Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу n А32-15840/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

стиральных машин и перемотке электродвигателей с адресом местонахождения - ул. Мира, 63.

Между муниципальным коммерческим производственным предприятием «Бытсервис» (арендодателем) и муниципальным предприятием техническим центром «Мрия» (арендатором) подписан договор от 1 января 1993 года, в соответствии с которым в пользование арендатора на срок до 31 декабря 1994 года передано принадлежащее арендодателю помещение площадью 200 м2 по ул. Мира, 59 в г. Армавире.

В результате реорганизации муниципального предприятия технического центра «Мрия» было создано и зарегистрировано 16 декабря 1994 года товарищество с ограниченной ответственностью «Рембыттехника».

Между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире (арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью «Рембыттехника» (арендатором) 1 февраля 1995 года подписан договор аренды №56, в соответствии с которым арендатору во временное пользование на срок с 1 февраля 1995 года по 1 февраля 1996 года передавалось нежилое помещение в доме №59 по ул. Мира с общей площадью 250,6 м2, в том числе: производственное помещение площадью 120,6 м2, подвальное помещение площадью 78,2 м2 и вспомогательное помещение подвала площадью 51,8 м2. В тексте данного договора муниципальное предприятие «Быт-Сервис» указано балансодержателем арендованного имущества.

Между Комитетом по управлению имуществом в г. Армавире (продавцом) и товариществом с ограниченной ответственностью «Рембыттехника» (покупателем) 21 марта 1995 года подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым в собственность покупателя передавалось производственное помещение (с подвалом), расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59, состоящее из помещения первого этажа общей площадью 120,6 м2 и подвала общей площадью 78,2 м2, общей стоимостью 16484,4 тыс. рублей.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на момент рассмотрения настоящего дела собственниками нежилых помещений в указанном здании являются: Любченко Людмила Ильинична (нежилые помещения первого этажа №3 и №35 общей площадью 41,6 м2, запись в ЕГРП от 28 декабря 2005 года №23-23-37/059/2005-030), Дырда Наталья Викторовна (нежилое помещение подвала №1 общей площадью 24,9 м2, запись в ЕГРП от 24 марта 2011 года №23-23-37/008/2011-160), Степанян Вячеслав Баширович (нежилые помещения торгового зала площадью 30,8 м2, мастерской площадью 57,1 м2, подсобной площадью 9,5 м2, мастерской площадью 13,8 м2, запись в ЕГРП от 20 ноября 2000 года №23-01.37-2.25.2000­60.2), Эрлих Елена Михайловна (нежилые помещения №№ 6, 12, 22, 23 общей площадью 70,8 м2, запись в ЕГРП от 17 апреля 2006 года №23-23-37/008/2006-076), Гнатык Алла Геннадьевна (нежилые помещения подвала №№ 24-29, 32-34, запись в ЕГРП от 11 февраля 2010 года №23-23-37/005/2010-082), Куценко Сергей Николаевич (нежилое помещение площадью 8 м2, запись в ЕГРП от 17 августа 2005 года №23-23-27/041/2005­739), Козак Анна Николаевна (нежилое помещение мастерской площадью 15,1 м2, запись в ЕГРП от 26 ноября 2000 года №23-01.37-2.25.2000-60.1), Зверев Сергей Анатольевич (1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения подвала №14 и №26 общей площадью 52,9 м2, запись в ЕГРП от 6 октября 2010 года №23-23-37/061/2010-021), Гусак Владимир Афанасьевич (1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения подвала №14 и №26 общей площадью 52,9 м2, запись в ЕГРП от 6 октября 2010 года №23-23-37/061/2010-021), Аветисян Алина Владимировна (нежилые помещения №№ 12, 18, 30, 31 общей площадью 63,6 м2, запись в ЕГРП от 11 октября 2011 года №23-23-37/062/2011-141).

В материалы дела также представлены свидетельства о государственной регистрации права (том 1, л.дела 40, 41), в соответствии с которыми 23 октября 2006 года в ЕГРП внесена запись №23-23-37/032/2006-192 о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Армавир на нежилые помещения (часть здания) комплекса бытовых услуг литера Т по ул. Мира, дом №59-63: №№ 4-7, 12, 15, 18, 23-32, 34 (подвал), 8-9, 11, 16 (1-й этаж), 8-32 (2-й этаж) общей площадью 777,8 м2.

Индивидуальный предприниматель Богарсукова Тамара Георгиевна является собственником нежилых помещений второго этажа №№ 12 и 16 общей площадью 14,9 м2 (запись регистрации от 5 декабря 2013 года №23-23-37/2501/2013-932). Основанием для государственной регистрации права ответчицы явился договор купли-продажи №234-П от 29 ноября 2013 года.

