Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу n А53-4022/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

обеспечить явку представителя арендодателя  30.09.2013 в 14 час. 00 мин. для осмотра помещений и составления акта приема-передачи (подлинник представлен в судебном заседании апелляционной инстанции 17.11.2014).

С сопроводительным письмом от 29.10.2013 арендатор направил арендодателю ключи, соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи (т. 2 л.д. 15-18).

В письме от 07.11.2013 арендодатель указал на то, что действия арендатора по досрочному расторжению договора противоречат условиям договора, потребовал назначить время и дату осмотра помещений (т. 1 л.д. 117).

Письмом от 22.11.2013 арендатор назначил осмотр помещений на 25.11.2013 на 10 час. 00 мин. (т. 1 л.д. 118). По результатам осмотра составлен акт.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате в период с января 2011 года по январь 2014 года, несвоевременным освобождением помещений, индивидуальный предприниматель Каибова М.Э. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Разногласия между сторонами возникли относительно возможности досрочного расторжения спорного договора.

В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 названной статьи). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи).

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В данном случае досрочное расторжение договора не мотивировано арендатором ссылками на основания, предусмотренные статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо на какие-либо иные нарушения со стороны арендодателя.

По смыслу норм статьи 450 и статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации договором может быть предусмотрены дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора в порядке пункта 2 статьи 450 Кодекса либо право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по каким-либо основаниям.

В спорном договоре отсутствуют соответствующие условия о праве арендатора отказаться от договора.

В пункте 10.1 договора предусмотрено сторонами, что досрочное расторжение договора аренды возможно по письменному соглашению, а также в случаях предусмотренных действующим законодательством. В случае досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон от дальнейшей аренды, стороны обязались предупредить друг друга не менее чем за три месяца до дня предполагаемого расторжения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания пункта 10.1 договора следует, что сторонами предусмотрено досрочное расторжение договора только по соглашению сторон. Указание на предупреждение о расторжении договора за три месяца не свидетельствует о том, что стороны предусмотрели односторонний отказ от исполнения договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку соглашение сторонами о расторжении договора не подписано, довод заявителя жалобы о расторжении договора с 01.10.2013 необоснован.

Вместе с тем, исходя из условий договора (пункт 3.1) и переписки сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отношения между сторонами прекратились в момент окончания срока действия договора - 31.12.2013 ввиду следующего.

Как отмечено выше, письмом от 26.06.2013 (в редакции письма от 17.09.2013) арендатор предупредил арендодателя о намерении прекратить договорные отношения.

С сопроводительным письмом от 29.10.2013 арендатор направил арендодателю акт приема-передачи помещений и ключи от нежилых помещений (т. 2 л.д. 15).

Корреспонденция направлена арендодателю почтовой связью с описью вложений 01.11.2013 (т. 2 л.д. 18), получена - 06.11.2013.

Получение отправления истцом не отрицается. Подписанный акт приемки-передачи помещений арендатору не направлялся.

Кроме того, факт получения ключей от помещения подтвержден в акте недопуска в помещение от 25.11.2013 (т. 2 л.д. 22-23), в котором Каибова М.Э. указала на то, что требование открыть помещение противоречит условиям действующего договора аренды.

В пункте 10.3 договора установлено, что обязательства арендатора по внесению арендной платы и расходов по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию прекращаются с момента возврата нежилого помещения арендодателю и подписания акта приема-передачи нежилых помещений.

Исходя из того, что отношения сторон по аренде нежилых помещений прекратились 31.12.2013, к указанному моменту ключи от помещений переданы арендодателю, в соответствии с пунктом 10.3 договора обязательства арендатора по внесению арендной платы прекратились.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению за период с октября 2013 года по декабрь 2013 года (включительно), задолженность за указанный период составляет 301815 руб. 88 коп., в данной части исковые требования подлежат удовлетворению, решение - изменению.

