Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2014 по делу n А32-36308/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

марта 2010 года № 4300016138 для временного размещения объекта движимого имущества (организация территории благоустройства), заключенному на основании постановления администрации № 587 от 10 февраля 2010 года «О предоставлении ООО «Кама-Стройком» земельного участка в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара» (т. 1, л.д. 59).

Из кадастрового паспорта № 2343/12/13-28477 от 21 января 2013 года следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0422001:1063 был внесен в государственный кадастр недвижимости 19 октября 2009 года. Земельный участок значится как находящийся в аренде у общества (т. 1, л.д. 51 – 53).

13 февраля 2013 года администрацией и обществом был заключен спорный договор аренды.

Спорный договор заключен без торгов – по результатам предварительного согласования места размещения объекта строительства.

Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) (пункт 11 статьи 30 ЗК РФ). Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 2 июля 2013 года № 1633/13, предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры. В этом случае земельные участки подлежат предоставлению исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

В отношении территории, на которой расположен спорный земельный участок, градостроительная документация о застройке (проекты планировки, межевания территории), территориального планирования отсутствует.

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о правомерности заключения спорного договора по результатам процедуры предварительного согласования места размещения объекта  в силу следующего.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ (пункт 5 статьи 30 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 ЗК РФ).

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 ЗК РФ).

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, в семидневный срок со дня утверждения указанного решения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункты 7, 8 статьи 31 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (пункт 1 статьи 32 ЗК РФ).

Таким образом, в порядке процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта не предусмотрено предоставление уже сформированного и поставленного на кадастровый учет к моменту начала такой процедуры земельного участка.

Из материалов дела следует, что являющийся объектом аренды по спорному договору земельный участок существовал как объект кадастрового учета с 2009 года, на момент проведения предварительного согласования имел кадастровый номер и установленную в кадастре площадь, в 2010 году выступал объектом аренды по договору от 12 марта 2010 года между администрацией и обществом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов (постановление Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 года № 7638/11).

Под закреплением земельного участка за гражданином или юридическим лицом в данном случае следует понимать отсутствие в отношении земельного участка прав и обременений третьих лиц. Первоначальное предоставление земельного участка для целей, не связанных со строительством, лицу, которое впоследствии инициирует процедуру оформления того же самого земельного участка в аренду для целей строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта, не означает закрепления земельного участка в смысле пункта 6 статьи 30 ЗК РФ и не освобождает орган местного самоуправления от проведения в отношении такого земельного участка торгов в соответствии с пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ. В противном случае лицо, которому был предоставлен земельный участок в аренду для целей, не связанных со строительством, получает возможность оформить договор аренды того же участка для строительства без проведения торгов, в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

По договору аренды от 12 марта 2010 года спорный земельный участок был предоставлен обществу для целей временного размещения объекта движимого имущества (организация территории благоустройства).

Таким образом, тот факт, что спорный земельный участок до заключения спорного договора являлся объектом аренды по договору от 12 марта 2010 года между администрацией и обществом, не свидетельствует о его закреплении за обществом для целей строительства.

Как следует из материалов дела, ознакомившись с публикацией о предстоящем предоставлении обществу спорного земельного участка в газете «Краснодарские известия» от 15 сентября 2012 года, предприниматель обращалась к главе муниципального образования город Краснодар с заявлением от 19 сентября 2012 года о предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 997 кв.м расположенного по ул. Восточный Обход, 20 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара для размещения торгового центра, а в случае поступления нескольких заявлений – просила провести торги по продаже права аренды земельного участка (т.1, л.д. 84).

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. При этом порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему  сочетание  интересов  общества  и  законных  интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность  получить  (предоставить)  земельный  участок,  пользующийся повышенным  спросом,  без  проведения  торгов.  Между  тем  целью  проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

На спорный участок наряду с обществом, претендовала предприниматель, в силу чего предоставление его в аренду было возможно только посредством проведения торгов (постановление Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 года № 7638/11 по делу № А43-20629/2010).

Довод администрации о несоответствии обращения предпринимателя по форме и содержанию требованиям пункта 1 статьи 31 ЗК РФ и постановлению главы муниципального образования город Краснодар от 1 августа 2008 года № 2201 подлежит отклонению, так как информированность администрации о наличии  нескольких претендентов на получение в аренду земельного участка являлась достаточным основанием для проведения торгов на право заключения договора аренды спорого земельного участка. Данный вывод вытекает из сформулированной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 года № 4224/10, от 15 ноября 2011 года № 7638/11 правовой позиции, согласно которой, по смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами – поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования.