Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2015 по делу n А53-18388/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 №913/11, положения главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В целях определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2007 определением Арбитражного суда Ростовской области от 16 сентября 2014 года по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» Ивановой Л.П.

По итогам проведения экспертизы в материалы дела было представлено заключение №166/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003279:6 на указанную дату составила 1 218 546 руб., а земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005259:53 – 1 037 841 руб.

Изучив данное заключение от 29.09.2014 №166/14, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно подготовлено в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки. Довод апелляционной жалобы о том, что данное заключение было составлено с нарушением ФСО №2 и положений Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подлежит отклонению по следующим основаниям.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены  статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в заключении эксперта от 29.09.2014 №166/14.

Из указанного заключения следует, что экспертом для сравнения с объектами экспертного исследования было отобрано 5 аналогов с разной ценой предложения. В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в районах города с идентичной инфраструктурой, ликвидность объектов-аналогов идентична с объектами оценки. Поскольку информация по аналогам была опубликована в 2006 году, в период проведения оценки эксперт не имел возможности проверки более точного адреса аналогов, поэтому анализ месторасположения аналогов производился по анализу районов, в которых они расположены. Все объекты-аналоги относились к коммерческому сегменту, имели аналогичную с объектами оценки транспортную доступность, социальную инфраструктуру и коммерческую привлекательность. Эксперт указал, что согласно опубликованной информации объекты-аналоги предназначались для использования «под коммерческое строительство» и «коммерческое использование». С точки зрения сегментации рынка, подобные назначения эксперт посчитал аналогичными разрешенному использованию оцениваемых земельных участков, относящихся к одному из видов коммерческого использования.

Сложность процесса исследования заключалась в том, что экспертом поднималась информация пятилетней давности.

Эксперт в составленном им заключении в полной мере обосновал неприменение им корректировки на то, на каком праве объекты-аналоги принадлежат продавцам; корректировки на дату предложения; корректировки на местоположение; корректировки на использование; корректировки на наличие инженерных коммуникаций. Приведенные экспертом обоснования суд апелляционной инстанции находит обоснованными.

Ввиду того, что площади объектов оценки и аналогов немного разнились, экспертом была применена корректировка на площадь участка, которая производилась в соответствии с методикой расчета коэффициента торможения цены, разработанной ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 23.12.2014 представитель Правительства Ростовской области, несмотря на неоднократные предложения суда и в нарушением статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы не заявил, какие-либо иные доказательства недостоверности заключения эксперта от 29.09.2014 №166/14 не представил, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с этим, оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, не имеется.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 №10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, учитывая, что последняя кадастровая оценка земельных участков Ростовской области на дату подачи искового заявления в суд и принятия решения была проведена по состоянию на 01.01.2007, истец правомерно просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на указанную дату.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанное заключение оценщика ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» Ивановой Л.П. от 29.09.2014 №166/14 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу. Оснований для переоценки данного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Установив значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 61:58:0003279:6 и 61:58:0005259:53 над их рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данных участков подлежит установлению в соответствии с их рыночной стоимостью.

Суд первой инстанции также правильно признал ИП Лифенко Г.В. в качестве надлежащего истца по заявленным требованиям.

Как указывалось выше, предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005259:53, в связи с этим, необоснованно завышенная кадастровая стоимость данного участка нарушает его права как плательщика земельного налога.

ИП Лифенко Г.В. также является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003279:6 по договору аренды от 10.08.2007 №07-631 (в редакции дополнительного соглашения от 19.11.2013 №13-495).

В дополнительном соглашении от 19.11.2013 №13-495 стороны согласовали, что размер арендной платы за пользование участком определяется исходя из кадастровой стоимости данного участка умноженной на ставку арендной платы, индексы инфляции и 785/4004 (доля помещений предпринимателя в здании, расположенном на земельном участке).

Поскольку истец является арендатором вышеназванного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участка нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.

Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами была разъяснена также Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (разъяснения Минэкономразвития Российской Федерации от 27.05.2011).

Таким образом, ИП Лифенко Г.В., как арендатор земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003279:6, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены решения суда.

Несмотря на то, что постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №778 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области, включая спорные земельные участки, по состоянию на 01.01.2014, проверка законности и обоснованности решения осуществлялась судом апелляционной инстанции на момент принятия судебного акта.

Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 октября 2014 года по делу № А53-18388/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                           О.Г. Ломидзе

              А.А. Попов