Довод заявителя жалобы о том, что с 01.10.2013 арендатор не пользовался нежилыми помещениями, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как неиспользование объекта аренды не освобождает арендатора от обязательств по оплате. С учетом изложенного выше, обязанность по внесению арендных платежей сохранялась до 31.12.2013.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение арендатором норм названной статьи, что подтверждается материалами осмотра помещений 10.02.2014 (т. 2 л.д. 40-42). В результате осмотра установлено, что входные двери опечатаны ОАО "Энергосбыт Ростовэнерго". Однако, с учетом передачи ключей от помещений, опечатывание входных дверей произведено арендатором в целях обеспечения сохранности имущества.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами совместно проводился осмотр спорных помещений 30.04.2014 (т. 2 л.д. 26-34).

По результатам осмотра сторонами составлены различные акты с указанием находящегося в помещениях имущества.

Из фотоматериалов осмотра (т. 2 л.д. 47-56) следует, что в спорных нежилых помещениях имеются провода, бумага, коробки картонные пустые и с бумагой, пластиковые бутылки, поврежденные стеновые панели, плакаты на стенах и окнах.

По мнению суда апелляционной инстанции, наличие указанного имущества не препятствовало собственнику помещений использовать их по назначению с момента окончания договорных отношений сторон, в связи с чем довод о неисполнении арендатором обязательств, предусмотренных статьей 622 Кодекса признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Требование об обязании возвратить нежилые помещения удовлетворению не подлежит, так как помещения фактически переданы арендодателю, препятствий для предпринимателя в пользовании помещениями не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за несвоевременное освобождение помещений, установленной пунктом 8.1 договора, за период с 31.01.2014 по 17.02.2014 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с января 2011 года по 10.02.2014, установленной в пункте 8.2 спорного договора.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, вытекающие из договора, должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условия и порядок применения договорной ответственности определяются по согласованию сторон при заключении договора.

В пункте 8.1 договора установлено, что за несвоевременное освобождение нежилых помещений в срок, предусмотренный пунктами 3.1, 4.2 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, существующей на день просрочки от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки передачи нежилых помещений.

Поскольку фактически помещения переданы арендодателю ранее истечения срока аренды, требование о взыскании пени, предусмотренной пунктом 8.1 спорного договора, удовлетворению не подлежит.

В пункте 8.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков платежей, установленных договором, более чем на 10 банковских дней в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, существующий на день просрочки от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В отношении данного требования ответчиком в суде первой инстанции заявлено об истечении срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истцом заявлено требование о взыскании пени, в том числе за нарушение срока оплаты за январь 2011 года.

С иском индивидуальный предприниматель Каибова М.Э. обратилась в Арбитражный суд Ростовской области 28.02.2014.

Обязанность по внесению арендной платы за январь 2011 года возникла 15.02.2011, с 16.01.2011 арендодатель узнал  о нарушении своего права на получение арендной платы.

Следовательно, в отношении пени, начисленной за нарушение срока оплаты за январь 2011 года, истцом пропущен срок исковой давности, в данной части требования удовлетворению не подлежат.

Из расчета пени истца (т. 2 л.д. 72-74) и контррасчета ответчика (т. 2 л.д. 111-113) следует, что момент возникновения обязательств по оплате определен сторонами по разному.

Согласно пункту 7.3 договора арендатор оплачивает арендную плату в порядке перечисления денежных средств на счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетный периодом, на основании счета, счета-фактуры и акта выполненных работ (услуг), предоставленных арендодателем.

Контррасчет пени произведен исходя из предполагаемых дат получения арендатором счетов на оплату.

Вместе с тем, указанные счета с отметкой о получении за период с февраля 2011 года по сентябрь 2013 года в дело не представлены, в связи с чем определить правомерность расчета ответчика не представляется возможным.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с тем, что счета на оплату с доказательствами их получения арендатором в дни, которые указаны в контррасчете, не представлены, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание данный контррасчетв этой части.

Расчет пени истцом произведен с 16 дня следующего за расчетным месяцем.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ответственность в виде взыскания пени на нарушение срока платежа предусмотрена в случае просрочки платежа более чем на 10 банковских дней.

Действующее законодательство не содержит понятия "банковский день".

В пункте 1.3 Положения о правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской