Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А53-21778/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что не отказывается от оплаты по договору аренды за период до ввода здания в эксплуатацию по ставке 5%, т.е. до 12 апреля 2013 года, далее согласен оплатить по сниженной ставке под эксплуатацию здания в размере 1,5% от кадастровой стоимости и до момента передачи  помещений в здании собственникам по актам приема-передачи (т.1 л.д.30-31).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону №240 от 09.04.2012 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону» утвержден Порядок  расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и расчет размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 раздела 1 Порядка размер годовой арендной платы за земельный участок (А, руб.), в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области» от 27.02.2012 №120 определяется произведением коэффициента индексации (Ки), устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап), а именно: А = Ки х Кс x Сап.

Такая же формула определения арендной платы согласована сторонами в договоре аренды земельного участка №30291 от 20.12.2007.

В в пункте 7.1 раздела 2 Порядка  «Ставки арендной платы по видам использования земель» указано, что для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости (Сап) установлена в размере 1,5%.

В дополнительном отзыве на исковое заявление ответчик указал, что истцом производится расчет ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в  процентах от кадастровой стоимости земельного участка, который составляет 5%. (Сап – 0,05). Указанная ставка соответствовала действующему в момент заключения договора аренды пункту 8 Постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 №1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону». Так, земельные участки, предоставленные для проектирования, строительства и последующей эксплуатации (за исключением индивидуального жилищного строительства), если объект не сдан в эксплуатацию, устанавливался в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Указанное постановление утратило силу в связи с принятием постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 30.12.2009 №1157. В настоящее время действует новый порядок определения размера арендной платы  за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Данный порядок утвержден Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 №240 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону». Пунктом 7.1 приложения №1 постановления от 09.04.2012 №240  установлен коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий в размере – 1,5%.

            Истец, возражая против этого довода, заявил о том, что в договор, заключенный для целей строительства, изменения не внесены, и он должен исполняться в первоначальном виде, в том числе – в части размера платы.

            Суд первой инстанции обоснованно признал довод ответчика правомерным, и произвел перерасчет арендной платы за период с 12.04.2013 с применением ставки арендной платы в размере 1,5%, исходя из того, что 12.04.2013 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Департамент при расчете арендной платы исходил из ставки арендной платы, равной 5%, установленной для здания, находящегося в стадии строительства.

Применение ставки арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка обоснованно отклонено судом первой инстанции.

   Ставка в размере 5% предусмотрена п. 11. Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.2005 N 1919 (ред. от 29.12.2007) "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону", которое действовало на момент заключения сторонами договора аренды и указано в приложении №2 к договору аренды земельного участка от 20.12.2007 №30291 (т.1 л.д.19).

Так, в пункте 11 приведенной в постановлении таблицы ставок арендной платы по видам использования земельных участков было указано, что  ставка 5% предусмотрена для земли для завершения строительства не завершенных строительством объектов до момента ввода объектов в эксплуатацию. 

Данная норма, как и норма пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации и норма пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, были призваны стимулировать своевременное введение в эксплуатацию объектов на предоставленном для целей строительства земельном участке.

Рассматриваемая норма означает ухудшение положения землепользователя, по сути, вводит негативные последствия для землепользователя, которым в течение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не введены в эксплуатацию подлежащие строительству на участке объекты. Поэтому наличие оснований для ее применения подлежит доказыванию истцом.

Истцом не доказано наличие оснований для применения ставки аренды в размере 5% после получения ответчиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

            Как верно указал суд первой инстанции, ставка арендной платы есть регулируемая цена, и ее применение императивно вменено сторонам договора. Правомерное изменение содержания юридической связи вследствие исполнения обязательств по сделке (в данном случае – обязательства по освоению участка в целях строительства) должно влечь и применение соответствующих ставок платы в силу их нормативного установления.

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию было получено ответчиком 12.04.2013 (т.1 л.д.32).

            Таким образом, с 13.04.2013 подлежит применению ставка, установленная для эксплуатации административных зданий в размере 1,5%.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2011 по делу №А53-1275/2011.

            Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции рассчитал задолженность по арендной плате за спорный период, размер которой составил       4 806 698 руб. 91 коп.

            Доказательств внесения арендной платы в указанной сумме ответчиком в материалы дела не представлено.

            Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 4 806 698 руб. 91 коп.

            Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени в размере 253 424 руб. 59 коп., из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

            По правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

            В пункте 5.2 договора сторонами согласовано, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка от размера невнесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

            Представленный истцом расчет пени произведен методологически верно, однако, поскольку требования о взыскании основной задолженности удовлетворены частично, суд первой инстанции произвел соответствующий расчет пени, размер которой составил пени 232 469 руб. 70 коп.

            В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 1 Постановления Пленума от 22.12.2011 N 81, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности взыскиваемой неустойки возложена на ответчика.

            Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 установлено, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции. Между тем, в материалах дела отсутствует ходатайство ответчика о снижении судом взыскиваемой истцом суммы неустойки. Доказательств ее явной несоразмерности ответчиком не представлено.

            Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в размере  232 469 руб. 70 коп.

            При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании основной задолженности и пени в общей сумме 5 039 168 руб. 61 коп.

            Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

            Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

            Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

            На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 июня 2014 по делу № А53-21778/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         Н.В. Ковалева

Судьи                                                                                                                  

                                                                                                             М.Г. Величко

И.В. Пономарева