Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А53-10876/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-10876/2014

27 января 2015 года                                                                           15АП-16835/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07 августа 2014 года по делу № А53-10876/2014 (судья Андрианова Ю.Ю.)

по иску индивидуального предпринимателя Кодоева Гиглы Валикоевича (ИНН 615400696708, ОГРН ИП 310615429100049)

к ответчику федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757)

при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, администрации г. Таганрога

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кодоев Гигла Валикоевич (далее – истец, истец, предприниматель, ИП Кодоев Г.В.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138 площадью 3605 +/- 21 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-33, равной его рыночной стоимости,  2 047 640 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ИП Кодоев Г.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138. Постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области» кадастровая стоимость указанного участка установлена в размере 9 368 385 руб. 60 коп.

Поскольку размер арендной платы на пользование участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости последнего, а размер кадастровой стоимости данного участка значительно превышает его рыночную стоимость, предприниматель полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, администрация г. Таганрога.

Решением арбитражного суда Ростовской области от 07 августа 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка общей с кадастровым номером 61:58:0003500:138 площадью 3605 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-33, в размере его рыночной стоимости, равной 2 047 640 руб.

Суд пришел к выводу, что несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости является нарушением прав предпринимателя как арендатора данного участка и плательщика арендной платы. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Суд принял за основу заключение оценщика ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» Ивановой Л.П. от 10.07.2013 №118/13, составленное по итогам проведения судебной экспертизы в рамках дела №А53-4451/2013. Согласно данному заключению рыночная стоимость земельного участка  с кадастровым номером 61:58:0003500:138, определенная по состоянию на 01.01.2007, составила 2 047 640 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы Правительство Ростовской области указало, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» от 18.06.2013 №118/13. Данное заключение было составлено с нарушением ФСО №1 и распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 №368-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», в частности:

- выбранные экспертом объекты-аналоги не отвечают требованиям, предъявляемым при применении сравнительного подхода;

- взятые экспертом объекты-аналоги не содержат необходимых факторов стоимости, что не позволяет провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

- объект оценки представляет собой земельный участок с видом разрешенного использования – для строительства производственных зданий, расположенный в лучшей транспортной доступности к любому из районов города, находится в промышленной зоне, снабженной всеми необходимыми коммуникациями для организации производства. Между тем экспертом были подобраны аналоги, находящиеся на окраине города, не предназначенные для строительства производственных зданий, не имеющие соответствующих транспортных и инженерных коммуникаций;

- сведения, указанные в газетной вырезке (газета «Каменная лестница») имеют смешение полос текста, что свидетельствует о наложении различных кусков текста. Указанное обстоятельство позволяет усомниться в подлинности источника;

- по одному из объектов-аналогов имеется существенное расхождение в площади с объектом оценки;

- несмотря на разные виды разрешенного использования, большие отличия в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов, экспертом не сделана ни одна корректировка (за исключением скидки на торг), в частности, корректировки на вид разрешенного использования и подъезд к земельному участку.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по ходатайству Правительства Ростовской области по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Алькину Константину Владимировичу - эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Ростовское городское бюро судебной экспертизы».

По итогам проведения судебной экспертизы в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта от 18.12.2014 №73.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Кодоев Г.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003500:138 (разрешенный вид использования – для строительства производственных помещений) площадью 3605 +/- 21 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-33, на основании договора аренды от 03.09.2013 №13252/1, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога.

В пункте 3.1 договора стороны определили, что годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 163 401 руб. 54 коп.

Согласно приложению (л.д. 17 том 1) к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, годовой размер арендной платы за переданный в аренду земельный участок был определен сторонами исходя из кадастровой стоимости данного участка.

В исковом заявлении предприниматель указал, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества – сварочный цех  (лит. А). Данное помещение принадлежит ИП Кодоеву Г.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЖ №944721 от 12.05.2012 (л.д. 19 том 1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 09.07.2014 №61/001/14-631135 (л.д. 87-90 том 1) кадастровая стоимость данного участка составляет 9 368 385 руб. 60 коп.

Полагая, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права предпринимателя как владельца земельного участка и плательщика арендных платежей, ИП Кодоев Г.В. обратился в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 №913/11, положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование