Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу n А53-2369/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-2369/2014

11 декабря 2014 года                                                                         15АП-19939/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца – представитель Свиридова Л.Ю. по доверенности от 19.03.2014, ордер № 10/14 от 08.12.2014;

от ответчика – представитель Паталаха П.Н. по доверенности от 02.12.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Сошненко Н.А., индивидуального предпринимателя Васильевой Е.А. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2014 по делу № А53-2369/2014

по иску индивидуального предпринимателя Сошненко Н.А.

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Васильевой Е.А.

о взыскании задолженности, пени

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сошненко Николай Александрович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Васильевой Елене Александровне о взыскании задолженности в размере 345000 рублей за период с июня 2013 года по 15.12.2013, пени в размере 34500 рублей за период с 06.07.2013 по 27.05.2014 (с учетом уменьшения размера требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 106-107).

Решением от 02.10.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 205000 рублей задолженности, 20500 рублей пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения. Доказательств расторжения договора и возврата помещений арендодателю в сентябре 2013 года ответчиком не представлено. Вместе с тем, после начала отопительного сезона - 15.10.2013 арендатор не мог пользоваться помещением, использование неотапливаемого помещения противоречит санитарно-гигиеническим требованиям к условиям труда. Задолженность по договору взыскана за период до 15.10.2013 в размере 205000 рублей. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств  по внесению арендных платежей, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Размер пени определен исходя из подлежащего взысканию размера задолженности и ограничения размера ответственности установленного в договоре.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части отказа в удовлетворении требований в полном объеме, просил его изменить.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что вывод о взыскании задолженности до начала отопительного сезона необоснован. Срок договора аренды не обусловлен началом отопительного сезона. Спорное помещение принято в пользование арендатором без замечаний, арендатором не заявлялись требования об оборудовании помещения газовым отоплением. Определение даты начала отопительного сезона относится к компетенции органов местного самоуправления, дата начала отопительного сезона в 2013 году судом не определена. Судом не указаны требования к спорному помещению, которые не были соблюдены, что свидетельствует о безосновательности довода об ухудшении состояния спорного помещения. По мнению заявителя жалобы, отсутствие газового отопления не препятствует отоплению помещения иным способом. Заявитель также указал на то, что ответчиком в ходе рассмотрения дела приводились различные основания отказа от  договора аренды. По мнению заявителя, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии оснований для отказа от договора арендатора.

В дополнении к апелляционной жалобе истец представил постановление администрации г. Таганрога от 30.09.2013 № 3016 "О начале отопительного периода 2013-2014 гг. в г. Таганроге".

Ответчик также обжаловал решение в апелляционном порядке.

Ответчик в апелляционной жалобе сослался на то, что арендодатель уклонился от подписания соглашения о расторжении договора аренды, направленного 13.09.2013, и подписания документов по возврату помещения. По мнению заявителя, истец злоупотребляет своими правами, так как в спорный период помещения занимали иные арендаторы. Заявитель также указал на то, что судом неправильно оценены показания свидетеля Кузнецова Е.В.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал, доводы жалобы ответчика отклонил.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал, доводы жалобы истца отклонил.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 06.06.2013 между сторонами заключен договор аренды помещения, находящегося в собственности арендодателя (т. 1 л.д. 13-14), согласно которому Сошненко Н.А. (арендодатель) передает, а Васильева Е.А. (арендатор) принимает в аренду торговое нежилое помещение, площадью 138,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Транспортная, 46-1. Договор является актом приема-передачи (пункт 1.1). Указанное торговое помещение принадлежит арендодателю на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU61311000-125 от 28.06.2012, выданного администрацией г. Таганрога Ростовской области, свидетельства о государственной регистрации права от 0711.2012 серии 61 АЗ № 153020 (пункт 1.2). Помещение будет использоваться под магазин для осуществления розничной торговли  (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязался своевременно производить арендные платежи в общей сумме 70000 рублей в месяц. Оплата производится после оказания услуг путем передачи суммы, определенной договором из кассы арендатора арендодателю в течение 5 дней. Форма оплаты наличный расчет (пункт 3.3). За каждый день просрочки передачи арендной платы начисляться пеня в размере 1 % от суммы задолженности, но не более 10 % от общей суммы арендной платы (пункт 3.4).

В пункте 4.1 договора определен срок аренды - 3 года. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон (пункт 4.2). Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора: если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения (пункт 4.4.1); если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (пункт 4.4.2). Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств (пункт 4.5). Одностороннее расторжение договора не допускается (пункт 4.6).

В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате по договору за период с начала действия договора по 15.12.2013, индивидуальный предприниматель Сошненко Н.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Разногласия между сторонами возникли относительно момента расторжения спорного договора аренды и возврата помещений арендодателю.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В статье 607 Кодекса установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 названной статьи).

Согласно статье 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В пункте 2 статьи 655 Кодекса установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В обоснование своих возражений индивидуальный предприниматель Васильева Е.А. ссылается на то, что в сентябре между сторонами была достигнута устная договоренность о прекращении отношений по аренде спорного помещения. Вместе с тем, соглашение о расторжении договора аренды от 13.09.2013 арендодатель не подписал, арендатором соглашение подписано с возражениями по размеру задолженности. В период с 04.09.2013 по 09.09.2013 арендатором производился вывоз крупногабаритного имущества из спорного помещения, после чего собственником помещений проводились работы по возведению в помещении перегородок.

В материалы дела представлен проект соглашения о расторжении спорного договора, датированный 13.09.2013 (т. 1 л.д. 56), в пункте 3которого указано, что обязательства сторон по договору аренды помещения, находящегося в собственности арендодателя от 06.06.2013 выполнены частично и прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения арендодателю. Данный пункт соглашения является актом приема-передачи арендуемого помещения.

Названное соглашение арендодателем не подписано, арендатором соглашение подписано с возражениями относительно указанной в пункте 3 соглашения размера задолженности (170000 рублей).

Поскольку данное соглашение сторонами не подписано, суд первой инстанции правомерно не принял соглашение как доказательство прекращения сторонами договорных отношений и возврата имущества в соответствии с пунктом 4.2 договора.

Ссылка в апелляционной жалобе Васильевой Е.А. на неправильную оценку свидетельских показаний Кузнецова Е.В., не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как между указанными лицами (Васильевой Е.А. и Кузнецовым Е.В.), имеются договорные отношения (т. 1 л.д. 57-61), что не позволяет принять его показания в качестве объективных сведений.

Кроме того, само по себе производство работ по демонтажу и монтажу металлопластиковых конструкций по заказу арендатора не свидетельствует о возврате помещения арендодателю, напротив, подтверждает нахождение помещения во владении арендатора.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что возможность расторжения договора в одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) исключена сторонами в пункте 4.6 спорного договора аренды.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 4.4 договора предусмотрено два основания расторжения договора по требованию арендатора:

4.4.1) если арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения;

4.4.2) если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Однако, в данном случае требование о расторжении договора в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатором не заявлялось.

При этом в деле отсутствуют доказательства направления арендодателю акта возврата помещения из аренды, ключей от спорного помещения в период до 15.12.2013 (дата окончания периода образования взыскиваемой задолженности).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекращены 15.10.2013 (дата начала отопительного периода), поскольку арендатор не мог пользоваться неотапливаемым помещением.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса