Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А32-12942/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

производится с 01.01. каждого календарного года, ежемесячно Арендатор должен оплачивать 1/12 от ставки ПО за 1 м 2 Помещений.

В соответствии с п. 6.3. Формы Долгосрочного договора аренды - Приложение N 7 к Предварительному соглашению, во всех случаях, когда в Договоре предусмотрены ставки без учета НДС, любой платеж должен быть увеличен на ставку НДС. Ставка НДС составляет 18%.

Согласно п. 1.29. Предварительного соглашения для расчетов платежей по Предварительному соглашению используется значение Чистой площади. Размер Чистой площади составляет 91,5 кв. м, в соответствии с Актом приема-передачи от 20.11.2012.

Как следует из материалов дела, стороны расторгли по инициативе ответчика вышеуказанные предварительные соглашения и 20.03.2014 ответчик вернул истцу арендованные им помещения по актам приема - передачи.

По утверждению истца, ответчик не исполнил своих обязательств перед ним, не оплатил арендные платежи и коммунальные расходы за период пользования арендованными помещениями, так общая сумма долга по предварительному соглашению N KRS 139/2011/7 от 19.10.2011 составляет 27 307,45 евро и 8 908,66 руб. (январь 2014 г. долг в размере 9 287,83 евро, февраль 2014 г. долг в размере 12 695,64 евро и 5 800,91 рублей, март 2014 г. долг в размере 5 323,98 евро и 3 107,75 рублей); общая сумма долга по предварительному соглашению N KRS 190/2012/7 от 22.05.2012 составляет 18408,01 евро и 4974,87 рублей (декабрь 2013 долг в размере 1 066,75 евро, январь 2014 г. долг в размере 6 298,24 евро, февраль 2014 г. долг в размере 7 780,31 евро и 3 430,19 рублей, март 2014 г. долг в размере 3 262,71 евро и 1 544,68 рублей), долг по коммунальным платежам составляет 13883, 53 руб.

Не оплата ответчиком вышеуказанной задолженности послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу требований ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В статьях 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом, истцом представлены доказательства правомерности заявленных требований, документы, подтверждающие оплату долга ответчиком, в деле отсутствуют.

Поскольку обязательство по оплате арендованных помещений ответчиком не исполнено, требование истца о взыскании задолженности в заявленном размере является обоснованным. Расчет истца судом проверен и признан верным, поскольку произведен в соответствии с условиями предварительных соглашений.

В связи с чем, требования истца о взыскании задолженности  удовлетворено судом первой инстанции.

При этом, суд учел, что согласно пункту 2 статьи 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации " под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке).

Частичная оплата ответчиком долга является прямым одобрением сделки, а, следовательно, создает для ответчика обязанность по оплате арендных платежей за весь период пользования арендованными помещениями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Доводы ответчика о том, что расчет долга по договорам должен производиться исходя из товарооборота, суд первой инстанции отклонил, поскольку порядок оплаты за пользование арендованными помещениями определен условиями предварительных соглашений.

Изменение условий порядка оплаты по договору возможно только по обоюдному согласию обеих сторон договора, как это указано в ст. 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, до образовавшейся задолженности стороны согласовывали в дополнительных соглашениях к договору иной порядок расчета, однако за период образования взыскиваемой задолженности, дополнительные соглашения прекратили свое действие, следовательно, расчет должен производиться в порядке, установленном для расчета арендной платы в соответствии с согласованными сторонами условиями договора аренды, приведенными в Приложении 7 "Форма Долгосрочного договора аренды" к предварительным соглашениям.

Доводы ответчика о том, что при расчете долга суд должен произвести взаимозачет и зачесть в счет образовавшейся задолженности денежные средства оплаченные ответчиком истцу в качестве гарантийного взноса, судом первой инстанции отклонены по следующим основаниям.

Согласно условиям предварительных соглашений, заключенных межу истцом и ответчиком (п. 10.1.11), сторона 1 вправе, по своему усмотрению и без ущерба для любого из прочих прав стороны 1 по условиям предварительного соглашения или применимого законодательства, вычитать из суммы 1 гарантийного депозита любые суммы в счет задолженности стороны 2, возникшей в результате неисполнения стороной 2 своих договорных обязательств по предварительному соглашению.

В целях взаимозачета сторона 1 обязуется представить стороне 2 в письменной форме требование ("Уведомление о взаимозачете") с указанием убытков, понесенных стороной 1, или которые сторона 1 предположительно обоснованно понесет в будущем при устранении такого нарушения (нарушений) договорных обязательств ("Сумма Возмещения"). В случае неспособности стороны 2 выплатить сумму возмещения в течение пяти (5) рабочих дней от даты уведомления о взаимозачете, сторона 1 вычтет сумму возмещения по своему усмотрению из суммы 1 гарантийного депозита. Сторона 1 обязуется сообщить стороне 2 в течение пяти (5) рабочих дней дату проведения такого вычета, а сторона 2 обязуется немедленно выплатить стороне 1 сумму возмещения в целях восстановления суммы 1 гарантийного депозита.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что суд не вправе без согласия истца зачесть сумму гарантийного депозита в счет образовавшейся у ответчика перед истцом задолженности.

По смыслу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.

В рамках рассматриваемого спора требования ст. 410 ГК РФ не применимы, поскольку к зачету требования должны быть встречными, однородными с требованиями, против которых они предъявляются к зачету, и бесспорными, однако требования ответчика о взаимозачете не соответствуют указанным требованиям.

Также суд не принял во внимание доводы ответчика о незаключенности между сторонами спорных соглашений в связи с не определением предмета договора аренды по следующим основаниям.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из смысла статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определяющее значение для заключения договора имеет достижение именно между сторонами согласия относительно предмета сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке).

Как судом указано выше, арендованные помещения были переданы ответчику по актам приема - передачи, ответчик пользовался ими и платил арендные платежи, следовательно, о ничтожности и незаключенности предварительных соглашений ответчик не вправе заявлять, поскольку стороны приступили к реальному исполнению договорных отношений, неопределенности в вопросе выбора помещений при их передаче у сторон не возникло, факт приема ответчиком помещений не оспаривался в ходе рассмотрения дела.

Требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки также удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с п. 18.3. Предварительных соглашений в случае просрочки внесения стороной 2 любого из платежей, предусмотренных предварительным соглашением, сторона 1 имеет право начислить плату за просроченные финансовые обязательства.

В силу п. 1.18. соглашений плата за просроченные финансовые обязательства означает штраф в размере предписанной ставки в соответствии с ее определением, приведенным в договоре аренды, начисляемый стороной 1 на все суммы, подлежащие оплате стороной 2 в соответствии с условиями предварительного соглашения, и не оплаченные стороной 2 в срок, и уплачиваемый за каждый день просрочки оплаты, начиная с даты, когда плате должен быть совершен и до/включая дату, когда сторона 2 оплатила все подлежащие оплате суммы.

В соответствии с пунктом 1.7. Предварительных соглашений "Договор аренды" означает долгосрочный договор аренды, согласованная форма которого приведена в Приложении N 7 к Предварительному соглашению.

В соответствии с пунктом 1.45. формы Долгосрочного договора аренды - Приложение N 7 к Предварительному соглашению "Предписанная ставка" означает 4% в год сверх Базовой ставки.

В соответствии с пунктом 1.3. формы Долгосрочного договора аренды - Приложение N 7 к Предварительному соглашению "Базовая ставка" означает действующую на данный момент времени ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Указанием