Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А53-18351/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза. Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Судом установлено, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Требования истца, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - земельного участка, выполненный экспертом общества с ограниченной ответственностью «Юг-Эксперт»», по состоянию на 01.01.2007.

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2007 составила 2323000 рублей.

Согласно выводам экспертного заключения от 29.08.2014 № 669/08-14 саморегулируемой организации некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» отчет об оценке № 0010/14-ОН соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и стандартов.

Под экспертизой отчета законодателем понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Являющееся результатом экспертизы положительное экспертное заключение должно содержать вывод о соответствии отчета вышеназванным требованиям (статья 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения определены федеральным стандартом оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» содержится рекомендация, согласно которой в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82, 87 Кодекса).

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

Отчет об оценке, на основании которого установлен размер рыночной стоимости спорного земельного участка был проверен в соответствии со статьей 17.1. Закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», его соответствие законодательству об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением.

Суд первой инстанции, оценив доказательство в порядке ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

Рыночная стоимость спорных земельных участков определена оценщиком по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель Ростовской области. При сравнении приведенных данных о стоимости спорного земельного участков суд пришел к выводу о существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности истцом рыночной стоимости спорного земельного участка общей площадью 1311кв.м., с кадастровым номером 61:44:0072602:12, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Пржевальского, 53 в размере равном его рыночной стоимости 2356000 руб.

Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом. Корректность методов и правильность проведения исследования правительством не опорочены.

Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в имеющемся в материалах дела отчете заявителем жалобы не представлено.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума ВАС РФ N 913/11 от 28.06.2011).

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков его рыночной стоимости, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества.

Соответственно доводы об обратном несостоятельны. Судом не допущено неверного толкования закона.

Правительством Ростовской области не представлено доказательств подтверждения порочности отчета, допущения об отсутствии изменений в состоянии земельного участка являются стандартно применимыми по данной категории дел, заявитель жалобы не доказал, что такое допущение явно противоречило фактическим обстоятельствам дела. Из материалов дела некорректность допущения также не усматривается.

Допущение о наличии коммуникаций сделано с учетом расположения спорных участков и объектов аналогов в городе Ростове-на-Дону, то есть в местности с заведомо развитыми и доступными, как минимум, по меже, инженерными коммуникациями. Суд не усматривает невозможности данного допущения и необходимости в корректировке по данному основанию. Аналогичным образом, транспортная доступность обоснованно и очевидно оценена как аналогичная. Доказательств фактического несоответствия действительности выводов эксперта в указанной части не представлено. Доводы жалобы носят предположительный характер. Такое допущение также является стандартным при оценке участков в городах с развитой транспортной инфраструктурой. Предположение о праве собственности на объекты-аналоги основано на факте предложения их к продаже, также является стандартным при оценке и не опровергнуто заявителем жалобы как несоответствующее действительности.

Отчет в суде первой инстанции не оспаривался, ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы не заявлялось.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Довод заявителя жалобы о том, что размер рыночной стоимости спорного земельного участка должен определяться на момент рассмотрения спора в суде, а не на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо не называет ту дату, на которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

Таким образом, в исковом заявлении истцы правомерно просили установить кадастровую стоимость спорных земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Требования истцов об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, являются обоснованными и заявлены в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, которая как в прежней, так и в действующей редакции допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Поскольку судом установлено, что испрашиваемая истцами стоимость не ниже, чем установленная оценщиком рыночная стоимость участка, иск удовлетворен правомерно.

Заявитель жалобы указал, что обычная погрешность кадастровой (массовой) оценки имеет свои пределы, которые составляют 30%. Действительно, именно имманентно присущая методу массовой оценки погрешность в таких пределах и явилась основанием как положений закона о допустимости пересмотра кадастровой стоимости в целях ее приведения в соответствие с рыночной, так и выработанной ВАС РФ позиции о возможности пересмотра кадастровой стоимости участка в судебном порядке в рамках искового производства. Вместе с тем, фактическое выявление большей погрешности не является препятствием к установлению кадастровой стоимости в размере действительной рыночной стоимости участка.

Нарушений