Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2015 по делу n А32-2133/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-2133/2014

02 января 2015 года                                                                           15АП-19768/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2014 по делу № А32-2133/2014 (судья Данько М.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта +»

к Администрации города Сочи и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы и обязании заключить договор,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дельта +» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации города Сочи (далее – администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), в котором просило:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы, указанную в Отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 № 1/96/ОЗ-2012 земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54;

- обязать администрацию заключить с обществом договор аренды №4900008400 от 29.01.2013 земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером № 23:49:0204015:54, изложив п. 3.2 договора в редакции протокола разногласий, предложенной обществом.

В обоснование иска истец указывает на следующие обстоятельства. Орган местного самоуправления направил обществу проект договора аренды земельного участка с неправильно рассчитанным размером арендной платы. Истец направил муниципалитету протокол разногласий в указанной части.

В отзыве на иск администрация и департамент доводам иска возражали. Указали на то, что в соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ.

Впоследствии истец отказался от иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54, указанной в Отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/96/ОЗ-2012.

Решением арбитражного суда от 30.09.2014 производство по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы прекращено. Суд обязал администрацию заключить с обществом договор аренды № 4900008400 от 29.01.2013 земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 18 703, 69 руб.». В остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просят решение суда отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы указывают на то, что для целей заключения договора с истцом был подготовлен Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/96/ОЗ-2012, данный отчет не был оспорен в установленном законодательством порядке, именно этот отчет должен использоваться для определения размера годовой арендной платы, в связи с чем суд неверно удовлетворил иск. Из текста апелляционной жалобы следует, что решение суда оспаривается только в части удовлетворения судом иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 26.11.2014 представитель истца просил решение суда оставить без изменения. Возражений против проверки судебного акта в обжалованной части не высказал.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 26.11.2014 до 03.12.2014.

Определением от 03.12.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 26.12.2014.

Суд предложил истцу представить пояснения о сроках получения проекта договора от ответчиков и сроках передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда; представить актуальную выписку из ЕГРП в отношении земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54 по ул. Навагинской, 3 в Центральном районе города Сочи; представить актуальную выписку из ЕГРП в отношении расположенного на земельном участке объекта недвижимости (нежилого помещения площадью 19,3 кв.м, литер А4).

Суд предложил ответчикам представить пояснения по апелляционной жалобе с учетом того, что при определении условия договора об арендной платы суд первой инстанции ориентировался именно на Отчет №1/96/03-2012, составленный по заказу департамента.

К судебному заседанию 26.12.2014 от истца во исполнение определения апелляционного суда поступили две актуальные подлинные выписки из реестра, а также ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, апелляционный суд располагает доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (п.1 ст.123 АПК РФ). Поэтому неявка представителей сторон в суд в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Принимая во внимание, что судебный акт обжалован в части, участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Как следует из дела и установлено судом, постановлением администрации муниципального образования города Сочи от 15.09.2012 № 1973 принято решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 28 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:54 по ул. Навагинской, 3 в Центральном районе города Сочи – л.д.40.

Земельный участок согласно кадастровому плану расположен во второй зоне округа санитарной охраны, согласно положениям Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» относится к особо охраняемым территориям.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности обществу, а именно нежилое помещение площадью 19,3 кв.м, литер А4, что подтверждается:

- свидетельством о государственной регистрации права – л.д. 81;

- выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2014;

- описанием земельного участка в Отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 № 1/96/ОЗ-2012, согласно описанию земельного участка на нем расположено торговое помещение, принадлежащее обществу на праве собственности – л.д. 48 об.;

- кадастровым планом земельного участка – л.д.66;

- текстом постановления администрации муниципального образования города Сочи от 15.09.2012 № 1973, из которого следует, что нежилое помещение площадью 19,3 кв.м по улице Навагинской, 3 Центрального района горда Сочи, с видом разрешенного использования «под магазин модельной обуви», расположено на земельном участке площадь. 28 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204015:54 по тому же адресу.

Земельный участок находится в муниципальной собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.11.2014 и от 11.12.2014.

Договор заключается в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. заключение договора для арендодателя обязательно.

Обществом получены для подписания экземпляры договора от 29.01.2013 №4900008400 аренды указанного земельного участка. В качестве арендодателя в договоре указано муниципальное образование город-курорт Сочи, согласно реквизитам договора договор подписан со стороны арендодателя администрацией города Сочи, скреплен оттиском печати администрации – л.д.8-12.

В пункте 3.2 договора указано, что арендатор уплачивает арендную плату в размере 71 985 рублей в год.  Размер арендной платы определен Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 № 1/96/ОЗ-2012. Договор обществом подписан не был.

По заказу общества был подготовлен Отчет об оценке № 0036 от 13.06.2013, согласно которому рыночная ставка годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 24 000 рублей  л.д. 43 об.

Письмом от 26.06.2013 исх. № 54 общество направило в департамент имущественных отношений администрации города Сочи протокол разногласий к договору, в котором указало арендную плату в размере 24 000 рублей в год. Передача протокола разногласий администрации подтверждается штампом на сопроводительном письме общества, ответчиками не оспаривается – л.д.77-79.

Поскольку общество не получило извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий в срок, установленный в п.2 ст. 445 ГК РФ, общество в соответствии с положениями ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передало разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» в тех случаях, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда даже по истечении установленного срока, а другая сторона не возразила против этого, суд рассматривает такое исковое заявление по существу.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в рассматриваемом случае цена определяется нормативно. В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Администрация и департамент в обоснование своей правовой позиции ссылаются на следующее. В соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление главы города №210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона №135-ФЗ.

В то же время, во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации №582 от 16 июля 2009 года, постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 №50  утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее –  постановление губернатора №50).

Пунктом 2 названного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение этого постановления, администрацией города Сочи 03 июня 2011 года принято постановление №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» - далее Правила определения арендной платы на территории города Сочи. Постановление опубликовано 09 июня 2011 года в газете «Новости Сочи» №92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.

В пункте 4.1 Правил определения арендной платы на территории города Сочи указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап= Р х С х Ки, где

Ап – размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р – рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С – ставка арендной платы, %.

Пунктом 1 постановления губернатора №50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 % от рыночной стоимости за земельные