Между Управлением имущественных отношений администрацией муниципального образования город Армавир (ссудодателем) и Краснодарской региональной общественной организацией «Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса» (ссудополучателем) подписан договор №254 безвозмездного пользования нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Армавир от 16 июля 2009 года, в соответствии с которым во временное безвозмездное пользование ссудополучателю переданы нежилые помещения №№8,9,11,16 общей площадью 65,1 м2, расположенные на первом этаже здания комплекса бытовых услуг. Срок действия договора определен сторонами до 16 июня 2014 года. Имущество передано от ссудодателя ссудополучателю по акту от 16 июля 2009 года.

Между администрацией муниципального образования город Армавир (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Армавирский рынок» (арендатором) подписан договор №3947 аренды недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, их частей), находящегося в муниципальной собственности от 24 мая 2013 года, в соответствии с которым в пользование арендатору переданы нежилые помещения подвала №№4-7 общей площадью 106,8 м2 в здании комплекса бытовых услуг.

Срок действия договора определен сторонами до 19 мая 2014 года. Имущество передано от арендодателя к арендатору по акту от 24 мая 2013 года. Соглашением от 1 апреля 2014 года стороны расторгли договор аренды №3947 от 24 мая 2013 года.

Полагая спорные помещения обладающими признаками общего имущества, истцы считают неправомерной регистрацию права собственности на данные помещения только за ответчиками в качестве индивидуального права, а также указывают, что часть помещений (№№ 4-7 (подвал), 8, 9, 11 (1-й этаж), 12 (2-й этаж) находится в фактическом незаконном владении ответчиков.

Данные обстоятельства явились основанием обращения истцов с настоящими требованиями в суд.

Судом первой инстанции верно определены подлежащие применению нормы материального права.

Согласно п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Приведенные нормы материального права согласно разъяснению, данному в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по аналогии применимы к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года №489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома (либо по аналогии нежилого здания), зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п.3 Постановления №64).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Общеобязательное толкование приведенных норм материального права применительно к спорам со схожими обстоятельствами дано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13, уточнившем критерии разграничения помещений, относящихся к общему имуществу здания и имеющих самостоятельное назначение.

В частности, было разъяснено, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В пункте 9 приведенного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года №64 разъяснен порядок применения способов защиты права общей долевой собственности на общее имущество  здания. Указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Если же лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, истцами избран допустимый способ защиты своих прав. В предмет доказывания по делу входит установление наличия у спорных помещений признаков общего имущества с учетом назначения и фактического использования указанных помещений на дату приватизации первого помещения в здании, а также установление фактического владельца спорных помещений на дату вынесения решения.

Судом установлено, что фактическое владение помещениями подвала: №4 площадью 2,0 м2 (тамбур), №5 площадью 28,0 м2 (склад), №6 площадью 52,4 м2 (склад), №7 площадью 24,4 м2 (склад) в связи с расторжением договора аренды и подписанием акта возврата помещений осуществляет Администрация муниципального образования город Армавир; нежилые помещения 1-го этажа №8 площадью 7,1 м2 (кабинет), №9 площадью 20,1 м2 (кабинет), №11 площадью 5,3 м2 (коридор) находятся в фактическом владении Краснодарской региональной общественной организации «Лига предпринимателей малого и среднего бизнеса»; нежилым помещением 2-го этажа №12 площадью 1,2 м2 владеет индивидуальный предприниматель Богарсукова Тамара Георгиевна.

В целях установления входящих в предмет доказывания обстоятельств дела судом первой инстанции по ходатайству истца - индивидуального предпринимателя Любченко Людмилы Ильиничны назначены и проведены судебные строительно-технические экспертизы.

В заключении от 25 ноября 2011 года №382/16.1 (том 3, л.дела 4-18) эксперт Аванесян Е.Г. отразил результаты натурного визуального исследования спорных помещений, из которых следует, что:

- нежилые помещения подвала (№№ 4 и 7), первого этажа (№№ 8, 9, 11) и второго этажа (№14) не имеют инженерных коммуникаций или иного оборудования, необходимого для обслуживания всего здания, не требуют постоянного доступа, имеющиеся коммуникации носят транзитный характер;

- в помещениях №№ 5 и 6 подвала и №12 второго этажа имеются инженерные коммуникации, ревизии системы канализации, запорная арматура систем водоснабжения, отопления, противопожарный водопровод и вентиляция, требующие постоянного доступа для контроля и эксплуатации инженерных систем здания.

В заключении от 21 января 2013 года №315/16.1 (том 7, л.дела 63-107) эксперт Напалков А.В. пришел к следующим выводам:

- нежилые помещения подвала №№ 5 (склад), 6 (склад), 7 (склад) по своим техническим характеристикам являются помещениями общего пользования как помещения подвала, имеющие инженерные коммуникации, предназначенные для инженерного обеспечения всего здания;

- нежилые помещения первого этажа №№ 11 (коридор) и №34 (коридор),