Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу n А53-7552/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, суд пришел к выводу о необходимости назначении экспертизы по определению размера рыночной стоимости спорного земельного участка.

Проведение экспертизы по делу было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочно-экспертный центр» эксперту Клюшникову Дмитрию Александровичу.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела было представлено заключение эксперта № 216 от 24.07.2014, в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:040426:204 составляет 19642847,17 рублей.

Не согласившись с выводами проведенной экспертизы, истец ходатайствовал о проведении повторной экспертизы.

В силу положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проведение повторной экспертизы по делу судом было поручено учреждению ТПП РО фирма «Донэкспертиза» эксперту Зиннатуллину Сергею Зенфировичу.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела было представлено заключение эксперта № 0480600866 от 02.09.2014, в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:040426:204 составляет 9 276 000 рублей.

Истец уточнил исковые требования и просил суд  установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, в размере, определенном по результатам повторной экспертизы (протокол судебного заседания от 16.09.2014), то есть в размере равном  9 276 000 рублей. Вместе с тем, в решении судом первой инстанции кадастровая стоимость установлена в размере, установленном по результатам первоначальной экспертизы - 19 642 847,17 рублей. Решение суда мотивировано тем, что заключение повторной экспертизы не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому суд принял заключение первоначально проведенной экспертизы.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Истец не  согласившись с экспертным заключением по делу, которым размер рыночной стоимости земельного участка был определен в размере 19 642 847,17 рублей, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу. В ходатайстве заявитель указывал, что в заключении содержатся неточности, имеют место неполнота в описании и в выводах эксперта. Из заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка была определена экспертом при помощи только сравнительного подхода. Затратный подход вообще не был применен, от использования доходного  подхода оценщик отказался. Не использовав  в качестве исходных данных  техническую документацию и без проведения осмотра объекта, эксперт подразумевает в своем  заключении загрязненный участок кирпичного завода, находящийся на окраине города Шахты, куда ведет проселочная дорога, как некий объект с наиболее вероятным использованием - размещение производственных и административных зданий, который сравнивает с объектами-аналогами индивидуально-жилищного и коммерческого строительства.

Определением от 20.08.2014 по делу была назначена повторная экспертиза. Проведение повторной экспертизы по делу судом было поручено учреждению ТПП РО фирма «Донэкспертиза» эксперту Зиннатуллину Сергею Зенфировичу.

Проанализировав результаты двух экспертиз, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Судом указано, что в заключении №216 от 24.07.2014 экспертом рассмотрены 7 объектов-аналогов, при этом три из них по своей площади приближены к объекту оценки( №№1,5,6). По времени предложения аналоги соответствуют периоду оценки, при этом объекты аналоги представлены как коммерческими объектами, так и объектами ИЖС. В качестве источника информации приведены три периодических издания. Копии публикаций приложены экспертом в приложениях. В заключении №0480600866 исследованы 5 объектов-аналогов. В отношении трех объектов проведена понижающая корректировка на местоположение, указанный показатель в процентах составил от 34% до 21% , из анализа таблицы 2 заключения следует, что данная корректировка значительно повлияла на вывод эксперта. Как следует из пояснений эксперта в разделе 6 данный показатель учитывает наличие инфраструктуры, качество и удобства подъезда, близость к административному центру, близость к транспортным магистралям.

Объектам-аналогам №3,4,5 присвоены наиболее высокие балы, однако эксперт не указал, на основании чего сделал такие выводы. Так, к материалам экспертизы не приложены какие-либо доказательства продажи земельных участков, указанных в качестве аналогов №3,4,5, в имеющихся приложениях указаны две выкопировки из газеты КВУ №42 от 19.10.2006, №43 от 26.10.2006. Указанные публикации содержат сведения исключительно о продаже жилой недвижимости, сведения о продаже коммерческих объектов отсутствуют, на странице 29 заключения эксперт указал, что провел подбор объектов-аналогов, сведения о которых указаны в таблице №1, однако сама таблица экспертом не составлена.

Между тем, в соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел  к выводу, что заключение №0480600866 не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с чем, не обладает свойствами допустимости.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщиком при составлении заключения №216 от 24.07.2014 не был нарушен принцип достаточности.

Содержание заключения №216 от 24.07.2014 не допускает неоднозначного толкования и в полной мере отвечает принципу однозначности, предусмотренному пунктом 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007.

Суд  апелляционной инстанции, получив ответы на поставленные вопросы, также приходит к выводу об обоснованности вывода суда первой инстанции и необходимости принятия результатов первой экспертизы. В определении о назначении повторной экспертизы судом не указаны недочеты первой экспертизы, также не было указано на несоответствие экспертизы действующему законодательству.  Суду апелляционной инстанции эксперт пояснил, что земельный участок, подлежащий оценке, им не осматривался, первые два аналога им были взяты из газет, а третий и пятый – из решений арбитражных судов, вступивших в законную силу, решения приложены к экспертному заключению не были.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что только первое  экспертное заключение, установившее рыночную стоимость земельного участка в размере 19 642 847,17 руб., отвечает требованиям допустимости доказательства.

Суд первой инстанции установил кадастровую стоимость земельного участка площадью 35 667,1 кв.м., с кадастровым номером 61:59:040426:204, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Туркменский, 23 в размере его рыночной стоимости, установленном в заключении №216 от 24.07.2014  -   19 642 847,17 рублей.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что несогласие ответчика с результатами первой экспертизы не означает, что экспертиза является порочной и не соответствует требованиям действующего законодательства. Ответчиком не приведено правовых оснований для невозможности принятия судом в качестве доказательства по делу первой экспертизы, доказательств несоответствия указанной экспертизы требованиям Федерального стандарта оценки и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сам факт назначения судом по делу повторной экспертизы, при отсутствии обоснования порочности первой экспертизы и при несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» повторной экспертизы, не исключает права суда принять в качестве надлежащего доказательства по делу результаты первоначальной экспертизы, соответствующей требованиям Федерального стандарта оценки и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что он уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере 9 276 000 рублей, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку иск об установлении кадастровой стоимости равной рыночной,  направлен на установление рыночной стоимости земельного участка, и,  уточнение суммы рыночной стоимости земельного участка истцом, в данном случае в сумме 9 276 000 рублей, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку рыночная стоимость определяется судом по результатам оценки экспертного заключения.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка кадастровая стоимость спорного земельного участка указана в размере 36 515 620,31 рублей (т.1 л.д.23).

Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, установленной результатами проведенной по делу экспертизы в размере               19 642 847,17 рублей, соответствует целям судебной защиты, за которой истец и обратился, заявляя настоящий иск.

При сравнении приведенных ранее судом данных о стоимости спорного земельного участка суд приходит к выводу о существенном расхождении между его кадастровой и рыночной стоимостью.

Выводы суда, а также сам факт установления судом рыночной стоимости земельного участка являются основанием для обязания органа кадастрового учета внести рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2014 по делу                    № А53-7552/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.В. Ковалева

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

И.В. Пономарева