Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А53-18351/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-18351/2014

25 декабря 2014 года                                                                         15АП-20478/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2014 по делу № А53-18351/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Севкавхимремонт"; общества с ограниченной ответственностью "МИК"; общества с ограниченной ответственностью  "Ремонтник "

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области; Администрации города Ростова-на-Дону; Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

принятое в составе Великородовой И.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Севкавхимремонт», общество с ограниченной ответственностью «МИК», общество с ограниченной ответственностью «Ремонтник» обратились в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Ростовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:0072 602:12, равной рыночной в размере 2 356 000 руб.

Исковые требования мотивированы несоответствием определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Решением суда от 23.10.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1311 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0072602:12, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Пржевальского, 53 в размере равном его рыночной стоимости 2356000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просил решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы Правительство Ростовской области указывает, что в отношении спорных земельных участков при проведении рыночной оценки экспертом было сделано допущение об отсутствии изменения в состоянии земельного участка за период с 01.01.2007 на момент проведения оценки. Обычная погрешность кадастровой (массовой) оценки имеет свои пределы, которые составляют 30%. Кроме того, отсутствуют сведения о наличии коммуникаций, не проведена корректировка на наличие коммуникаций взятых аналогов. Имеется нарушение относительно транспортной доступности взятых объектов-аналогов земельных участков, поскольку территориальное расположение земельных участков не может служить основанием для допущения об их транспортной доступности. Также приняты допущения о предполагаемом праве собственности на все объекты-аналоги. Оценщиком не представлены доказательства, подтверждающие отсутствие возможности подобрать более идентичные объекты-аналоги.

В отзыве на апелляционную жалобу истцы просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 28.08.2006 на основании Постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 17.10.2003 № 2237 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Севкавхимремонт» заключен договор аренды № 29328 земельного участка, с кадастровым номером 61:44:072602:0012, площадью 1311 кв.м., категория земель – земли городских поселений, для использования в целях эксплуатации производственных помещений, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Пржевальского, 53.

Согласно положениям пункта 2.1 договора срок аренды устанавливается с 17.10.2003 по 17.10.2052.

В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы в год за участок составляет 37 949,32 руб. Как следует из условий заключенного договора, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:072602:0012 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 18.08.2014 № 61/001/14-766541 составляет 9 520 613,10 руб.

31.12.2008 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Севкавхимремонт», обществом с ограниченной ответственностью «МИК», обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтник» (арендаторы) заключено дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым закрытому акционерному обществу «Севкавхимремонт» предоставляется земельный участок с учетом 58/100 доли в праве аренды; обществу с ограниченной ответственностью «МИК» предоставляется земельный участок, за который взимается арендная плата в размере 30 132,35 руб. с учетом доли в праве собственности на строение (21/100 доли); обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтник» предоставляется земельный участок для эксплуатации административных (4/100 доли) и складских помещений (17/100 доли), за которые взимается арендная плата в размере 35 871,85 руб.

В связи с изменением организационно-правовой формы закрытого акционерного общества «Севкавхимремонт» на общество с ограниченной ответственностью «Севкавхимремонт» 24.07.2013 подписано дополнительное соглашение № 4/1.

Истцами самостоятельно проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой обществом с ограниченной ответственностью «Юг-Эксперт» составлен отчет № 0010/14-ОН от 15.07.2014 об оценке недвижимого имущества, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:072602:0012, площадью 1311 кв.м., категория земель – земли городских поселений, для использования в целях эксплуатации производственных помещений, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, переулок Пржевальского, 53, составляет 2323000 руб.

Истцы обратились в суд с настоящим иском, полагая, что включенная в ГКН кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена, что, в свою очередь, создает дополнительное бремя для них как для арендаторов по договору аренды, по условиям которого размер арендной платы подлежит установлению исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость определяется в соответствии с земельным законодательством.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территорий. Оценочной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой оценки земельных участков.

В соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от 25.04.2008 N 163 "Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" в 2007 году проводилась государственная оценка земельных участков населенных пунктов Ростовской области.

Во исполнение пункта 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, Управлением Роснедвижимости по Ростовской области был заключен государственный контракт от 20.04.2007 N 2 на выполнение работ по государственной оценки земельных участков с ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" в лице филиала.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации