Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2015 по делу n А32-2133/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением губернатора №50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления губернатора №50.

Описание коэффициента Ки дано через отсылку к п.5.2 Правил определения арендной платы на территории города Сочи.

Согласно п.5.2 указанных правил при расчете коэффициента Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение  всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с Приказом Министерства Экономического развития Российской Федерации от 31.10.2012 №707 «Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2013 год» на 2013 год установлен коэффициент, равный 1,569.

Согласно Отчету №1/96/03-2012 от 06.11.2012, составленному по заказу департамента, величина рыночной стоимости земельного участка составляет 1 181 908 рублей – л.д. 133-177.

При использовании в качестве базы расчета данной величины из отчета, выполненного по заказу департамента, расчет выглядит следующим образом: 1 181 908 рублей х 1,5% х 1,569 = 27 816 рублей 20 копеек.

Исследовав нормативные акты Администрации города-курорта Сочи в их сопоставлении с основными принципами определения арендной платы, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

Согласно постановлению № 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Принципы, закрепленные в постановлении № 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Таким образом, при установлении арендной платы за земли, расположенные на территории города Сочи, как неразграниченные, так и находящиеся в собственности города Сочи, должен соблюдаться принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В тексте пункта 2 постановления главы города №210, на который ссылаются ответчики, указано на определение годовой платы за пользование земельными участками на основании отчета об оценке земельного участка. Очевидно, что такая оценка (рыночная оценка земельного участка) не тождественная понятию «плата за пользование земельным участком».

При этом текст постановления главы города №210 не устанавливает формулы для определения арендной платы на основании рыночной стоимости самого земельного участка.

При таких основаниях, исходя из вышеуказанных принципов, следует применить формулу расчета, установленную в Правилах определения арендной платы на территории города Сочи и ставку в размере 1,5%, установленную в постановлении губернатора №50 (иной ставки для расчета арендной платы от рыночной стоимости земельного участка нормативными актами города Сочи не установлено).

Вывод, согласно которому Правила определения арендной платы на территории города Сочи и ставка в 1,5% от рыночной стоимости подлежат применению в том числе для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, получил отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.09.2013 по делу №А32-40714/2011.

В преамбуле к Правилам определения арендной платы на территории города Сочи установлено, что данные правила разработаны для целей определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения.

Пунктом 1.2 Правил определения арендной платы на территории города Сочи установлено, что они применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления главы города № 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, по формуле, установленной в Правилах определения арендной платы на территории города Сочи.

Доводы апелляционной жалобы, согласно которым для целей определения арендной платы подлежит применению Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/96/ОЗ-2012, данный отчет не был оспорен в установленном законодательством порядке, не содержательны, поскольку именно указанный отчет использован судом для целей разрешения преддоговорного спора.

Установление арендной платы в размере 27 816 рублей 20 копеек обеспечивает достижение баланса интересов сторон договора, данный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке, подготовленного по заказу департамента, в соответствии с нормативными актами Краснодарского края и города Сочи. Соразмерность платы, отсутствие нарушения интересов публичного образования город-курорт Сочи подтверждены Отчетом №0036 об оценке, представленным истцом.

Таким образом, обстоятельства дела установлены судом первой инстанции правильно, судом верно указано на то, что в настоящем деле рассматривается преддоговорный спор.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Однако судом ошибочно применен в расчете вместо коэффициента-дефлятора в размере 1,569 коэффициент инфляции в размере 1,055.

Поэтому решение суда в обжалованной части надлежит изменить, исходя из того, что размер годовой арендной платы за участок составляет 27 816 рублей 20 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2014 по делу №А32-2133/2014 в обжалованной части изменить, изложив второй абзац судебного акта в следующей редакции:

«Обязать Администрацию города Сочи заключить с обществом  ограниченной ответственностью «Дельта +» (ИНН 2319024828, ОГРН 1022302833541) договор аренды №4900008400 от 29.01.2013 земельного участка площадью 28 кв.м с кадастровым номером №23:49:0204015:54, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 27 816 рублей 20 копеек».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                             О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                                           О.Г. Авдонина

                                                                                                          М.Н. Малыхина