Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2014 по делу n А32-42387/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-42387/2013

23 ноября 2014 года                                                                          15АП-14439/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель Дружинин Е.С. (доверенность № 7 от 09.10.2014), (до и после перерыва),            от ответчика: представитель Жукова А.В., (доверенность от 04.09.2014), (до и после перерыва),            от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя,

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Топаз»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14.05.2014 по делу № А32-42387/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью «Топаз» (ОГРН  1072308012105 ИНН 2308137851)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань Ресурс» (ОГРН 1122311009370 ИНН 2311147627)

при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества «Тандер»;

Даниелян Марата Валерьевича;

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности сделки,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Топаз» (далее - истец, ООО «Топаз») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань Ресурс» (далее - ответчик, ООО «Кубань Ресурс») о признании ничтожным договора аренды недвижимого имущества от 25.03.2013 №25/03/2013, заключенного между ООО «Топаз» в лице Даниеляна Марата Валерьевича и ООО «Кубань Ресурс» в лице генерального директора Даниеляна Марата Валерьевича и применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 23-23-01/2501/2013-971 от 02.04.2013.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество «Тандер» (далее - ЗАО «Тандер»), Даниелян Марат Валерьевич (далее - Даниелян М.В.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 14.05.2014 отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы истец ссылается на необоснованный вывод суда о непредставлении истцом доказательств несоответствия оспариваемого договора требованиям закона. Полагает, что все действия Даниеляна М.В. были направлены не на приобретение имущества ООО «Кубань Ресурс», директором которого он является, а сводились к передаче имущества во владение этого общества на условиях явно невыгодных для ООО «Топаз» и несоответствующих обычаям делового оборота.

В материалы дела от ответчика поступило дополнение к отзыву, копии кадастровых справок. Документы судом приобщены к материалам дела.

В материалы дела от истца поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых истец просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение арбитражного суда первой инстанции от 14.05.2014 отменить, принять новое решение. Дополнение судом приобщено к материалам дела.

Представители третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании огласил дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу.

В судебном заседании, начатом 18.11.2014, объявлен перерыв до 21.11.2014 до 14 часов 45 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 21.11.2014 с участием представителей истца и ответчика.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Представитель ответчика в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов ответчика и ЗАО «Тандер», Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Топаз» владеет на праве собственности нежилым помещением № 2-17 здания литер А2, площадью 58,1 кв. м, расположенном на цокольном этаже дома № 15/1 по адресу г.Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, с кадастровым номером 23:43:0119002:3557, а также нежилыми помещениями № 2, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7. 2/8, 2/16 общей площадью 165,7 кв. м, расположенными на цокольном этаже дома № 15/1 по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, с кадастровым номером 23:43:0119002:3088.

25 марта 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «Топаз» (арендодатель) в лице представителя по доверенности Даниеляна Марата Валерьевича и обществом с ограниченной ответственностью «Кубань Ресурс» (арендатор) в лице генерального директора Даниеляна Марата Валерьевича был заключен договор аренды недвижимого имущества № 25/03/2013, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, а именно: нежилые помещения цокольного этажа № 2, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7. 2/8, 2/16, общей площадью 165,7 кв. м, здания литер А2 и нежилое помещение цокольного этажа № 2-17 общей площадью 58,1 кв. м, здания литер А2, расположенные по адресу г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Кореновская, д. 15/1 (пункт 1.1 договора).

Арендатор обязался принять имущество и уплачивать за его использование арендную плату в размере 5 000 руб. в месяц (пункт 5.2.1 договора).

Срок действия договора установлен с 25.03.2013 по 25.03.2019 (пункт 6.1 договора).

Во исполнение условий договора имущество было передано ответчику по акту приема-передачи от 25 марта 2013 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.1, л.д. 146).

Истец, полагая данный договор ничтожным в силу его заключения на заведомо невыгодных для себя условиях, представителем Даниеляном М.В., одновременно являющимся представителем (генеральным директором) ответчика, счел свои права нарушенными и обратился в арбитражный суд с целью оспаривания упомянутой сделки.

Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон и в других случаях, предусмотренных законом. При этом коммерческий представитель обязан исполнять данные ему поручения с заботливостью обычного предпринимателя (статья 184 Гражданского кодекса Российской Федерации).  Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. В силу указанной нормы органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, следовательно, выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно нотариально заверенной доверенности от 26 февраля 2013 года Даниелян Марат Валерьевич являлся представителем ООО «Топаз».

Как следует из пункта 3 статьи 184 Гражданского кодекса, коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний – также и доверенности.

Из изложенного следует, что коммерческое представительство сопровождается отдельным договором, заключаемым в письменной форме, например, договором поручения.

В силу статьи 971 Гражданского кодекса по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

В том случае, если в договоре не приведено конкретное полномочие представителя, то договор сопровождается доверенностью, содержащей такое полномочие.

В материалах дела отсутствует договор, предусмотренный пунктом 3 статьи 184 Гражданского кодекса, стороны спора на него при совершении оспариваемых сделок не ссылались. В доверенности от 26 февраля 2013 года условия о коммерческом представительстве также не указаны.

При таких обстоятельствах условия о коммерческом представительстве к настоящему спору не применимы и ошибочно указаны судом первой инстанции. Ввиду чего также и необоснованны доводы ЗАО «Тандер» о необходимости взыскания с поверенного убытков вместо признания договора недействительным.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что Даниелян М.В. имел право на подписание договора как со стороны истца, так и со стороны ответчика. Однако для признания договора действительным необходимо было установить, что со стороны Даниеляна М.В. не было злоупотребления правом при подписании договора.

Однако представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об обратном.

Так в материалы дела представлен отчет оценщика № 2100-Р.09 от 03.10.2014, выполненный оценщиком ООО «АЯКС-Риэлт» Ефименко В.П. Согласно данному отчету величина рыночной стоимости арендной платы за спорные помещения составляет 167 850 руб. в месяц, или 750 руб. за 1 кв. м в месяц.

Кроме того, также в дело представлен предварительный договор аренды недвижимого имущества от 23.01.2013, заключенный между ООО «Топаз» (арендодатель) в лице генерального директора Пузанова Романа Александровича и ЗАО «Тандер» (арендатор), согласно условиям которого стороны обязуются заключить договор аренды помещений сроком действия 6 лет с даты заключения (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 договора арендатор обязуется производить арендную плату ежемесячно из расчета 700 рублей за один кв. м предоставленного в аренду помещения.

Исходя из установленной сторонами в предварительном договоре стоимости одного кв. м помещения, месячная арендная плата должна была составлять 156 730 руб.

Однако в заключенном Даниеляном М.В. от имени истца с ответчиком договоре аренды от 25.03.2013 арендная плата установлена в сумме 5 000 руб., что в 30 раз меньше, чем в заключенном за несколько месяцев до этого предварительном договоре аренды. 

В деле не имеется доказательств наличия каких-либо существенных причин и обоснования либо разумного объяснения тому, в связи с чем истец, посредством заключения договора аренды недвижимого имущества от 25.03.2013 согласился на получение дохода, в 30 раз меньшего, чем он мог бы получать, исходя из отчета рыночной оценки стоимости аренды и исходя из предварительного договора аренды этого имущества с другим арендатором.

Вместе с тем Даниелян М.В. в тот же день уже от имени ООО «Кубань Ресурс» заключил с ЗАО «Тандер» договор субаренды тех же помещений                          № Крф-307/13, где размер арендной платы был установлен в сумме 156 600 руб. в месяц.

Доводы ответчика о том, что спорные помещения были переданы в ненадлежащем состоянии, ввиду чего на их ремонт ЗАО «Тандер» было затрачено 2 762 000 рублей, из которых 1 381 000 рублей было ему компенсировано ООО «Кубань Ресурс» не может служить основанием для подобного занижения арендной стоимости.

Условия о необходимости проведения ремонтных работ и последующего возмещения арендодателем их стоимости в размере 50 % были согласованы сторонами и в предварительном договоре аренды от 23.01.2013, что не повлекло снижение арендной платы.

Кроме того, за шесть лет по условиям договора аренды ответчик уплатит истцу 360 000 рублей (5 000 рублей Х 12 месяцев Х 6 лет), тогда как по договору субаренды ответчик от ЗАО «Тандер» получит 11 275 200 рублей (156 600 рублей Х 12 месяцев Х 6 лет). Таким образом, за шесть лет ответчик получит более 10 000 000 рублей прибыли. Данное расхождение в уровне доходов от сдачи в аренду одних и тех же помещений является явно несоразмерным.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса предпринимательской является самостоятельная,