Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 по делу n А32-16007/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-16007/2014

20 января 2015 года                                                                           15АП-21654/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Чотчаева Б.Т.

судей Барановой Ю.И., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: председатель Широбоков А.П., паспорт, выписка из ЕГРЮЛ № 7495В/2014 от 12.01.2015; представитель Корсаков Д.К., паспорт, доверенность от 21.11.2014

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

от Бурылова Александра Владимировича: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи; Жилищно-строительного кооператива "Альфа"       на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 по делу № А32-16007/2014 по иску Администрации города Сочи  (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148)    к Жилищно-строительному кооперативу «Альфа»  (ОГРН 1022302927800 ИНН 2320106507) при участии третьих лиц: Росреестра по Краснодарскому краю; Мельниковой Татьяны Михайловны; Бурылова Александра Владимировича

о взыскании задолженности,      принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Альфа» (далее – ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды № 4900004094 от 19.02.2007 за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 в размере 11 711 326,79 руб., пени по состоянию на 02.04.2014 в размере 904 112,08 руб., расторжении договора аренды № 4900004094 от 19.02.2007.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и кооператив обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы истец ссылается на то, что на спорном земельном участке расположены два объекта незавершенного строительства, которые возведены без получения соответствующего разрешения. Также части земельного участка были переданы в субаренду, на участках, переданных в субаренду, также возведены самовольные постройки. Администрация полагает, что дополнительный коэффициент при расчете арендной платы ей применен обоснованно. Истец также считает, что договор должен быть расторгнут.

В апелляционной жалобе кооператив просит изменить мотивировочную часть решения, исключив выводы о ничтожности договора.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что судом не принято во внимание дополнительное соглашение от 27.07.2010 к договору, которым администрация, обладая правом собственности на земельный участок, передала его в аренду кооперативу. Ответчик указывает, что аналогичные выводы были сделаны в рамках дела № А32-34646/2010.

В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представлен.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие сторон, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы своей апелляционной жалобы и выступили против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.02.2007 между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 4900004094 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки.

24.04.2013 Управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи проведено обследование земельного участка.

В ходе проверки установлено, что на земельном участке расположен ряд сооружений, части земельного участка переданы в субаренды третьим лицам.

По мнению истца, данные сооружения возведены на земельном участке самовольно, в связи с чем, в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение от 30.05.2013 к договору аренды № 4900004094от 19.02.2007, в соответствии с которым произведен перерасчет арендной платы с применением дополнительного коэффициента Кпр=10 (в соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 07.08.2007 № 989 «О внесении изменений и дополнений в постановление Главы г. Сочи от 15.06.2007 №791»).

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 составила 11 711 326 руб. 79 коп.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих оснований.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 по делу N А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из материалов дела следует, что расчет размера арендной платы произведен администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791. При расчете арендной платы истцом применен коэффициент - 10 (самовольное строительство).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанный поправочный коэффициент использован администрацией при расчете размера арендной платы необоснованно.

Согласно статьям 153, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 420 названного Кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что при заключении договора значима воля всех участников сделки.

При этом суд исходит из того, что при заключении договора стороны должны соблюдать согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствия условия своих соглашений обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Обосновывая расчет образовавшейся задолженности, администрация полагает, что увеличение размера арендных платежей вызвано включением в формулу расчета дополнительного коэффициента - 10, применяемого к арендаторам, использующим земельные участки, предоставленные для строительства в отсутствие разрешения на строительство, в связи с отсутствием у кооператива разрешения на строительство.

Договором аренды предусмотрено применение коэффициентов к определенной площади арендуемого земельного участка в зависимости от ее целевого использования, а также предусмотрен порядок (механизм) расчета арендной платы.

Таким образом, стороны установили порядок внесения изменений в договор. При этом, при изменении составляющих механизма (порядка) исчисления арендной платы изменения в договор не вносятся, меняется лишь расчет, а порядок исчисления арендной платы остается прежним.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок и изменением примененных коэффициентов, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке, а именно, введен новый коэффициент 10 (самовольное строительство).

Однако, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, изменения самого механизма расчета арендной платы.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Главы администрации Сочи N 791 от 15.06.2007, которым введен коэффициент 10 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. В данном случае изменение механизма (порядка) исчисления арендной платы возможно только в порядке, предусмотренном ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1709/11, в Определении ВАС РФ от 16.02.2012 № 15837/11).

Кроме того, применение в расчете повышающего коэффициента 10 - строительство без разрешительной документации, установленного положением, утвержденным постановлением Главы Сочи № 791 от 15.06.2007, противоречит Постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 № 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" утверждены Положения о порядке определения размера