Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А32-11087/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Как уже было указано, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из вышеизложенного следует, что бремя доказывания существенности нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора лежит на арендодателе.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (статья 287 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ). Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно акту обследования земельного участка № 374 от 24.12.2013 на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0104001:82 обнаружены монолитные колонны первого этажа здания, представлено разрешение на строительство от 17.12.2007 сроком до 12.12.2010. Акт обследования составлен специалистом ГКУ КК «Кубаньземконтроль» и подписан Ханджян В.Р. без замечаний. В материалы дела представлена фототаблица от 24.12.2013, из которой видно наличие на земельном участке огражденных забором бетонных свай с арматурой.

В июле 2014 года ГКУ КК «Кубаньземконтроль» было проведено еще одно обследование земельного участка, согласно которому по состоянию на 08.07.2014 строительство не велось, с последней проверки было залито перекрытие первого этажа здания ориентировочной площадью 400 кв.м, представлено разрешение на строительство от 17.12.2007 сроком действия до 12.12.2010. Акт обследования земельного участка от 08.07.2014 подписан Ханджян В.Р. без замечаний. Из фототаблицы от 08.07.2014 видно наличие бетонных свай, какого-либо определенного объекта недвижимости не усматривается.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, материалами дела подтверждается неосвоение земельного участка в виде строительства мини гостиницы на 20 мест. В период с 2005 года по настоящее время земельный участок фактически не использовался по его назначению. Начатое в 2013 году строительство к моменту рассмотрения настоящего дела и принятия решения не завершено, здание мини-гостиницы отсутствует, право собственности на незавершенный строительством объект не зарегистрировано.

Из представленных сторонами доказательств усматривается ведение строительства на начальной стадии, отсутствие как такового здания мини-гостиницы. Срок действия разрешения на строительство истек 12.12.2010, не продлевался, новое разрешение на строительство не представлено.

Поскольку ответчик начал строительство на основании недействующего разрешения в течение 2013 года, что следует из сопоставления актов обследования за январь и за декабрь 2013 года, такое строительство следует признать самовольным, ведущимся в отсутствие разрешительной документации, что является само по себе нарушением пункта 4.1.13 договора аренды от 27.06.2005. Нарушение данного условия дает арендодателю право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора, такое нарушение считается существенным (пункт 3.2.5 договора от 27.06.2005).

Доказательств невозможности освоения земельного участка ответчиком не представлено. Ответчиком не доказано установление каких-либо специальных сроков строительства, не доказано и обращение за получением нового разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение является существенным, что является достаточным основанием для прекращения договора аренды в судебном порядке.

В связи с расторжением договора аренды суд первой инстанции правомерно указал, что ответчик обязан возвратить земельный участок в первоначальном виде, то есть без сооруженных им свай и бетонированного фундамента.

Суд первой инстанции также указал в резолютивной части решения на то, что оно является основанием для погашения в ЕГРП регистрационной записи об обременении спорного земельного участка арендой, зарегистрированной в пользу Ханджян В.Р.

Ответчиком решение суда по существу не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к нарушению судом первой инстанции правил подведомственности. Как указывает ответчик, спорный земельный участок был предоставлен ему как физическому лицу, а не как индивидуальному предпринимателю, что подтверждается самим договором аренды земельного участка, так как он был заключен между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и Ханджян Венерой Рафиковной (арендатор). Как указывает ответчик, разрешение на строительство объекта капитального строительства, на предоставленном на праве аренды земельном участке № 105 от 17.12.2007 г. было выдано ему именно как физическому лицу. Ответчик ссылается на то, что не может осуществлять предпринимательскую деятельность на вышеуказанном земельном участке, поскольку на сегодняшний день возведенный им объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства и не сдан в эксплуатацию, следовательно ответчик не получает систематической прибыли. Являясь индивидуальным предпринимателем (ИНН 232200468027 ОГРНИП 304236521700042) ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере розничной торговли, не относящуюся к спорному земельному участку.

Оценив указанные доводы, суд апелляционной инстанции считает, что они подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Подведомственность данного спора определяется статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами (статья 28 Кодекса).

В настоящем деле истец – департамент обратился с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.

На дату заключения спорного договора, а равно в спорный период и на момент обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу Ханджян В.Р. обладала статусом предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, администрация передала в аренду земельный участок площадью 996 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, в западной части с. Лермонтово, в 150 м. от автомобильной дороги М-27 «Джубга-Сочи» слева, для использования в целях строительства и эксплуатации гостиницы на 20 мест.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что, несмотря на то, что во вводной части договора и в разрешении на строительство индивидуализация арендатора – Ханджян В.Р. – осуществлена без указания на ее статус индивидуального предпринимателя, это не меняет экономического характера возникших из данного договора правоотношений, с учетом статуса ответчика и целевого использования переданного в аренду земельного участка.

С учетом вышеизложенного, спор по настоящему делу по субъектному составу и экономическому характеру спорных правоотношений отвечает критериям подведомственности дел арбитражным судам, установленным в статьях 27,28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с этим вывод суда первой инстанции о подведомственности настоящего дела арбитражному суду соответствует обстоятельствам дела.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы в обжалуемой части отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2014 по делу № А32-11087/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный