Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А32-21370/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

производственной базы и строительства производственных цехов (пункт 1 постановления). В пункте 3.1 указанного постановления Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Краснодара поручено обеспечить безвозмездные беспрепятственные подъезды и подходы к эксплуатируемому водозаборному сооружению МУП «Водоканал», находящемуся на территории, прилегающей к предоставленному земельному участку.

Во исполнение указанных требований постановления от 19.11.1998 № 2354 Мэрией города Краснодара (арендодатель) и Краевым фондом социальной защиты населения (арендатор) заключен договор аренды от 20.08.1999 № 189 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6, текст которого в разделе «другие обязанности временного землепользователя» дополнен пунктом 3.8 следующего содержания: «обеспечить безвозмездные и беспрепятственные подъезды и подходы к эксплуатируемому водозаборному сооружению МУП «Водоканал», находящемуся на территории, прилегающей к предоставленному земельному участку» (т. 1 л.д. 65). Государственная регистрация договора аренды произведена 16.12.199 за номером 23-01.00-1.23.1999-201 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.1999 – т. 1 л.д. 60).

Таким образом, из содержания договора аренды от 20.08.1999 № 189 следует, что Краевым фондом социальной защиты принято на себя обязательство в пользу третьего лица (МУП «Водоканал»), не участвующего в договоре. Заключение договора в пользу третьего лица допускается пунктом 3 статьи 308, пунктом 1 статьи 430 ГК РФ.

В то же время, пунктом 3 статьи 308 ГК РФ предусмотрено, что  обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Следовательно, договор аренды от 20.08.1999 № 189 не мог возложить обязанность обеспечить безвозмездные и беспрепятственные подъезды и подходы к эксплуатируемому водозаборному сооружению на лиц, которые в заключении данного договора не участвовали, в том числе на ответчиков по настоящему делу: общество «Арбелос», администрацию и департамент.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства перехода в соответствии с правилами гражданского законодательства прав доступа, возникших из договора аренды к предпринимателю, и обязанностей по обеспечению доступа к ответчикам.

При таких обстоятельствах, у истца отсутствует право прохода через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:6, за нарушение которого истцом могли бы испрашиваться убытки; собственник земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6 и допущенные им лица в спорный период были вправе не допускать на указанный земельный участок истца.

С учетом изложенного, в требованиях о взыскании убытков с ответчиков отказано правомерно.

Вместе с тем, истцом также заявлено требование об установлении сервитута для целей прохода и проезда, прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций, других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута к соседнему земельному участку с кадастровым номером 23:43:0128002:1776.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данных требований, указав на недоказанность истцом конфигурации и площади сервитута.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 разъяснено: поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может назначить проведение экспертизы.

Учитывая изложенное, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 по делу назначена судебная экспертиза.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 произведена замена эксперта Титовой Юлии Валентиновны на эксперта Бузовскую Анастасию Геннадиевну.

По результатам проведенного исследования экспертом представлено заключение от 27.06.2014, содержащее следующие выводы:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:1776 располагается внутри квартала на расстоянии примерно 20 м от дорожного полотна ул. Кореновской, самостоятельного выхода к землям общего пользования не имеет;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:110 расположен по западной границе земельного участка 23:43:0128002:1776, со стороны ул. Кореновской ограничен сплошным бетонным забором, самостоятельных подъездных путей не имеет, проход и проезд к расположенным на нем строениям и сооружениям осуществляется через смежный земельный участок с ул. им. Дзержинского. Участок имеет довольно плотную застройку, открытые площадки захламлены, либо используются для хранения стройматериалов. Расстояние от земель общего пользования (ул. Дзержинского) до объекта (нежилое здание насосной, литер М) составляет около 300 м;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:6 расположен с северной, восточной и южной границы земельного участка 23:43:0128002:1776, в юго-западной части земельного участка располагаются единственные ворота шириной 8 м, непосредственно выходящие к землям общего пользования (ул. Кореновская), расстояние от ворот до границ участка 23:43:0128002:1776 составляет 15 м. Территория проезда свободна от строений, имеет достаточную ширину, обеспечивает кратчайшее расстояние от объекта (нежилое здание насосной, литер М) до земель общего пользования (ул. Кореновская);

- формируемый сервитут должен обеспечить возможность прохода и проезда к земельному участку 23:43:0128002:1776 транспортных средств, включая противопожарную технику, а также возможность прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций, как планируемых, так и существующих, включая проезд автомобиля типа Комбинированная машина КО-560 с илососным и каналопромывочным оборудованием, что обусловлено наличием на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6 канализационного колодца глубиной около 6 м, коммуникативно связанного с подвалом нежилого строения (насосной литер М), расположенного на земельном участке 23:43:0128002:1776.

