановления главы города Сочи  от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи», в связи с чем, арендную плату следует определять  в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Пунктом 3.2 договора аренды № 4900009244 от 11.10.2013 предусмотрен годовой размер арендной платы за земельный участок, который определен на основании отчета об  оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. В силу ст.ст. 12,13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.  Из содержания п.п.1,2 ст. 451 ГК РФ следует, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств из которых  стороны исходили  при заключении договора и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Принимая в аренду спорный земельный участок на основании постановления администрации г.Сочи, истец согласился в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной  платы. Оснований для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы не имеется.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Фирма «ЮЖГАЗСТРОЙ» просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 без изменения. Истец указал, что в связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0202026:85 и 23:49:0202026:81 и образованием из них земельного участка  с кадастровым номером 23:49:0202026:1047, обществом были получены для подписания экземпляры договора аренды от 11.10.2013 № 490000244, предусматривавшим годовую арендную плату в размере 2940484 руб., определенную на основании отчета об оценке от 11.10.2013 № 3/41ОЗ-2013. Указанный отчет является недостоверным поскольку при определении рыночной стоимости арендной платы не учитывались принципы обоснованности, предсказуемости, в соответствии с которыми арендная плата устанавливается в размере соответствующем доходности земельного участка с учетом категории и разрешенного использования. Оценщик применил неверную формулу расчета на основании п.6 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации №582 от 16.07.2009г. тогда как следовало применить формулу предусмотренную  Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» утвержденные постановлением администрации города Сочи  от 03.06.2011 № 1061 и ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки, утвержденную постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.10.2010 г. № 4900006074, дополнительным соглашением к договору от 04.05.2012 г., и договором от 08.07.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды, дополнительным соглашением от 04.05.2012 г. ООО «Фирма «Южгазстрой», на правах аренды принадлежат смежные земельные участки площадью 3800 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0202026:85, площадью 1292 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0202026:81 по ул. Гагарина, 67а в Центральном районе города Сочи, с видом разрешенного использования - «торговый центр».

ООО «Фирма «Южгазстрой» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на указанных участках:

-Нежилые помещения № 8-32, литер А, этаж: 1,2, общей площадью 301,30 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2011 г. серии 23 АК 179657;

-Административное здание, литер М, этаж: 2, общей площадью 237,10 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2011 г. серии 23 АК 179661;

-Мастерские, литер К, этаж: 2, общей площадью 196,10 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2011 г. серии 23 АК 179660;

-Склад, литер Л, этаж: 2, общей площадью 143,30 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2011 г. серии 23 АК 179658;

-Мастерские, литер И, этаж: 3, общей площадью 524,60 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2011 г. серии 23 АК 179662.

Постановлением Администрации города Сочи от 12.08.2013 г. № 1832 принято решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:1047 площадью 5094 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, с видом разрешенного использования «торговый центр», категория земель - земли населенных пунктов, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0202026:85 и 23:49:0202026:81.

Пунктом четвертым указанного постановления департаменту имущественных отношений администрации города Сочи поручалось заключить с ООО «Фирма «Южгазстрой» договор аренды образованного земельного участка.

ООО «Фирма «Южгазстрой» получены 23 мая 2014 года направленные для подписания экземпляры договора о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 11 октября 2013 года № 490000244 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202026:1047.

Пунктом 3.2 спорного договора предусмотрен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 2940848 руб., который определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 11.10.2013 г. №3/41/03-2013, подготовленного ООО «Александрия».

Полагая,что размер арендной платы завешен, общество в соответствии со с ч. 2 ст. 445 ГК РФ, вместе с письмом исх. № 13 от 19.06.2014 направило в администрацию города Сочи для рассмотрения и подписания протокол разногласий по п. 3.2 указанного договора аренды земельного участка, с просьбой принять редакцию ООО «Фирма «Южгазстрой» данного пункта, внести его в договор аренды или подписать протокол разногласий.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи в своем письме от 17.07.2014 г. № 15756/020516 указал, что у него отсутствуют основания для пересмотра отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, судом рассматривается преддоговорной спор. В связи с чем, не имеют правового значения основанные на неверном толковании норм материального права, доводы заявителей апелляционной жалобы об отсутствии оснований для изменения условий заключенного договора аренды в части арендной платы ввиду недоказанности существенного изменения обстоятельств и (или) существенного нарушения договора (ст. 451 ГК РФ).

При удовлетворении исковых требований суд первой инстанции обоснованно исходил  из следующего.

В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п.2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее - Постановление №210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Спорный земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в п.5.2 Постановления №210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Во исполнение п.3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации №582 от 16 июля 2009 года, были утверждены постановлением от 27 января 2011 №50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее Правила Краснодарского края).

Во исполнение этого постановления, администрацией города Сочи 03 июня 2011 года принято постановление №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее - Правила г. Сочи), которое опубликовано 09 июня 2011 года в газете «Новости Сочи» №92, и вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам г. Сочи указано, что они применяются, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил г. Сочи установлено, что они применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

В пункте 4.1. Правил г. Сочи указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года),