Местоположение канализационного колодца, а также схема движения транспорта с обоснованием размеров сервитута приведены на рисунке № 1 (страница 11 заключения эксперта).

Выводы, изложенные в заключении эксперта логичны, последовательны, согласуются с обстоятельствами дела, установленными судом, иными представленными в суд документами (в том числе топографическим планом от 29.01.2013 (т. 2 л.д. 22). Ответчиками не заявлено возражений относительно достоверности выводов заключения эксперта.

Кроме того, как следует из пояснительной записки к схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 20.05.2011, подготовленной МУП «Институт Горкадастрпроект» (т. 1 л.д. 148 - 151), при формировании земельного участка истца подходы и подъезды предполагалось обеспечить через земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:6.

Предложенный экспертом порядок проезда к земельному участку истца, с учетом правил дорожного движения, соответствует порядку использования земельных участков, который применялся их прежними владельцами (Краевым фондом социальной защиты населения и МУП «Водоканал»).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований истца об установлении сервитута для целей прохода, проезда и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Требование об установлении сервитута в целях прокладки инженерных коммуникаций и обеспечения других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, не могут быть удовлетворены, поскольку носят неконкретный характер. Истец не указал, какие коммуникации необходимо провести к принадлежащему ему зданию насосной литер М. Соответственно, суду не предоставлены возможные варианты удовлетворения указанной потребности истца (если таковая имеется), не представлены возражения по данному вопросу.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 разъяснено: сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости; сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Вместе с тем, содержание сервитута, испрашиваемое истцом, в части указания на возможность прокладки иных инженерных коммуникаций и обеспечения иных потребностей, является столь обширным, что порождает правовую неопределенность в действиях, которые может совершать истец в отношении чужого земельного участка, нарушает разумный баланс интересов сторон спора.

С учетом изложенного, как описание содержания сервитута, суд апелляционной инстанции считает возможным констатировать в резолютивной части постановления суда наличие запрета ответчикам препятствовать истцу в проходе (проезде) к земельному участку для ранее обозначенных целей.

В отзывах на апелляционную жалобу, администрация и департамент, возражая против установления сервитута, указывают на несоблюдение истцом досудебного порядка.

Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на ошибочном понимании норм процессуального права.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.02.2012 № 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков, эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что сервитут, как правило, является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство (как исключительная мера) возможно при наличии между сторонами спора. Указанная норма предполагает, что условием для обращения в суд, является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а не достижение сторонами соглашения об установлении сервитута. Поэтому указанная норма не предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора в смысле пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (аналогичное толкование изложено в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2014 по делу № А55-5384/2014).

Из материалов дела следует, что истец неоднократно обращался в департамент с целью решения вопроса о возможном использовании части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6. Истцом предлагались различные способы урегулирования спора, в том числе путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6 с переносом за счет истца въездных ворот (заявление от 27.08.2012 – т. 2 л.д. 23 – 29, претензия от 02.11.2012 – т. 2 л.д. 32 - 37). В письме от 30.11.2012 № 52-3293ж/12-11.10 (т. 2 л.д. 38 - 39) департамент сообщил истцу об отсутствии у него прав на обращение с заявлением об образовании земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиками (в том числе обществом «Арбелос», арендующим здания на земельном участке 23:43:0128002:6) имеется конфликт, исключающий возможность самостоятельного (без участия суда) согласования условий использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:6 для нужд истца. При таких обстоятельствах, требования истца об установлении сервитута подлежат рассмотрению по существу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичное правило предусмотрено пунктом 5 статьи 23 ЗК РФ.

Истцом в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр экспертизы и оценки» от 22.03.2013 № 11, согласно которому рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования частью соседнего земельного участка площадью 1250 кв.м. составляет 103 331 рубль в год.

Лица, участвующие в деле, достоверность отчета не оспаривают.

Поскольку для целей установления сервитута не требуется изменения вида использования данной части земельного участка, соответствующая часть земельного участка не изымается у собственника и будет использоваться собственником земельного участка, унитарным предприятием и его арендаторами также для целей проезда и прохода, но к иным зданиям, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что соразмерная плата за пользование земельным участком на основании сервитута может не соответствовать размеру арендной платы земельного участка, исчисленной на основании ставок арендной платы за использование земель, находящихся в собственности Краснодарского края.

Площадь земельного участка, необходимая